五月房市,疯狂正在冷却

2010年6月23日 ¦ 2,707 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -
标签:

20091221101332213.jpg 

5月多伦多地产市场成交价格再创新高,达到历史最高的446,593,比4月份的437,600上涨了2%,同比2009年5月的395,609上涨了12.9%。

成交量方面,5月份大多地区共成交9,470间,比4月下降了13%,同比2009年5月基本持平。

自4月以来,房地产市场在央行加息和7月1号将实行的HST政策打压下,终于从整个2009年的上涨不止的势头里缓和过来,首先是放盘明显变多,购买者的选择很明显地比以前丰富起来,而且过去出现的抢offer,现在已经不多见,更多地是卖家预期降低心理价位,而希望早些能把房子卖出。这个变化导致成交量从4月的顶峰开始回转,慢慢趋于平静。

而价格方面的继续上涨,则仅仅是一个暂时现象。在失去了非理性买家之后,市场的购买力比去年要降低,再加上加息和收紧贷款的政策调控,市场的买方动力会比去年大大减弱。从供给方面来看,HST的实施使得屋主纷纷愿意将自己已经上涨较多的房产挂牌出售,希望能够保住2009年和2010年难得的额外利润,而很多卖家也是冲着HST执行前要抢先出售,以节省佣金和其他费用的增加。

很多市场分析家都开始预测房价的涨和跌,而待售者都紧张不已,准买家却幸灾乐祸,希望市场再度出现2008年底的调整,然后入市拣便宜货。

1269704451237_000.jpg

这个市场普遍的心理应该代表了很多买家卖家的现状,而回顾过去的市场变化,我觉得看未来还要从以下几个角度去分析:

1. 房价涨跌是指长期还是短期 这个论调可以说是老调重弹。短期长期这个简单的概念,每个人都可以轻松地做出自己的定义,然而在我们判断房价会涨还是会跌,进而作出行动的时候,这个定义会对结果产生很重要的结果。

如果我们定义半年,一年的变化,那么市场的波动可以说实在是很难预测,因为半年一年内如果有市场的波动,有政策的调整,都会对房价产生暂时的推动或冲击,而真正稳定有规律的房价变化,是3年,5年,10年的房价变化。回顾过去60年大多地区的房价,我们可以很清晰地看到由于城市扩张,人口增加,社会进步,生产力发展这些最基本因素的推动,房价一直在以5%到6%的速度匀速上涨。当然,中途有过暴涨暴跌,但是最终市场还是回到了这个5%到6%的轨道上来。

而对于今年相比去年以来市场价格上涨超过10%的担忧,我认为这是不必要的。价格持续快速上涨,是催生泡沫的迹象,而持续的泡沫,就会有破裂的危险。但是一年上涨13%,并且现在以及冷却的市场,可以说是恢复到了平衡市而已,而平衡市的最大特点就是稳定,不会涨,也不会跌。

向前展望,往后半年,一年的房价,我不敢做极其肯定的预测,但是对于往后5年,往后10年的房价,我却胸有成竹,毕竟每年5%到6%的增长依赖的因素一直没有改变,移民政策依然在执行,社会依然在发展进步,基本的通货膨胀依然在推动一切生产资料的价格上涨,所以不管中途发生什么波动,在长期来看(5至10年),房地产市场的价格依然会向好。

2. 市场不会大幅下跌

200561747502.jpg

这个论断来源于对大幅下跌的理解。年初有一篇分析文章被各大媒体纷纷装载,预测2010年多伦多房价下跌20%。我个人认为这个作者或者是想借这篇文章崭露头角,或者是媒体刚好相中一个行外人士,借机吸引眼球而已。

有一些行业经验的人,都会知道,房地产市场的暴跌要有两个很基本的要素作为铺垫,第一是暴跌之前一定要有暴涨催生泡沫作为支持,第二是市场需要出现大规模的失业,打击购买力。这两个要素,至少第一个在央行政策调控下,不会出现了。这也就是为什么2008年底多伦多房地产市场在经济危机时期也只是出现了平均5%的调整(某些地区出现了10%的调整),而美国则由于04,05年的非理性暴涨,催生大量泡沫,而导致08年市场崩溃。

