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刚刚看到一则新闻:多伦多周边城市-旺市451户楼花买家,两年前从开发商Liberty Development那里购买Cosmos楼花的业主在项目取消后,虽然已经拿回定金,但是因为近两年楼价上涨而蒙受损失。总共451位楼花苦主现已将开发商告上法庭,要求裁定他们的楼花购买合同无效,从而可以向开发商索赔。买家平均损失30万 状告开发商。

看到这则新闻,我有所感触。因为这种事情已经不止发生一次了。还好买家已经拿回定金,但想要讨回因为楼市楼价上涨而受到的损失,恐怕是没有希望了。

不信大家接着看新闻怎么说:开发商Liberty Developments早在2016年春季开售Cosmos的楼花,当时GTA地区公寓均价为$46.1万元。去年4月,当开发商突然取消该楼花项目时,公寓均价已经涨至$74万元。

Liberty Development的地址位于万锦,同一地址下另有三间名称为数字的公司,均被列入此案。诉讼以于八月三十日提交,这些公司必须在45天内作出回应。记者多次致电Liberty公司,但是一直没有得到回复。

代表买家的律师Ted Charney表示,集体诉讼的官司通常要打上好几年,但是这宗案件可能只需要几个月,因为是由安省最高法院的商业案法庭审理。

根据市场研究公司的统计,自2017年初以来,多伦多地区有11个公寓楼项目3992个单位被取消。

虽然我没统计出2017年总共开盘了多少个楼盘,取消的楼盘的数量占比多少,因为通常很多人愿意通过数字的比较,来求得心里的安慰。但我却认为不必要,我想从以下几点来谈谈在繁华的楼花市场中,购买楼花需要注意哪些问题。

一,以良好的心态去购买楼花。

很多人不太明白楼花的概念,其实加拿大房地产市场所谓的楼花其实就是新房子(新公寓或新的别墅),通常泛指新公寓。就是国内人士所说的期房。

加拿大的期房和国内的期房建设程序,建设周期,买卖方式都有很大的差别。加拿大的楼花建设周期比较长,一个公寓楼基本在四年的周期,这只是预定时间,真正交房时间通常还会晚个半年甚至一年。所以买楼花时一定要想一想,是不是有耐心等待这么长的时间。

这个建设周期长跟建设程序有很大的关系。中国购买期房时,房子基本已经开始动工了。在加拿大,开发商能够有了图纸及设计方案,首先要对外销售,买家购房的订金是存在银行信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后。当买家兴高采烈购买上一个单元而高兴时,其实这个楼盘能否顺利开工还是个未知量。只有当买家购房的订金达到一定的标准,开发商才有资格从银行贷款,开始施工前的所有准备。后期如果遇到某些技术或者资金上的问题,都有可能使这个楼盘拖延甚至于无法完工。

通常买家要在一年半里交付25-35%的订金,剩下的时间就是等待楼房单元的交接,开发商会有邮件告诉客户楼房的施工进展情况。

在过去很长一段时间里,尤其是金融危机之后的加拿大的房地产市场一直处于上升阶段,很多人在楼花购买上得到很大的收益。举个例子说,比如说客户甲2013年购买了一套楼花,40万的房子他交付了25%的订金,2017年交接房子的时候,房子升值到50万,他 在交接房子之前或之后很快卖掉,那么相当于他的10万元赚到10万元,每年有25%的收益率。这真的是一个很划算的买卖。正是因为这样,很多人纷纷挤进购买楼花阵营,想要从中分得一份羹。尤其从2017年独立屋市场下滑之后,公寓楼花市场相当火爆,尤其市中心一些好的位置的楼花通过长时间排队都不一定拿得到一个单元……

为什么说要以良好的心态去购买楼花呢?某些人只看到购买的收益,但是没有看到风险。

楼花适合有闲散资金的人,有投资能力的人去购买。不适合一分钱掰成两半,资金紧张,急等米下锅的人去购买。这样的人只看到别人购买楼花赚钱了,以为自己一定会赚钱,遇到房市不景气,金融贷款控制严格的时候,就会给自己的生活带来很大的负面影响。比如2017年的下半年和2018年,很多人就亲身经历别墅楼花价格低于市场价格的尴尬境地。市场总有涨有跌,并不以你自己的意志为转移,一定要分析一下,万一发生价格风险,自己是否有能力去承担。不跟风市场,理智购买楼花。

还有上边新闻中的报道,因为开发商的原因没有买到楼花,订金退回,我想这已经是不幸中的幸运了。几年前,在北约克地铁附近的一个楼盘,一个韩国律师伙同开发商卷走客户的订金,结果如何,现在也不得而知!

