政府引燃了房产市场的导火索?

2010年3月4日 ¦ 2,848 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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最近在市场上的房源如雨后春笋陡然增多,买房的人也多了很多;虽然多伦多依旧大雪飘零,但是房产市场却如春天一样蒸蒸日上,欣欣向荣。

大家奔走相告,同行之间或是客户之间,带着神秘的表情,大家都在窃窃讨论最近政府出台的房贷收紧政策。

其实这个政策并不陌生,2008年,加国财政部第一次收紧房贷,主要是取消40年分期付款方式,并且取消零首付。业界当时可谓震惊,而为了赶在最后关头参加申请的客户,差点没把脆弱的申请渠道挤爆。而在2010年2月份政府又一次宣布调整行业规则,业界也预测随着新政策的执行,是不是会让市场降温,或者再一次发生08年底房屋市场滑落的悲剧。

政府究竟会不会就此引燃房产市场的导火索呢?首先让我们一起看看这次收紧的制度是怎么规定的:

取消5%首付购买投资房,转而要求对所有非自住房屋贷款,需要20%首付。 要求贷款到期续约,或者重组贷款的时候,限制贷款额不超过房屋价值的90%(从前是95%) 需要用较高的5年固定利率贷款来计算申请者是否能够有足够多收入来负担贷款(从前是用较低的3年固定)

这个改变没有触及普遍预计的将35年还款期限缩短为30年,也没有触及将所有贷款都限制在房价的90%,而只是针对出租房。大家长舒一口气,但是这些改变究竟是有什么意图,会造成什么影响,未来还有什么可能的变化呢?

加拿大房地产市场在09年的火爆毋庸置疑,而这个火爆却不仅仅是我们,而是全球性的火爆。台湾,香港,日本,上海,北京,都处在高烧不退,而最令人咂舌的还是海南。火爆的市场就像沙堆上胡乱往上盖的楼房,一有风吹草动就会倒塌,所以政府最不希望看到的就是倒塌的结局。在楼房开始往上盖的同时,不停地加固,让盖房的人理性一些,不要追求速度而放弃了质量。

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所以收紧的政策就是让房价冷却的最直接手段。虽然有财政部官员不停地在媒体上表示加拿大房地产市场并没有过热,但是种种行为却看出了他们的担忧。房价暴涨只会有一个结果,就是之后的暴跌,暴涨多少,就会暴跌多少,市场总是公平的。看看1985年到1989年多伦多和温哥华的房价,看看2004年到2007年美国的房价,就知道过山车的威力了。

但是房价不正常地急速上升只是之后房价崩溃的根源,而一些事件引发的导火索才会成功地推翻快速上升的势头,带来暴跌的灾难。80年代末加拿大房价的飙升主要源于1984年中英联合声明对于香港回归的决定,使大批的香港人决定举家迁移到稳定的北美,而同属英联邦国家的加拿大就成了首选之地。香港人大批的到来,成为推动房价飙升的最直接力量,而这个暴涨止步于1989年北美自由贸易协定的签订,使得大批加拿大工厂决定迁回美国。高昂的房价,加上突如其来的失业打击,自然能把脱缰野马般的房价立刻扭转,并且造成90年的房产悲剧,并且造成整个90年代房地产市场的萧条。

而美国市场的暴涨同样有其根源,同样有其导火线。根源在于科网股泡沫破灭和911袭击之后,布什政府的军费扩张和国内经济复苏需要强有力的发动机,于是借助金融工具创造需求,就成了灵丹妙药,房屋需求被人为地放大,建立在房屋上面的其他需求也同时拉动了整个社会的消费。美国就好像打了鸡血的马,玩命地往前跑,却全然不顾自己身体内的能量储藏不能够坚持的事实。在跑了三四年以后,一批又一批需要续约的次级贷款出现了,而市场不能再容纳如此多的次级贷款,再加上客户不可以再享受永远不会再有的初期低利率之后,市场就崩溃了。

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每一次市场的崩溃,都需要有暴涨的泡沫作为基础,同时需要一个事件在当时作为导火索,才能成功引爆这个炸弹。而一个没有泡沫的市场,是不太容易出现被导火索炸伤的情况的。多伦多的房地产市场是不是有泡沫,其实现在很难下明确的定论。我们常常会看到媒体的一些失真报道,比如说2009年12月的房价比2008年12月房价上涨了19%,但是这是一个波浪的最高点和最低点之间的差距,而不是整个市场的平均波动。如果算整年的平均值,其实2009年是比2008年上涨了7%,那么这个7%能不能算作泡沫呢?