所以说,判断市场会在2010年出现20%下跌的分析家,不具备对市场作出评价的能力,那么读者也要对这些判断的结论慎重分析,要有自己合理的解释,方才能接受。

3. 市场正在冷却

200561752032.jpg 冷却的市场,不是指完全没有交易量,或者说死气沉沉的市场,而是说跳出了09年疯狂的一个房子超过10个人抢,非理性地加价超过20%的购买行为。平衡的市场应该是有买有卖,卖家要预计30天到60天的挂牌时间,而买家可以在几个房子中挑选,权衡利弊,作出决定。从4月份以来,市场很明显的在往后者发展,这对于买家来说,是一件好事,而对于卖家来说,只不过不再有2009年那么容易出售,只是需要稍加耐心,并且运用得当的市场推广方案,一样能够将房子售出。

市场冷却的直接原因,是政府的调控措施,以及过去一年过分的上涨,那么这个修正的幅度有多大呢?其实很简单,2009年市场的正常上涨幅度是5%到6%,2010年还有5%到6%,那么市场在2009年真实的上涨是12%到13%,也就是说,2010年停滞不前,将会是最有可能发生的情况,而即使出现回调,幅度也不过是2%到3%,而且这个回调将会被2011年,或者是2012年的上涨补回。

4. 市场的疯狂收到修正

200561747501.jpg 这个修正,从平均价格上很难看出,而从某些区域就比较明显地表现出来。2009年抢offer最厉害的区域,包括列治文山和万锦市的很多区域,价格都高高在上,是一种不正常的价位。市场的修正就是把不正常上涨的部分去除,比如07,08年小区的独立屋均价是55万,在09年出现第一个60万,第一个65万,第一个70万的时候,往后的挂牌价都会是70万附近,而这个不正常的65万到70万的变化就会在今年得到修正,变回更加合理的65万,或者63万。这个看似是价格的下跌,其实并不是由于购买力缺失导致的硬性价格下降,而只是市场的正常回调,在两三年之后,市场会重新步入逐渐上升的轨道,而再创新高。

回到本文的开头,满头大汗的卖家其实本不需要担心,价格在2010年出现停滞不前,并不代表从此以后房价会永远停止;而买家也不要看到一时的市场冷淡就想等着大跌拣便宜货。市场运行有其自身的规律,我们要想明白其中的道理,才知道自己需要做什么行动,去为下一步的市场运行做准备。

分享博文至:

6 條評論

  1. 123

    2010年6月23日 14:03

    蹚房价升跌这趟水不容易,写得不错嘛。

  2. 2010年6月24日 04:47

    您是否已经厌倦努力工作却让自己的梦想无法实现而让别人富有!!

    如果我告诉您有一种创业方式,不但可以真正的享受生活,实现自己的梦想,又仅仅是每天省下不到一客麦当劳套餐的价钱,并且能额外赚取每个月2,000美元至5,000美元的持续收入,您会有兴趣吗?

    01.不用推销 02.在家上网工作 03.让电脑帮您赚钱 04.利用兼职的时间 赚取全职的收入 05.全新商机 中文系统才正要开始 06.透过网路赚取来自全球超过50个国家的收入 07.免费加入体验系统为您带来成果再考虑要不要加盟

    90天免费体验报名http://vemmaviky.weebly.com/

  3. Relax

    2010年6月26日 09:36

    夕子你好,看了你6月14日的“你的来信让我感动“很希望能和你文中提及的那家自闭症孩子的诊所联系上,你有联系方法吗?谢谢!

  4. xb

    2010年6月26日 12:35

    夕子和读者的互动做得好,留言中很多都是精品。你的话懂你的人一定会明白的。谢谢。

  5. 2010年6月27日 00:07

    Relax你好,最近几天没怎么上网,谢谢你的关注。那个诊所的电子邮件我已经转发给你了,请注意查收,谢谢。

    问好XB亲爱的。谢谢123的到访。

  6. 也想

    2010年6月27日 19:39

    Hi,夕子 能告诉我一些地产经纪考试的事么?我在准备course 1. 不知道需不需要买那个辅导的题?

發表評論