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湖边、河边房产的买与卖

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因为生活品质的提高,越来越多的人开始考虑购买河边或湖边的度假屋、别墅及各种不同类型的房屋。加拿大多伦多周边有很多临近湖泊、河流的房产,地产经纪在帮助客户购买或者出售这种物业的时候,应该必须保护客户的最大利益,能够提供给他们相关的信息,也要了解到哪里可以找到额外的信息。

第一部分:土地权利的使用

购买水边房产比较复杂些,比如房产所有权的解释,关于购买岸边道路使用权的 可能和限制,出入权和地役权的解释,测绘图和相关房产信息的解释。

当客户参观湖边的度假屋,倾倒在一览无余的视野里:太阳西下染红了半边天,几只水鸟点缀着碧绿的湖水……那种购买的欲望迫不及待。可是当他拥有这个所有权的时候,才发现岸边建筑物的限制,土地争议,游客游玩的喧嚣声打扰等因素也许未曾考虑到。

地产经纪应该提前向客户做相应的解释。可能客户并不在乎这些因素的影响,因为他更喜欢因为购买这样的房产从而拥有很多所有权:出入水域权,有权钓鱼,游泳和划船,有灌溉的权利,有建造码头和提货的权利。还有一种叫通航水域的权利,特指是指有能力承载水运船只的水域,可以允许小船游玩,可以开设水上交通,可以从一个地方开到另一个地方。这些权利相比较不利因素,利大于弊,大大提高了房产的价值。

湖泊或河流岸线也可能是处在公有土地上,因为在安省大部分的湖或者河岸是从深水标记向岸边方向66英尺的范围属于公有土地。还有一些岸边道路使用权是不明确的。所以怎样帮助到客户是地产经纪应该去思考的问题。这些问题通常会在房产的测绘图,参考图,市政记录,以及相关的法律解释中帮客户找到满意的答案。

1.那么怎样保护客户的最大利益呢?

这要从查找岸边道路使用权是不是已经列出并独自所有的,测绘图是不是调整过的两个方面去考虑。如果岸边道路使用权是客户的,那这个房产的价值又增加了。如果岸边道路使用权不是客户的,那要搞清是不是以后可以购买,购买时候怎样填申请表格,怎样按照房产的尺寸缴费等一系列问题。测绘图一定是更新过的,加拿大安省很多房产年限很老,测绘图更新过的才有存在意义。

2.改进的结构不是建在自己所有的土地上,怎么办?

结构建在了岸边道路使用线上的,可能会被要求拆除如果被认为必须的话。你要帮助客户在参考图和房产测绘图提前发现这些可能潜在的问题:是不是房屋建在了公共岸边道路上,是不是管线埋在了不属于自己的土地上等等。

3.还有一些可能影响岸边道路使用权的问题。

建设船坞、回填岸边土地、移走植物可能需要得到自然保护和森林部同意许可。

区域划分就是要按照市政要求,比如房子占多大,后退多少,加大多少等等规定按法律执行。

安省的建筑规范要求,超过10平方米以上的结构,大的改造和维修必须通过建筑许可。建议客户找相关人员检查通过。

关于河岸区域,这个可能会因为水位的变化而移动,过度建设可能会影响海岸线和生态环境。

而作为卖家经纪的时候,一定要仔细查看岸边道路使用权是不是属于卖家的,并且确保准确性,带有岸边道路使用权的所有权的房产一定要重点关注。

4.出入河岸边房产的道路划分。

这种道路分私人道路和公共道路两种。

私人道路一般被个人或者团体所有。建设和维护费都来自所有者,可能是一年四季开通也可能是季节性的开通。也可能由协会来运营和资金管理。这个道路可能通过公用土地或者是个人土地。

公共道路建设和维护都是用公众资金,可能是季节性或者是全年开通的,可以允许一般的公众出入。

只能水上进入的房产

这类房产有很大的私密性和更大的可负担性。但它也面临着一系列的问题:岸边停车,拥有或租赁船只,储存和停泊,交通,防止偷盗,依赖可选择的能量和水资源,季节性出入,额外的费用和装修费等等