二,选择有丰富经验实力雄厚的开发商

为避免像文章开始新闻里报道的那些购买楼花的客户们经历的不痛快。建议大家选择楼花尽量选择有丰富经验,老资格的名建筑商,比如多伦多的老牌建筑商TRIDEL 。

资历比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。

首先在建房过程中,基础、混凝土,墙体,装修、玻璃、空调暖气等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。

对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。大的开发商有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交房时间就完全自己掌握进度。

再者资历老的大开发商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查,建一栋公寓,平均得申请通过20多个市政规划部门通过。

最后选择实力雄厚的开发商不仅在竣工时间上有保障,而且大开发商的建设质量也有保障,设计风格,物业管理等都是小开发商所不能相提并论的。

三,选择适合的诚实可靠的地产经纪,聘请专业地产律师,谨慎签约。

很多移民及留学生刚来到加拿大,不了解当地的房地产行情。建议大家选一个适合自己的诚实可靠的地产经纪帮助自己,这是明智的选择,要相信“术业有专攻”的说法,节省时间而且方便自己,因为加拿大的买家聘请地产经纪不需要自己出费用,卖家要支付费用给经纪。

有的客户可能不很信任别人,觉得自己可以通过自己能力直接通过开发商的销售办公室买得到。确实有这样的事情,我不反对这种做法,不过一般通过开发商那边买到的是没有优惠的价格。

加拿大这边的开发商通常在一个项目最早开盘期将一些单元以优惠的价格分发给各地产公司,限时购买,剩下再自己发售。况且,如果有地产经纪帮助,还可以货比三家,不一定只局限在一个开发商的楼盘上,选择范围大了很多。尤其是市场繁荣的时候,好地角的楼花单元一票难求,通过地产经纪是最好的选择了。

客户拿到自己满意的单元之后,需要和开发商签订购房合约。当经纪带着你到销售办公室签约的时候,厚厚的一本合约,你会觉得发愁,怎么办,聘请一个专业律师,让他帮你把把关,做到依法办事。这是加拿大购房中不可或缺的一步,交接房子的所有文件必须经过律师之手。二手房买卖成交时的钥匙都要从律师手里拿到,楼花的钥匙可以按照指定日期直接从开发商手里拿到。

四,关于合约中的几条关键条款:

专业律师把关,他会把合同中的条款和客户详细说明。那我也把条款中最关键的几条和大家做个解释。

1、珍惜签约楼花的十天冷静期

这是特别有利于客户的一个条款,就是在签约后的十个工作日里,如果客户拿不到银行的贷款证明,或者不想买了,客户都有权利无条件反悔,撤回签订的购房合约。如果过了这十天,再反悔,对不起,一切按照条款规定去承担该负的责任和惩罚。

2.合约中的“霸王”条款:

其实可能律师可能会告诉你,很多的条约里都存在着一些霸王条款。比如:开发商如果认为融资条款不能接受,有“唯一、绝对和不受约束的权力”取消项目。有些人觉得必须更改,但问题在于开发商需要预售楼花来为项目融资,更改这种操作必须使得销售与融资能够同时进行,目前来讲不太符合实际。所以目前的合约法规存在漏洞,在房价上涨的市场上,开发商可以以某种借口取消交易,买家就得不到足够的保护。购买者一定明白,购入有风险,风险要自负!