所以夕子比较认同09年底TD银行对2010年市场的预测报告,其中提到如果2010年的市场依然维持或者是超过09年的上涨幅度,那么市场的风险就处于不可承受的范围了。事实上,多伦多房地产市场在过去的40年内,平均涨价幅度在每年6%左右,略高于通货膨胀率,而这个涨幅在2008年,2009年,甚至2010年依然适用。我们要看到的,不过是市场有没有透支未来的上涨,如果透支太多,那么未来的几年会出现市场不活跃,或者说出现市场冷淡的情况。

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如果说2010年市场受政府调控而温和发展,那么泡沫之说就很难成立,毕竟刨去本该存在的正常升幅,额外的部分不是很惊人,市场能自己消化这个多出来的部分。而市场可能出现的导火线,我们就不太好判断,但是最为直接的,还是金融机构身后的庞大潜在违约对象带来的冲击波,直接能冲击到实体经济,从而由失业传导到房地产市场。

这些不确定性因素,政府的智囊团是尽收眼底的,所以我们就不要跟着瞎操心了,而看住今年房价的变动,反而是一个比较直接明了的方法。如果现在要买房的朋友,最重要考虑的是自己的负担能力和实际需求,而对于准备大手笔投资的朋友,就不要再像05年那般豪情万丈,一掷千金,而要仔细分析未来的升值潜力,挑选升幅不离谱的地段和房屋类型。

2010刚刚开始,祝大家好运吧!

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12 條評論

  1. 2010年3月4日 21:24

    预感到今年七月以后会是一个很好的出手机会,一是房市的自然冷却,二是按揭的收紧,三是HST的实行。尤其是这第三条将会在短期内产生非常大的影响,加拿大人对新税极其敏感,在实施初期往往表现出相当的恐惧和抵触,甚至会停止消费,这对房地产会有直接的影响,短期的跌势不可避免,不过这种心理影响不会持续太长时间,大概就五六个月,过了之后热钱还会回到房市。想买房或炒房的现在应该袖手旁观,静待下半年准有机会出手。

  2. 2010年3月5日 14:11

    几个朋友最近买房,就是抢房,疯了。

  3. 2010年3月5日 14:48

    如果您去年加拿大房价底是没买房, 那么这个机会就不要错过!

    http://blog.w18.ca/space.php?uid=22&do=blog&id=271

  4. 2010年3月5日 21:52

    信息很及时啊。夕子,互相做个链接吧!

  5. 2010年3月6日 21:59

    问好,大家周末愉快!

    这段时间不知道为什么很容易累,总是感觉很疲倦,有种挫败感。今天晚上去吃了云南过桥米线,很久没吃了呢;还是很好吃。

    Thank you Deborah for the white Chocolate egg, Silk smooth taste:) YAMMY YAMMY.

  6. deborah

    2010年3月6日 22:41

    you are very welcome. have a great evening with your loved one. enjoy

  7. 知足乐

    2010年3月6日 23:19

    夕子:你又写文章,又做经纪,还要找朋友喝酒聊天,还能不累吗?神仙都也顶不住吧?不过还是喜欢看你写的东西,所以你就为了我们累点吧!

    今天看到你在地产周刊上写的分析文章,有点意思。不过风格跟你的博客似乎差别蛮大。我也终于知道了你叫张颖,否则夕子之名总让人浮想联翩。继续努力吧,夕子,你会得到你想要的一切的。上帝保佑你,我们也保佑你!

  8. 2010年3月7日 21:32

    :)谢谢知足乐和亲爱的Deborah, 正在看OSCAR,感觉有些平淡啊这一届。

  9. 雪痕

    2010年3月29日 10:24

    hi, 我算是你的fans了,因为看了你的广告想问问有关细节,为什么这几天你一直没有人接听呢

  10. 2010年3月29日 20:04

    雪痕,谢谢你的提醒,我给你发了一封EMAIL,确认了一下我的电话号码,你看看是否是这个?

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