5.合法的出入权

合法的出入权有三种:1.地役权,因为特殊的原因有权利进到另一个地产上。2.有支配权的住户,从地役权上受益。3.服务的住户,自己地产上的出入权给别人带来利益。

合法的地役权利:电业公司需要进入到你的地产上,邻居需要通过你的地产进到水上等

买家和卖家的地役权:地役权是跟随土地产生的,不论你代表卖家或买家,一定要仔细看房子的契据,并保证地役权被清晰地列出。

沙滩所有权

当购买沙滩边上的房产的时候,一定确认在房契上有沙滩的所有权,确认不包含的地段或者公众可以进出的部分,要保证所有权是官方的的并受保护的。

作为卖家一方,卖家必须揭示与物业有关的地役权,如果地役权被买家发现,卖家没有披露,买家有可能中断交易。

作为买家一方,必须知道存在着地役权,而且建议客户咨询房地产交易律师。小心处理交易过程中的地役权,岸边道路使用权,沙滩使用权,找相关专业人士解答客户的问题,避免出现不必要的麻烦。

第二部分:与房产相关的设施

第一:水井的问题

住在水滨地区,远离市政,很多房屋自己打井井自供给水.

水井的类型有三种:

1.自挖井:直径在二到四英尺宽,深度不超过三十英尺,以后可能干枯无水.易受污染。

2.浅钻的井:直径在二到四英尺宽,深度可以到达一百英尺,可贮存水,地面与井盖有一定的斜度。

3.深钻的井:直径在四到六英尺宽,可达到一干英尺深,储存有可观的水源,很少被污染。

遇到有水井的房屋,屋主需要对自家的水井承担责任,并向买家提供需要的相关文件.建议买家聘请有资格证书的水井承包商检查水井并且测试井水的水质,确保卖家水井在良好的使用状态中。

在环境和气候变化部能找到水井的记录,通常会显示:水井的历史,泵速,水质,堵塞和密封记录,水井的位置。

水质细菌检测要通过安省的公共卫生部。

第二:水源的摄入问题。

水边的房屋可能使用河水或者湖水作为主要的水源。

这样的水可以通过加热,化学处理,过滤,紫外线净化后使用。水管在冬天会被冻住,所以水源需要经常维护。

第三:化粪池系统问题。

这里主要讲一下化粪池存在的类型和状况。

等级1 :堆肥和化学式厕所。

等级2:灰水

等级3:污水池

等级4:浸出床系统

等级5:存储器

要让客户了解化粪池系统的大小和状况以及相关责任。地产经纪的责任要帮客户找到能够包含:年限,维修,使用的类型,工作能力的相关文件;从当地的卫生部门获得化粪池的相关信息;起草带有检查化粪池条件的买卖合同。

化粪池系统的检查:这种检查通常要用泵抽出来做检查,检查者要检查系统的作用,系统的维护,系统的位置以及对公共卫生的风险。建议客户几年要做一次检查,也建议卖家出售前做一次自我启动检查。

作为一个合格的地产经纪,所起草的买卖文件中一定要包含类似因素的条款和条件像:井水的检验,化粪池的检验,负责水源和化粪池的安装,保证系统能在正常工作状态中。

第四:附属结构及动产

小屋,船屋,和室外建筑等属于房产的附属结构,他们可以提高房产的价值。水边的房产动产也可能包含家具,器具,设备,船坞,船,除草机或庭院家具。

首先作为买家,保证这些附属结构具有良好的使用状态。保证附属结构不是建立在不属于自己的或者是公用土地上,并且按照法律规定的区域划分建造。

维修和改造:维修和改造潜在的挑战可能包括:自己建造的房产,怎样找到合适的交易商,存在的服务,区域划分只适合长久居住的居民。

动产和装置:如果为买家服务的经纪,要确保客户知道包含哪些东西,尽可能详细罗列,检查工具的功能。

如果是卖家经纪,要让卖家知道自己的权利,确保他们移交确认的动产,确保符合合同上的条款要求。

第三部分:与房屋管理及价值相关的问题

未注册的乡镇的房产问题

未注册的乡镇可能由当地的服务部门或者是志愿者咨询部门为客户提供服务咨询。乡镇没有区划分的限制和一些法律规定。所以必须确保验房师检查时是按照安省的标准建设规范建造的。屋主可以改变土地的使用。

