野马变神马

2011年3月15日 ¦ 2,830 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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还记得么?去年今日,2010年的二月是一个奇怪的月份。

由于贷款收紧和HST的压缩,使得市场在去年初犹如脱缰的野马,一路狂涨。从前是三月份市场从圣诞节的气氛中复苏,而去年是1月下旬就开始抢Offer,一直到4月份,贷款利率上涨,加上贷款政策骤然收紧,才把价格上涨的势头遏制住。

今年的这个二月,就稳步得多。首先看成交数量,6266间房屋,比去年二月下降了14%;再看成交价格,45万4,比去年二月上升5.3%。

一年房子总体增值5%,不温不火,比较稳定。当然,不排除一些火热的学区房湖景房之类的,会出现10%的增值,大体来说,5%还是比较正常的。

我们在一片浮云中迎来了神马的2011。说它神马是因为市场神奇地又出现了和去年一样由于人为操作而试图去影响整体市场的情况,就是贷款收紧政策。但是,这一次政府的如意算盘没有那么奏效,变成了浮云。新出台的贷款收紧政策对市场的刺激并不如上一次那么大,买卖房子的买家都手握资产,有能力抵抗收缩的贷款要求。价格在去年5月见顶之后,往后的半年都处于不温不火的状态,也就谈不及现在的刺激,再加上房价处于应有的水平,也就不存在需要抢,或者恐高。

从1997年房地产市场复苏开始,多伦多市场以每年6%的速度上涨,到现在持续了15年。在此间,2008年出现过市场的萧条,于是市场的上涨停止了。事实上,在2008年下半年和2009年上半年,市场平均价格同比是下跌的,幅度在5%到10%之间,这是在全世界极其严重的金融危机为背景的前提下。

2008年下半年的下跌之后,市场自动在2009年开始慢慢赶回了应有的速度。到了2010年底,市场平均价格比1997年依然维持在每年上涨6%不到的水平。如果按照这个速度,2011年底的平均价格将会是45万到46万。

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我们也知道,每一年的房地产交易会有冷淡的时期,也有火爆的时期。一般来讲圣诞节前后是冷淡期,而4月5月,以及8月9月会是高潮时期。平均价格的产生,就来源于高潮期的高点和冷淡期的低点。看看2010年,高点在4月和5月,价格分别是43万8和44万7;而低点出现在1月和8月,分别是40万9和41万1,这个高低最后促成了平均价格的43万1。如果说2011年平均价格最终会是45万5,那么今年的高点一定会超过45万,因为1月份出现了低点,42万7。

眼看着野马变神马;但是神马会再度变成不可控的野马甚至一路下坡么?会,看看这三个大前提(我知道,其中一些又是老生常谈;没办法,面对着一个嚼不烂的永恒话题,我只能一遍又一遍地用老三样来解释)

第一,全球出现再一次的金融和经济危机。这个是不太容易预测的,但是会有一个征兆,就是全世界处于某种动荡中,股市不稳定,就业不稳定,然后由于某种因素的刺激成为引爆炸弹的导火索。金融危机和经济危机的最明显体现就是股市的下跌和萧条。所以看美国道琼斯指数和标普500指数,就知道至少现在,和最近的将来,市场并没有出现金融经济危机的苗头。

第二,房价出现大幅的暴涨。多伦多市场从1976年以来,出现过在1986到1989年的不理智飙升,导致了随后的市场崩盘,但是平均价格上涨的幅度在过去30多年里面,基本维持在5%到6%的速度。这个匀速的上涨,也是在2008年金融危机支持房价没有像美国一样暴跌的最主要因素。

第三,多伦多本地经济出现急剧的萧条,或者人口结构出现不可逆转的变化。经济萧条对房价打击的最直接例子就是2008年的温莎地区和美国底特律地区。由于汽车行业的严重萧条,导致本地大批量的裁员,而就业这个根基出现了撼动,自然会对房价产生极大的影响。但是在全球,或者说全国经济复苏的大背景下,没有什么理由多伦多会出现独立的经济萧条。

那么市场会不会出现飘逸的浮云呢?换句话说,市场会不会冷下来呢?

这个有可能。市场总是在波动中前进,有波峰,有波谷。2011年最大的两件事情,一个是贷款政策的收紧,一个是下半年有可能出现的加息,但是这两个政策变化是在市场活跃,或者说相对过度活跃的背景下出现的,那么市场在冷却剂的打压下,有可能出现放缓,但是出现5%或者10%甚至更大幅度的价格调整,那是痴人说梦,不负责任的论调。市场的刚性需求一直存在,而如果就业,移民,通货膨胀不发生逆转,任何价格的下跌都将吸引大批的买家入市,给予市场支持。价格稳定的根源就在于此。

如果说把买房当作炒股,低买高卖的投机心理掺和进来的话,买家会发现任何时候买入都是后悔的(价格可能会跌呢),而任何时候不买入也都是后悔的(等着等着价格就涨上去了)。所以说,市场的短期(几个月)的小幅涨跌并不应该对买卖构成决定性影响,而买家应该关注的,是房屋本身的条件,以及自己的承受能力。

毕竟,房屋是消费品,不是收藏品。如果要从买房卖房上赚大钱,赚快钱,那么或许股票市场,收藏品市场,外汇市场才是大展拳脚的地方。

买房子,就老老实实享受长线的收益吧。

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5 條評論

  1. life2011

    2011年3月16日 11:38

    Most of your topics are related to real estate. very boring.

  2. 2011年3月16日 20:57

    我看了一下,首页20篇文章里面,房产类的只有5篇,比重已经相当少了。。。这都天天被人抱怨不务正业了。。。

  3. 2011年3月16日 22:14

    这个问题,让我们连线采访一下隐藏在上海弄堂公车里和北京胡同板车上的无数百万富翁们吧。

  4. 2011年3月16日 22:15

    刚刚写了一篇文章悼念我的北海道。。。很难过。

  5. deborah

    2011年3月17日 06:12

    i am sorry

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