比现在想得再多一点

2010年10月5日 ¦ 3,400 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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8月份的数据,一如预测一般的平淡。大多地区共成交了6232间房屋,成为12月和1月众多公众节假日汇聚的第二少成交量,价格方面也延续了6月和7月的下滑态势,均价在41万1千,相比最高峰的五月份的44万6,下跌了7.85%。

数据说明了什么?说明了市场在冷却。但是参与市场的各方专家或者非专家都知道房地产市场在冷却,我们想要知道的是下一步这个冷却了的市场会怎么走。

市场冷却之后,就会有很多种版本的看跌派开始拿出各种参考数据,试图证明自己的市场将要下跌10%的预言是正确的。上周,媒体上出现的两个重磅炸弹,一个是温哥华的智库集团,预言加拿大房地产市场将步美国的后尘,巨大的泡沫将要破灭,原因在于美国的平均房价在不到20万,而加拿大的平均房价在30万以上。另一个重磅炸弹提及了美国过去130年的房价走势,利用100年前美国房价是美国居民收入的1.5倍,论证了现在美国房价处于居民平均收入的6倍,也就是说美国的房价会跌回1995年的水平。

两个悲观程度把房地产市场看做是眼泪的海洋,悲伤的港湾,似乎2012人类大劫难即将来源,大家最好都躲到防空洞里,深挖坑,广积粮,做好抗战10年的准备。

而夕子想在这里提出一个观点,就是要走在市场的前头,而不要一味简单地用过去的历史数据来说明市场的变化方向。

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“全国市场的平均房价”这个提法有问题。

房地产作为一种特殊商品,并不能随意移动,所以地缘性十分强。大家常说的“位置,位置,位置”,就是这个道理。位置决定了不动产的价值,而这个价值由于有地缘的特殊性,就很难用过去经典的统计学来做大范围的统计分析,从而用整体数据去预测局部的市场变化。举两个比较典型的例子,美国纽约市曼哈顿最繁华的地段,在08,09年金融风暴中也被冲击,平均价格下跌了20%,但是其中一个特殊的地区Battery Park City却逆势上升了30%,当然,这30%也在之后的半年内损失殆尽。另外一个好的例子是,多伦多市中心的Bay & College的一两年新的高档公寓,现在的价格比08年初的价格要高20%,而400公里外的温莎,现在的价格依然是08年初价格的三分之二。因此,依据平均房价来对当地市场做分析判断,很容易得出不合理的答案。

供求关系决定价格,这个不完全适用于房地产市场

经典的经济学理论里,供求关系决定价格是一个放之四海而皆准的真理,但是在房地产市场中,由于产品的特性,有些时候这个公式不能简单套用。例子比如卖家由于政策变化,导致提前自己的挂牌时间,出现一段时间内一拥而上的局面,这个短时间的供给,会暂时给市场带来价格的压力,但是几个月后,一些卖家看到市场清淡,就决定撤下挂牌,等一段时间再说,反正自己住在里面,也不会有什么损失。这个时候供给并不是因为价格的下跌而减少,而可能成交价格在这个时候会保持一个平稳状态,而供给会自我慢慢减弱。

现在市场上的供给主要来源于从前房主需要升级,或者降级自己的住宅,以及建筑商新建造的房屋。多伦多不同于普通城市的地方在于,这是一个移民城市,这就注定了市中心新建的的房屋少于人口增长的速度,而城市的不断扩大也创造了很多新兴的卫星城市。这个供给的限制造成了交通方便,以及中心的一部分地区房价上涨速度要快过偏远的地区,而这个现象也不容易简单的用全国平均的新建房屋数量来衡量供给的总量。

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替代品的尴尬

替代品,作为现代经济学的经典概念,在房地产市场比较难应用。在普通商品中,当一个商品价格过高的时候,消费者会选择其他替代商品,导致需求回落,供求重新达到平衡。但是对于房地产,替代品就比较难找到。如果一个地区的房价过高,原因是这个地区交通方便,周围社区成熟,学区优秀,那么喜爱这个地区的消费者或者支付更高的价格,或者不买这个地区,而很难去找到替代品。

灰色收入

这个灰色收入指的不是贪污或者非法获得的收入,而是指我们身边广泛存在的现金收入。这部分收入并没有报告给加拿大税务局,所以并没有算在统计局的数据当中。而考虑到很大一部分高收入人群,或者说自雇人士普遍适用合理避税的方法,实际上可支配的收入远远高于报告给政府的收入,那么市场就总是有那么一部分需求是在政府的统计范围之外的。

这个部分的收入在很大程度上确实是依赖于经济环境的好坏而起落,最简单的就是给房屋做装修的装修工人。大部分的工程队都是现金支付,因此他们的收入都是不会报告给政府的,政府也明白这个群体的存在,而不方便花大力气去整顿这个行业,只能是尽量地规范他们的操作。当房地产市场热闹的时候,装修工人的生意就源源不断,而这些消费在政府的规划外养活了相当数量的人口,减轻了政府担忧失业的问题。这也是在最近的10年间,房地产市场蓬勃发展,有记录的工资增长赶不上房价上涨的一个原因之一。