3.合约中的小陷阱:

尽量购买可以无条件转让的或者可以有条件转让的楼盘

在加拿大,一些开发商出于保护楼盘建设的考虑,规定某些楼盘建成之前不得转让,所以购买时一定要注意这个问题。无条件转让,即在签约后至交房前任何时间都能转让,开发商不收任何转让费;有条件转让,即在签约后至交房前任何时间都可以转让,但开发商会收取相应费用;不能转让,即在签约后至交房前任何时间都不能转让,只有正式居住后才可出售。

合约中关于建成之后额外建设及教育附加税等缴纳问题,合约里一定要有数额限制。比如一室的公寓最高五千元,两室的最高六千元等等,千万仔细阅读,不要做乖乖的被骗者。

平面图与各空间实际建筑面积可能有出入。其实有些经销商在平面图里只提供一些总尺寸,并不提供局部空间尺寸;平面图展示的多为墙与墙之间的长度,不显示局部面积与尺寸;走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等,也往往不提供。

加拿大虽是诚信国家,经销商一般不会欺瞒客户,但如果客户不细问,他也没有责任全部告知各种细节。所以,买楼花时,一定要细看平面图,细问经销商。

另外,公寓的楼层高度,也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同,同一大厦的楼层高度,有时也不尽相同。

所以买楼花前,一定要细看合约及平面图,并向经销商仔细询问,以真正做到心中有数。

五。交接之前的准备

关于用途的界定,交接前律师会让客户选择“自住”还是“非自住”其中之一。一般购买的合同价是自住的价格,非自住的价格至少有两万多的额外费用(出租之后可以申请政府返还一部分)。

因为这里牵扯着HST税 的返还 问题。如果房子是自己住,交接房子的时候就不需要交HST,如果是投资等非自住,就需要先向开发商交纳HST,之后再向政府申请返还,需要提供出租证明等,通过会计帮忙申报,根据个人及市场情况,退回大概90%左右的HST。

很多人不是自住,也自称自住,由开发商去申请HST的返还,交房子时候没有交HST 。其实政府和开发商对所有一手买房者的资料,都会一个一个查:有没有转让,转让差价有没有报税;有没有自住,有没有很快转手;自称自住的,很快转手,而实际上没有自住,都要补交HST,出售差价按时间不同补交不同的收益税。还会有利息的罚金,所以还是诚实为好,不要贪小便宜。

开发商交接前都会通过双方律师给客户一个交接时间。通常会有一个暂时的中间交接时间,这个时间交接房子,房子产权还没有转到客户名下,所以不需要客户办理贷款。但是如果只有一个交接时间,即最后的交房日期,那一定要把贷款资金办好,有的客户以为拖一天半天没什么关系,其实罚金是很重的。一定要引起重视。

资金出现问题怎么办?有的客户资金出现问题,觉得可以不要订金,放弃购买房子。其实这也并不是想象得那么简单,要看看合同中条款规定。如果行情下调,交房时的市场价格低于购买价,开发商再次卖出去之后有损失,买家就要补偿开发商的损失费。这些问题其实在前面关于聘请律师条款中谈到,律师一定会告诉客户如何避免这些问题发生的。所有的交接协调问题都需要律师来解决。律师有多重要,你是明白的。

六。购买楼花的好处与弊端

购买楼花有很多好处

前期很少的资金投入,慢慢等待市场的上涨,这是楼花投资者购买的第一个好处。自住的客户可以住上一个完完全全的全新房子,这是购买楼花第二个的好处。以很低的一手房价购买,出租,坐收房租,在多伦多火爆的出租市场,实现以房养房,这是第三个好处。

弊端就是:楼花客户购买的毕竟是平面图,楼房建成之后可能和想像中的有所差别。比如楼间距太窄,挡光严重,比如房间尺寸过小,居住不舒服等等,这是看图买房和现场买房很不同的一点,也是楼花购买中可能存在的最大的弊端。

总之,其实购买楼花总体上来讲是投资的一种途径,毕竟利大于弊。为什么很多人获利甚丰,很多人却所获无几?其实购买楼花不仅有技术上的问题,还有天时地利的因素影响,就像股票一样,有牛市和熊市之分。所以说,楼花市场虽繁华,踏入风险需谨慎!

LI MA ,Broker.
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