屋主或度假村协会

协会的作用可能包括:提供楼房信息,促进环境保护,服务建议的提供者,组织道路和桥梁的发展,组织社会事务。

协会会员:屋主或度假村协会会员需要定时交年费。会员可以通过选举去决定协会的领导者和董事。会员必须遵守规定。

买卖乡村水边房产要考虑:影响房产价值的因素,公用设施和加热系统的费用,贷款和保险的不确定性,共同所有权和部分所有权的不同。

水边房产价值增加的因素:

1.面临的水域:面临水域越宽,意味着能更多地保护私密,更多的空间,以及更多的客房,通常水域有一定的斜度也可以方便进到水里。

2.水的质量:房产的价值也可能受水深,水的纯净度,水的清洁度,水上交通,湖或者河的底部等水质量因素的影响。

3.水的特色:能够增加房产价值的特色包括:富含鱼类、与其他水域相连。

4:夏天和冬天的运动项目:运动项目也能增加房产的价值,它包括:钓鱼,打猎,四轮车,冰钓,雪地车,滑雪,滑冰等。

公共设施方面

乡村的房产可能会遇到以下挑战:电费可能高些,屋主可能自己负责电线和电线杆的费用,网络可能很慢而且费用高,小区的覆盖区域可能参差不齐。

供热来源不同,也给屋主带来不同的影响。

1.电暖片提供暖气:昂贵,容易安装,较低的维护费。

2.油加热:高额的维护和运送费用,保险也可能高,屋主还可能为漏油承担责任。

3.丙烷气:高效,比油安全,大的储气罐–一般设在地上或者埋在地下。

4.木和碳的燃烧炉:低的维护费,传统的木头炉子很难控制温度,碳炉需要电。所有带有木头燃烧设置的房屋都需要WETT 部门的专门检查。

第四部分:影响房产所有权的问题

如果客户拥有第二套房产:贷款可能会依据较低级别,房产的类型,和水的质量来衡量,加拿大贷款和房屋公司不提供第二套房产的贷款保险。第二套房产可能会承受比较高的利率。

保险的数额按照:空置率,取暖,电线,及离开消防站的远近来确定

非自住客户,如果客户不是自住,那房屋发生泄漏或者被破坏可能不能被及时发现。所以要看一下周围是否有常年居住的居民,你的客户是否要交维护服务费等问题。

旅行的时间:旅行是不是值得的?确保客户知道旅游时间会影响房产的使用。

共同所有权:

共同所有权的存在让第二套房产变得容易承担费用了。所有权的房屋的文件包含:所有权的百分比,户头,花费,维护和改造费,房产的使用年限,买断的程序等。

部分产权的优缺点:

多个屋主分享同一个房契叫部分产权。每一个屋主有固定的时间权限。这样的房产的优点:可以负担的费用,少了空置率,分担一些费用。缺点:受限制的占用时间,维护费用,改变受限,卖出困难。

如果是卖家经纪,一定要明白正在卖出的房产的类型,要熟悉:房子的边界,房产上的结构,出入权力和地役权,水源和化粪池系统,额外的考虑等等,并且确保怎样在最好的光线下展示客户的房子。

在出售前查找相关信息:收集相关信息,参考图,地形图,房产契据,化粪池记录。收集的资料的事实可以帮助提升和保护客户的最大利益。

考查度假屋的时间:度假屋的时间可能很短,也可能是季节性的。并不是所有的度假屋冬天都可以正常出入的。

作为买家经纪:一整年下来这个房子如果是季节性的,中间无人管理究竟会怎样呢?太多的细节需要给客户提出建议。

总之,无论作为哪一方的经纪,细致,诚实,实事求是,最大化保护客户的利益,是一个地产经纪最起码的道德规范。希望以上对您及您的客户有所帮助。

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