【樓市狂潮】兩商業地王強勢登場估值逼400億

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美利道呎價估4.8萬樓市勢火上加油
香港文匯報訊:本月賣地市場料會再創高峰,樓市勢火上加油,皆因有兩幅估值過百億元的商業地王即將橫空出世,有力問鼎全港及九龍商業地王。其中本周五率先截標的中環美利道停車場地皮,市場現最高估值達223.2億元,勢創香港史上最貴商業地價紀錄,樓麵地價每呎達4.8萬元。另一幅啟德百億商業地則在本月26日截標,最高估值達160億元。僅此兩地王料可為庫房貢獻近400億元,已相當於去年度創紀錄的1,280億元賣地收入的三分一。
本周五(12日)截標的中環美利道停車場地皮,是中環區內自地鐵1996年批出國金二期後,即逾廿年來首次有商業地招標,非常罕有,加上規模不小,所以甚受市場矚目,若能高價成交,除會刺激中區商廈的租金及售價之外,也勢為熾熱樓市火上加油。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚笑說:「美利道地皮係中環商業核心區的內圍,唔係外圍,個價值肯定唔止吸引港資、中資,世界各地的資金都會吸引過來,而且個區幾年內都無新地皮供應,所以我估個反應會非常好。」
美利道地料吸中資競逐
張翹楚表示,地皮將來建成的甲級商廈,預料每呎的月租水平可達170元至200元,若以2厘左右租金回報率推算,其每呎售價可達7萬元至8萬元(但項目有不準拆售條款),以此估算其每呎樓麵地價將高達4.8萬元,地皮估值高達223.2億元。該估值亦為目前的市場上限。
目前全港最貴商業地王為新世界今年2月15日投得的長沙灣瓊林街地皮,地價78億元。
第一太平戴維斯早前亦指,美利道停車場大廈估值逾百億元,每呎樓麵地價可達4萬元以上,以此折算估值約186億元,相信不少內地企業及本地地產商亦蓄勢待發。
理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,美利道商業地皮位置優越且罕有,深受市場關注,雖然投資金額高昂,不過相信仍能吸引各方發展商踴躍爭奪,有力挑戰商業地王紀錄。有業界預料,不排除有財團以合組形式競投項目。
賣地章程設禁拆售條款
資料顯示,美利道商業用地前身曾作為廉署總部,現時則作為10層高的政府辦公室及公眾停車場,但停車場於5月1日起已終止營運,地皮麵積31,000方呎,可建總樓麵為465,005方呎,地皮建築物不得高於香港主水平基準190米。市場估計每呎樓麵地價由3.2萬元至4.8萬元不等,估值由148.8億元至223.2億元。
發展商須於項目範圍內興建一個公眾停車場,上述麵積須計算入總樓麵之內,但如果停車場設置於地麵層以下,發展商可申請不計算入總樓麵之內,增加可用樓麵,有利發展。另外賣地章程內有禁止拆售條款,對項目回報有重大影響,將成為發展商出價時的考慮因素。
啟德商地最高估值160億
另一幅巨型招標地皮為九龍啟德第1F區2號地盤,地皮麵積204,990方呎,可建總樓麵為1,912,440方呎,當中如用作酒店發展的總樓麵不可多於161,460方呎,而商舖發展用總樓麵則不得少於62,180方呎。
若單論可建樓麵,啟德地相等於美利道地皮的3倍,規模直逼中環國金二期,可打造成地標式商廈。地皮樓麵地價每呎估值7,500元至8,400元,估值由143.4億元至160億元左右。
中原地產測量師張競達表示,啟德是本港新興的住宅及商業區,是次地皮規模龐大,勢必吸引本港及中資實力財團入標競投。
原文地址:http://www.imastv.com/news/hongkong/2017-5-8/news_content_160242.shtml

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