房子被银行强制拍卖后

2010年4月28日 ¦ 4,830 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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在房地产热闹的今天,夕子却总是想起去年初看到的几个银行拍卖房,那种悲怆和措手不及的感觉,在脑海里挥散不去。

这些房子都是因为房主无力支付每月的贷款,被银行强制赶出去,拍卖房屋来偿还银行贷款。去年经济危机的时候这类的房子很多,虽说地产市场回暖,政府的经济刺激方案开始见效,可是破产房依然层出不穷。

最近在靠近温莎的一个小镇出了一档子事儿,镇上唯一的一个工厂倒闭关门了。随着这支撑小镇1000人的唯一收入来源断绝之后,小镇的人纷纷出售房屋,逃离这个死亡之城,镇上一夜之间挂满了卖房子的大大小小的牌子,只是鲜有问津。 没了收入,不能按时还贷款,自然银行是第一个找上门来的。我们的生活中贷款断供的现象不多,大家对这一方面的了解也比较有限,所以想借这个机会和大家分享,贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。 首先,我们要明白一个道理,就是我们借了银行的钱,这个钱每一天都会产生利息,而银行收不到客户的还款,每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证,它是不会轻易免除客户的欠款的,而这个欠款会每一天都在增加,并且以复利增长。 每一个银行,每一个省份的处理程序略略有不同,但是安省的银行一般规矩是,在客户第一次不能按时还钱的时候,会和客户通过电话交流,希望能通过沟通找到一个办法能解决这个可能的暂时危机,比如把还款延后几天,把欠款放入本金,把欠款分成几次来偿还,这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的,也就是说如果可能,尽量找出办法,并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。 在第二个月,第三个月不还钱(90天之内),银行会采取一些措施,比如发信到客户的地址,说明双方的关系,并且把欠款总额列在账单上,希望客户能够一次性把所有欠款还清,并且给出一个时间限制,如果在期限内没有还清,银行可以诉诸法律程序。这个过程中,银行的信会口气比较重,也比较严肃,而且不大可能再给客户分几次还清的机会,基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款,并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

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这个期间,银行不会派人来查封房屋,也不会找人半夜骚扰,或者雇打手来暴力解决,客户依然可以和银行保持沟通,寻找解决问题的办法,但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清,或者没有卖房的准备,那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理的唯一不好的地方就是费用会变多,而这些费用都需要由客户来支付,包括银行做房屋检查的费用,律师向法庭申请判决的费用,律师收取的服务费用等等。 律师需要一个过程,向法庭申请客户违约的判决,才有权利去强行让客户搬走,而这个过程一般需要大概2-3个月,所以客户在这个时间段内,如果能借到钱还清欠款,或者把房子出售,都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间都不能拿出钱来还清欠款,或者不能找到买家购买房产,那么法庭就会勒令房主搬走。 在房主搬走之后,银行需要打扫,清洁,装修,之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer),原房主依然有机会把欠款还清,重新拿回居住权,只是这个时候的欠款要包含装修的费用,清洁的费用,律师费用,法庭的费用,各种维护房屋的费用,这些都需要客户来支付。 当房屋被售出之后,银行收到余款,扣除所有费用,计算总的损失。如果有盈余,那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失,银行先行垫付,之后向法庭申请追诉,客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金,利息,还有各种跳票罚款,提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候,客户只能选择破产,将这些欠款一笔勾销。

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从上面夕子给各位介绍的银行卖房的过程来看,客户轻易放弃自己的房屋,失去的不只是房屋本身,还有从前在买房时提供的首付,在房屋内做的装修,银行花掉的各种维护费用,律师费用,政府费用,欠款时发生的罚款。如果破产了,那么这些钱就不用自己出了,但是如果自己有钱,只是和银行赌气,那么吃亏的一定是客户自己。 在自己不能支付银行贷款的时候,第一件要做的事情,是尽早对自己做一个评估,弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款,如果觉得可以,那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款,那么就第一时间将房产出售,换取最小的费用和损失。一拖再拖,最后出来的无谓的账单和费用,都是不必要的。如果出售房屋之后,依然不能还清银行的欠款,那么只有和银行商量,看看能不能减免一些费用,然后将剩下的欠款在未来分成两年,三年慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去,那已经是不可收拾了。

破产,那是最后,也是最不得已的坏打算,不到迫不得已,不要随便使用。

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12 條評論

  1. 2010年4月28日 23:17

    大桶华有的卖,小夕TX快去~~~现在我觉得我喜欢的不是牛奶,而是罐子~~

  2. 2010年4月29日 04:11

    世界很大,人生是一场甜美的冒险,GO 张拉拉 GO! 本期加拿大都市报,晚九朝五野丫头的新文章:)

    PS:多谢小巫,这就去。

  3. 莽牛

    2010年4月30日 00:00

    夕子好文!

  4. deborah

    2010年4月30日 01:01

    it’s been a great pleasure. wishing you all the best.

  5. 2010年4月30日 07:38

    在人家MSN上看到的一句话,简简单单,但是觉得很好,收藏在这里:“好时光都应该被宝贝,因为有限。”

  6. deborah

    2010年4月30日 08:52

    true. treasure the good times cos they probably wont last forever.

  7. 2010年4月30日 15:05

    有一首歌我很喜欢,叫做heart of glass,中文名字叫「易碎玻璃心」,爱人的心是玻璃做的,要小心爱护,好好珍惜,不要让它轻易破碎。

    今天的天气真好,很热,一大早到现在终于可以坐下来,一家小小的日本酒馆,靠在窗边,想着那些这些种种计划,也许再也没有机会完成了,而四月底,日本的樱花应该变成飞雪了吧。一定很难忘。

  8. 2010年4月30日 19:19

    Woo, from the broke to Japanese cherry blossom. If you are not crazy, the word must not exist.

    But you finally have some real talk——BANKRUPT, the only way can get you out of the debt.

  9. 2010年5月1日 00:29

    插播广告:

    本周四的《明报》地产金页的封面3连版彩页的文章“房奴手记:庆幸当年轻率行动”是 夕子 出品,大家如果有兴趣可以找来看看。(我是偶然看到才发现明报转载的)

    本周五《地产周刊》的靓屋推荐,有夕子最新的文章“我的爱,我的梦,我的家——于人村天鹅海7号”,也欢迎大家找来看看。

  10. 2010年5月2日 01:32

    今天真的是超级超级累的一天。。。。晚上出现紧急情况,一个客户家里的下水道堵了,水漫金山,客人家里全部都是价值不菲的古董家俱,washroom, bathroom, basement……我晕,四处求救,后来总算找到一个非常棒的PLUMBER,到现在才修好,从早上9点半,站到现在,腿都快断了。

    有点感触写下来:可以打动人的STAGING,是因为有灵魂;你可以看到这个设计的灵魂。如果只是简单的家俱堆砌,不叫STAGING,而只是摆放而已。要有风格、有个性;而且也要非常巧妙地与整个房子的特点结合起来,包括光、影、色调;而不是千篇一律,马马虎虎。

    就好比说“情侣装”,这种MATCHING,是风格的相互衬托,相互交融,而不是简单地穿一样颜色、款式的衣服;那最多只能算是制服而已。

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