因此,单单从理论上去看待市场的未来走向,未免太过于简单,而太多繁杂的因素会去影响市场的价格变化,所以在听取了学院派的分析之后,还要看一看实干派的所见所闻。

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最近活跃的地产经纪一定有一个共同的感觉,就是很多地区的房子逐渐售罄,而客户的需求还没有得到满足的时候,房源已经断了。不少地区开始陆续出现多人抢一个offer的状况。这个状况反映了两个现象,第一是市场存货的减少。这个在笔者从前的文章中有反复提及。8月市场的存货依然在下降,现在的挂牌数量已经从五月份峰值的25000个下降到现在的20000个以下,而同期09年极其不平衡的年份是一万五千个,08年是两万五千个,07年是两万个,06年是两万四千个。两万个的挂牌数量在八月份是比较均衡的状态,而今年不同于往年的是新挂牌数量低于平均水平。第二个现象是准买家并没有减少,而只是从准买家成为了观望者,而这一批观望者随时会杀入市场,成为推动房价走高的力量,而这批人群的力量不容小视。从最近市场的变化来看,我们可以预见到九月和十月份将可能出现供给低于平均水平,届时如果低迷的市场能持续到明年开春,经济环境再恢复一些,购买者醒悟之后,将会出现一轮新的抢购热潮。

多伦多市场过去50年的市场表现已经证明了6%的年复合增长是合理的,这个数据其中包含了太多变化因素,远远多过智库集团发表论文中讨论的几个要点。如果按照智库集团的理论,多伦多房价只应该是政府公布的平均收入的3倍,那么所有的投资移民,留学生,自雇人士和拿现金收入的装修工人,餐馆的服务员,理发师等等都应该被发配往爪哇国,只留下乖乖交税的打工族。笔者希望借本文抛砖引玉,把大家从学院派的简单分析数据中拉出来,多思考,多利用身边更多的数据和资源,做出自己的判断。

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30 條評論

  1. 2010年10月5日 00:09

    Do you remember this song, Deborah? Hot summer and cold guitar , over and over , again and again.

    BTW: Good Luck!

  2. 2010年10月5日 11:06

    n久没来了,看到夕子提到房市、学院派,我感觉不得不说些什么了。

    学院派永远是可悲的呻吟族,事实总是与他们的推测逆向行驶了几十年以后,方才有所趋近。数据分析,技术指标,永远都无法分析出人性的恐惧、激进和贪欲。

    房子是生活的归宿,是衣食以外的第一需求,是绝大多数人一生中最大的消费,是抵御通胀的武器,是能让买房者也不能寐的奇货,是收入的3倍、5倍甚至超过6倍乃至数十倍的沉重包袱,只要是经济发展相对稳定,多套住房就是在十数年后简单致富的资本保证,正因为有如此之多的特殊点,使得房子既是机遇与风险的结合体,又是披着商品的外衣被专家们瞎分析的凡品。抉择决定命运,世人大多不主动抉择,等待命运的安排,这就是为什么多数人的人生过于平淡了。重要的、特殊的需求,意味着博弈;博弈,意味着无法依据常理推测;惧怕风险,等于放弃机会。打不打赤壁之战,决不能听张昭的。

    我不是专家,但有些因素是再明显不过了,就拿博主所在的多伦多来说吧:第一,加拿大是移民大量涌入城市,世界上哪一个外来人口递增的城市房价会一直保持低位呢?第二,大多区的地产税收所占地方财政的比重与如今难看的政府赤字;第三,多伦多的经济组成,加拿大的能源经济与制造、出口业的此消彼长——经济不会那么容易崩溃。第四,中国环境越发艰难,中产阶级移民越多,恐怕这是十年之内难以改变的趋势。第五,房价最忌大涨大跌,大跌后经济越差,大涨后人心刀绞;买涨不买跌的现象,体现了人性背后的规律——房价的极限远远超越人民的经济极限,受限与经济大势的稳定与增速。房价,是资源博弈。

    现实总是很残酷的。

  3. 2010年10月5日 12:13

    谢谢分享。

  4. justin

    2010年10月5日 12:20

    经纪的主要职责是帮助客户实现交易,并保证客户在交易中的利益,而不是正天分析房价的涨跌,房价自有市场决定。经纪总是鼓噪房价上涨,离房价下跌也就不远了。

  5. moose

    2010年10月5日 13:17

    经纪的一个重要职责就是帮助客人分析房市的走向,使他们做出正确的决定。一个经纪不会分析,判断房子市场,怎么能帮客人确定价位。这都不懂还上来指责别人。房子是经纪叫嚷几句就涨的吗?那美国经纪都甭干活了,都开叫 吧。说房价是经纪鼓捣上涨的真是没脑子的人说的笑话

  6. 2010年10月5日 13:50

    一个经济人的分析不见得对,适合小范围的客户,不应扩大到大范围人群。会误导。

  7. zee

    2010年10月5日 14:22

    经纪都希望有生意。没人卖菜说自己的菜很菜的。呵呵。王婆卖瓜自买自夸。可是房价真的太高了,有没有看见多少人开始节衣缩食?你以为一直这样涨得下去吗?真那样经纪真的该失业了。房子没有替代品,可是人是活的哦,不是所有人都喜欢住在曼哈顿。房奴更不想做。经济问题会引来一系列社会问题。加拿大那么多专业分析师,用不着经纪来操刀。

  8. zee

    2010年10月5日 14:29

    经纪也就混碗饭吃而已,那里会关心国计民生呀。

  9. zee

    2010年10月5日 14:32

    加拿大政府绝对不会让房价飞扬的。大家放心吧!

  10. deborah

    2010年10月5日 20:02

    of course i do. what a great song. i have to show you they play live for this song. and we have to smoke and drink together. life is GREAT

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