从容的2011年

2011年2月23日 ¦ 3,631 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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从容的2011年 -1月多伦多房地产市场报告

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最近在房产市场叫嚷得最热闹的就是:“2011年加拿大房产市场会崩盘,房子在未来几年内会下跌25%。”消息一出,百家争鸣。有支持派也有反对派;争论讨论好不热闹。基本上所有的新客人见到夕子后都会忧心忡忡地说,这可怎生是好,我这么多年好不容易攒了这些买房的钱,不买吧,不行,孩子上学、父母要来、工作要换;必须搬家。买吧,这个25%让人实在是心惊胆战。

答案如何?

抱歉,我不是未卜先知的吉普赛女郎。给不了一个笃定的回答,口说无凭,让我们看看实打实的数据,再来坐下谈谈走势。

手里最新一期的MARKET WATCH,非常清楚地标明:2011年1月,多伦多市场成交波澜不惊。平均成交价格是42万7,成交量4337间,同比2010年1月上升4.4%和下降13%。

很显然,2011年的房地产市场开局并没有太多让人激动的因素。价格同比的上升来源于2010年整年的市场上升,当然经历了春天的疯狂,夏天的冷却,还有秋冬的恢复,而成交量的萎缩却来源于相对于过去比较热闹的2010年1月。

其实判断市场的未来走势,主要需要看到的是需求与供给在长期趋势中能够对市场的价格产生什么样的推动作用。

供求关系是判断头条-先来看看供

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多伦多市场的供给来源于两个部分,一个是新楼盘的交付,一个是二手市场的挂牌数量。新楼盘的交付在2011年并不是非常集中,并且分散在全年的各个时段,并且大部分楼盘都集中在市中心,因此这一部分供给对市场的压力并不是很大。

另外一部分是二手房的挂牌数量。多伦多市区的二手房供给来源于正常的出售,以及非正常的市场压力。最好的二手房过度供给的例子就是2008年金融危机时期美国大城市的房地产市场,在失业的冲击下,出现大量的断供拍卖房,以及受失业影响不得不出售的房产。这个冲击最可能发生的情况,就是出现再一次的金融危机和经济危机。从现在的经济情况来看,短期内或者说一两年之内再次出现金融危机的可能性实在是非常微小。那么市场的供给基本上只能是一个平均的水平。

从1月份的GTA范围内待售数量来看,1万2千个单位比上个月略微增长了一些,原因是上年12月份假日的因素,使得年底的挂牌数量远远低于平均水平。但是全年的平均挂牌数量应该稳定在2万间左右。09年底市场的挂牌数量就是因为一直维持在非常低的水平,大概只有平均1万5千个的水平,导致不能满足市场的基本需求,价格就出现了快速的上涨。

在2011年,我们估计市场的供给会受到价格上升的刺激,也会受到贷款政策收紧的影响,能够保持在平均1万8千到两万的水平,那么房屋价格就不会出现供不应求,看到很多抢offer的情况。

再来看看求

images.jpg 需求的水平源于购买房屋的能力,而这个能力主要影响的因素,就是就业。多伦多市场的就业情况自从经济危机以来一直在改善,收入水平也随着政府一直提高的最低工资标准而好转,这就支持了购买力的稳定。另外一个需求的来源,在于持续的低利率。这个低利率的维持,在未来的一两年内,将会是美国加拿大这些经济大国的主要政策方向,也就会维持较低的购房成本,给市场的需求提供保障。

需求还有一个比较大的影响,就是贷款政策的收紧。这次3月份将要实施的贷款新政,将会给一部分收入很紧张的买家造成干扰,会放慢他们入市的步伐,但是这个影响波及的范围大概是整个购买人群的百分之十,而这些购买力也不会完全消失,有可能他们转而选择较为便宜的房屋,或者远一些的社区,所以贷款政策收紧对市场的打击会有很大的局限性,对于这个问题有很大担心的市场人士,大可放松,不要害怕。

从长期来看,新移民,尤其是收紧投资移民政策之后,更加会保障移民族群的素质,他们的购买力将会是未来市场,或者说高端市场的推动力,而房价的上扬也就被更加高资产人群的到来而消化。担心房价过高而不能支付的市场分析人士,应该同时关注一下温哥华的市场状况,以及美国大城市的水平。在这个比较之下,多伦多市场的稳定性,和未来的前景就有底气了。

