你也可以做个估价师之CONDO篇

2011年4月8日 ¦ 2,766 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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春暖花开之后,越来越多的人考虑出售或出租手中的房产。最近有几位客人来到夕子的办公室,或出租或出售,他们共同的问题就是:我的房子究竟能值多少钱?现在出售是赔本还是赚钱?我新购买的一个单位要出租,到底要租出去多少钱?租金多少是合理价格呢?租房子究竟是否可以赚钱?我什么时候出手合适?

这些问题几乎每天环绕在夕子身边,最近日渐增多的趋势,作为一个精明的消费者,这些应该是你要弄明白的问题。

无论售房还是租房,我们首先要看的就是,以你的房子为圆心,方圆250米内相似LOT大小、相似房型结构、在最近3到6个月内所有售出房子的价位。并且我们还要关注的是,这些已经成交的房子,他们在市场上的天数平均有多少,如果大部分都是35天左右的话;要留心一些在一周内卖掉或抢OFFER的房子,这些房子究竟有何独到之处;他们的价位是否有参考价值?

我时常对客人说的是,房价犹如一道门槛,标价过高会阻拦一大批客户;如果没有那么多的客流量的话,又怎能在最短的时间内卖出最好的价钱呢?房子如果一天又一天的呆在市场上,对于房价和房子的吸引力来说,都是非常大的阻碍。

这一点,售房和租房同样适用。

在我的电脑里有一份POWERPOINT,就是实打实的数据和曲线图,展示给卖家看,如果房价标得高于市场价15%的话,会有10%的买家或者租客来看你的房子;如果高于市场价10%,会有30%的买家或租客;相反,如果低于市场价10%,会有75%的买家来看你的房子;如果低于市场价15%,会有90%的买家或租客来看房子。这是一条经过反复验证并得到现实证明的铁定律,要大家牢记。

鉴于最近越来越多的买家购买楼花做投资,我们接下来以楼房的出租为例子,教教大家怎么判断CONDO出租的价格。

从租客的角度来讲,租一个单位的条件无外乎几个大方面,地理位置,交通环境,楼的新旧,朝向,楼层,是否吵闹,以及房间内部结构是否合理。

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归纳起来,也就是位置,新旧,朝向楼层,内部结构四方面。

第一条,也是最重要的一条,很大程度上决定了出租的价格。求租Condo的租客,大部分是没有攒够钱买房的客人,他们的收入并不宽裕,于是方便简洁成了最大的要求。交通方便就包括了走到公车站或者地铁站要几分钟?是否直通地铁?周围是否有超级市场?开车出门多久可以上高速?上学上班在早晨需要多久到达?这就是我们常说的Location,Location,Location。一般来说,如果有比较,多走三五分钟都会对出租价格有很大影响。最好是直达,或者楼下就是车站,这样的位置为最佳。

第二条,楼的新旧程度对于讲究生活品质的租客来说很重要。新建的楼一般都有很好的公共设施,比如健身房,桑拿房,漂亮的大堂,不锈钢的电梯,干净和大方的公共区域。这个外部环境一方面给租客自己舒服的居住环境,另一方面让访客看出主人的生活品质,也算是一个撑门面的东西。新房还有一个好处就是房间内部的装饰比较现代,用具都很高级,并且不容易坏,免除维修的烦恼。

第三条,楼层朝向主要是考虑到房间内采光和隐私,以及高层窗户的景色。住高层Condo的住户没有机会享受后院的花花草草,就只有从窗户享受一望无际。这个景色对于狭小的内部空间来讲是一个中和,因此高层的楼往往租金比矮层的单位要高,如果是同样的价格,自然租客会挑选高层的单位,享受登高望远的乐趣。国内有说法,顶层容易漏水,也容易酷热,这个问题在加拿大解决的比较好。建筑质量保证了顶层漏水的可能性十分小,尤其是新楼。而顶层的额外保温层,让顶层的住户不至于酷热。但是高层在夏天接受更多阳光,并且热气是往上浮,确实会让高层住户温度更加高,但是空调也多少解决了这个问题。

第四条,房屋内部结构合理。这个关乎租客摆放自己的家具和使用空间。如果单位内部浪费空间太多,或者不适用,租客很难考虑,尤其是现在的新楼,本来空间就十分狭小,再有浪费的空间,会让租客很难选择。老一些的楼相对面积和内部结构就好很多,所以如果新楼遇到空间结构不合理,就会在租客面前输给老楼。

以上四条加总,就能决定一个出租单位的价格。举个例子,在多伦多湖边,Cityplace附近朝南的高层,一室一厅带车位要租1400以上,而往西一个路口,不能坐Spadina街车的楼,就只能租1250块。在Yonge Finch,地铁路口步行两分钟以内能到达的两年以内的新楼,一室一厅租金在1400以上,但是需要走超过5分钟的楼,就只能租1300块。

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租金的价格决定了房屋出售的价格。首先,租客和买家考虑的条件大致相同,也会很大程度被地理位置,楼层朝向和新旧程度吸引。对于投资者来讲,能出租的单位,买进后就能让租金付清所有费用,而慢慢累积贷款的本金,在20年30年之后,得到一个完全付清贷款的房屋,并且在这20,30年内保证房价上涨能够抵御通货膨胀的风险。

举个例子,投资者能投入25%首付,就是7万,贷款23万,加上管理费500,地税200,每个月的花费只是在1600到1700左右。如果把两个卧室出租,把客厅也出租,每个月可以收到2000块的租金,水电都是包在管理费里的,那么房主每个月有两三百块的盈余,而如果这个故事能够持续下去的话,20年或者30年之后,贷款付清,房主就有了一个价值30万(或者更高)的房产了。

所以说,不论出售还是出租房子,判断价格就这么几点:Neighborhood 最近3个月到6个月的交易记录;房子本身的新旧条件;多少Upgraded,有无独特之处;当然,定价要非常合理,不能太高,否则会让自己的房子处于一个很尴尬的境地。

希望大家都可以思绪清晰缜密,相信我,你也可以做个成熟的估价师。

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6 條評論

  1. 2011年4月9日 08:22

    说的很专业,可以在卖房子的时候参考下,但是隔行如隔山,当评估师,还是有点信心不足。。。

  2. 2011年4月9日 09:22

    但是一般人如何查找Neighborhood 最近3个月到6个月的交易记录呢?我没有地产经纪牌照啊

  3. 春子

    2011年4月10日 09:57

    夕子,你好一直观注你的文章,今天第一次回复,希望得到你的指点,

  4. 2011年4月11日 00:33

    最近又开始抢OFFER了,刚刚从一场15个OFFERS的战场上归来。有任何对于房产方面的问题,欢迎EMAIL给我。谢谢大家的关注。

    另外午夜茶,你如果有这方面的需求,EMAIL给我你想查询的地址,我帮你找了之后EMAIL给你。

  5. xb

    2011年4月12日 06:51

    作者的地产文章很实用很值得读。

  6. 2011年5月30日 18:11

    Haha. I woke up down today. You’ve ceheerd me up!

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