2011的第一剂降火良药

2011年1月24日 ¦ 2,662 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

阳光经纪手记之二十四 2011的第一剂房产降火良药

dongjihuli4.jpg

最近很多人都生病了,咳嗽的咳嗽、发烧的发烧;好像一夜之间,神秘病毒侵蚀到我们居住的这个城市。与此同时,房产市场也开始慢慢烧起来了;最近一段时间,朋友打电话过来,对话基本如此:在哪儿呢?一起吃饭?夕子:“改天再吃,抢OFFER呢。”

不过市场总是有自我调节功能,周一的一大早,夕子开车去公司的路上就接到客户电话,这个政府新公布的贷款政策,在民众之间宛如一剂降火汤药;兜头洒下来,让人有点摸不清头脑;也忐忑不安。

到底这个新政策卖的什么药?它会不会对以后的市场有很大影响?我们的房子是涨是跌?福兮祸兮?就此,夕子返回老本行,拿着采访机,特地采访了几位资深的贷款经理,为大家仔仔细细弄明白这个葫芦卖的是什么药——

首先让我们看看这三个降龙大掌: 1. 20%以内首付的贷款将不能获得35年按揭,改为最长30年(不适用于超过20%首付的买家) 2. 贷款重组不可以超过85%(从前是90%) 3. 取消政府担保的HELOC(可再生信用贷款)

这个新政策,最主要的就是前两条,而第一条主要是针对新买家,第二条主要是针对需要把手头信用卡和其他债务整合到房贷里的房主。

还是不懂?没问题,夕子在这里举一个例子,大家就明白第一条政策对市场的影响了。思琪准备购买一个30万的房子,准备放10%首付,也就是3万块,从银行借27万。27万贷款,如果是3.5%的利率,从前35年的偿付期,每个月的最低还款额是1112块。如果政府限制为30年还款,每个月的最低还款额是1208块,多了96块。(简单计算,每10万块贷款,30年偿付期比35年偿付期多35块)。

从另一个角度看,还用上面的例子,27万贷款,如果每个月只付最低还款,没有任何提前还款的情况,也不出现再按揭和利率变化,那么整个35年里,共付出46万7千,其中利息是19万7千。如果被控制为30年,那么整个30年付出43万5千,利息是16万5千。

说这个政策调整不会对市场有任何影响,那是睁眼说瞎话,但是究竟这个影响会有多大,就需要认真考虑。市场价格调整,从短期来看,会受到市场情绪的影响,而市场情绪又更多的受到政策的波及。贷款政策的收紧一定会在短期对市场心理造成打击,并在政策实行后的两三个月内产生效应。然而,市场的长期变化却并不会随着一个政策调整而转头。那么市场长期的变化又是什么在左右呢?

Snap70.jpg

坚挺的就业率是基础 就业是支持房地产市场增长的最直接和最根本的原因。就业率和工资收入水平决定着对房地产的需求,而这个需求才是真正对房价产生推动的原动力。多伦多自从金融危机以来,一直处在恢复阶段,高速和交通主干道的越来越拥挤可以说是就业形势的风向标。不管是官方数据也好,民间观察也好,都看不出就业形势恶化的趋势,至少在未来的两三年内看不到大面积衰退失业的状况发生。如果就业保持坚挺,并且每一年有一定的改善的话,势必在长期对房价缓慢上涨构成最坚实的基础。

源源不断的移民大军 移民作为多伦多不同于世界上其他大城市的区别,对房地产市场有很大的影响。加拿大的移民政策每一年都会有修改,然而最近对最大的移民来源中国和印度的移民政策越来越偏向于欢迎在加拿大本地有生活和学习经验的对象,而逐渐减少海外拥有技术的技术移民。对于投资移民,门槛的提高也限制了“打肿脸充胖子的假投资移民”。对于移民数量来看,每一年依然处在总数上升的势头,从结构上看,未来移民的构成将更多地由有积蓄的,熟悉加拿大系统的新移民构成,而不是过去的清贫一身,凭双手来加拿大重头开始的对象。有积蓄,或者是有较富裕家庭背景的新移民将会更快地加入到业主的大军中来,而这些资源的注入将会给市场输送源源不断的购买力。

一些投资移民,甚至是投资者都会对多伦多房地产市场相比其他国家大城市较为低廉的房价和稳定的社会体系感兴趣,而在财富效应的感染下,加重投资加国房地产,尤其是多伦多房地产市场的比重。这个趋势在未来的很长一段时间内都不会改变,也将成为房价缓慢上升的源头。

站在2011年的门槛上眺望这一年

那么2010年43万的平均房价在2011年会出现什么变化呢?从过去40年年平均增长5.9%的速度来看,2011年最后的平均价格将会上升到45万以上。考虑到每一年都有高潮和低谷,房价在年初春暖花开的季节可能出现上跳,超过45万,而下半年再一次小高潮过后在年底沉寂下来,回落到45万附近。

但是这次贷款政策调整,将会在实施日3月18号前让市场提前沸腾,在抓紧时间买房的买家完成任务,而政策生效之后,会让市场快速冷却。2010年已经见识过Qualify Rate政策改变和HST政策改变对市场的影响了,这次也会如出一辙。

所以,这个贷款政策的限制,将会是调整市场降温的一剂预防针,我们不大会再遇见09年底的疯狂盛况,毕竟平平淡淡,细水才能长流。

分享博文至:

1 條評論

  1. deborah

    2011年1月25日 03:07

    good insight.

發表評論