综合来看,在2011年,将不会出现市场的狂飙,也不会看到市场的暴跌。平稳将会是主基调,对于炒房的炒家,将会是失望的一年,但是普通买家会发现,今年买房,比去年更加稳定,更加从容。

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15 條評論

  1. xb

    2011年2月23日 06:22

    博主的分析有道理。

  2. 2011年2月23日 09:16

    如果是自己住,早买早享受,又不是要急于卖掉,长远来看一定是保值的,因为土地有限,而人口不不断的增加。 如果想投资,那不如去投资个3年的期货房,他们都是精明人,早就通过减产来保证价格不贬值了。

  3. 徐茂公

    2011年2月23日 11:40

    权威分析,有理有节。观望ing.

  4. life2011

    2011年2月23日 12:29

    supply and demand.

  5. deborah

    2011年2月23日 23:25

    wow. nice mix of butterfly on the wheel. good find.

  6. 2011年2月23日 23:35

    I love this song:《butterfly on A wheel》.歌名的意境会让我魂不守舍,布满泥巴的粗壮轮胎,腥风血雨的午后,太阳耀眼,一只淡黄色的蝴蝶,小小的,静静地停在车轮上。它不知道身处于何种险境、它不知道未来如何、它不去想;只是默默地享受这一刻的安宁。

    我们的人生也该如此,在可以停下来的时候,尽情享受周遭的一切,安静吃完一餐饭、心满意足地喝完一杯酒、读完一本书、依偎在他身上看完一集肥皂剧……

    因为谁也不知道下一餐饭什么时候吃,下一站何时再会停下来。

    无须知道,只需享受。

    Silver and gold and it’s growing cold Autumn leaves lay as thick as thieves Shivers down your spine chill you to the bone ‘Cos the mandolin wind is the melody that turns Your heart to stone

    The heat of your breath carving shadows on the mist Every angel has the wish that she’s never been kissed

    A broken dream haunting in your sleep And hiding in your smile a secret you must keep Love cuts you deep

    Love breaks the wings of a butterfly on a wheel Love breaks the wings of a butterfly on a wheel

    There’s no scarlet in you, lay your veil down for me As sure as God made wine, you can’t wrap your arms Around a memory Take warmth from me, cold Autumn winds cut sharp as a knife And in the dark for me, you’re the candle flame that Flickers to life

    Love breaks the wings of a butterlfy on a wheel Love will break the wings of a butterfly on a wheel

    Wise men say all is fair in love and war There’s no right or wrong in the design of love And I could only watch as the wind crushed your wings Broken and torn crushed like the flower under the snow And like the flower in spring Love will rise again to heal your wings

    Love heals the wings of a butterfly on a wheel Love will heal the wings of a butterfly on a wheel

  7. 一郎

    2011年2月24日 00:10

    分析得非常透彻,围绕供求关系展开,很有专业水准。 补充两点,1)目前加拿大房产市场似乎并不存在泡沫,因为加拿大对银行监控得很严,按揭贷款申请批准的前提条件是贷款人必须有足够还款能力。另外加拿大也没有美国那样的次贷市场,因此信用膨胀几乎不存在。2)短期内(1-2 年), 央行不太可能大幅上调利率。因为目前经济处于复苏和缓慢增长期,通胀也不严重,大幅加息会产生负作用,并进一步推升加元,阻碍出口。

  8. 天涯人

    2011年2月24日 11:08

    夕子,华人社区对韩建国一案很关心(不管出于关心还是嫉妒或幸灾乐祸)。你对韩建国应该比较熟悉。可不可以写一篇你的感触,我指的不是抨击谁。作为韩建国的朋友和同事,你应该会有很多不同旁人的感想和看法。谢谢!

  9. 2011年2月24日 20:35

    关心那位韩建国先生怎样啦?

  10. deborah

    2011年2月24日 23:23

    Ingrid, I suggest you not to write anything about Tony Han. Don’t get yourself into trouble.

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