四月的高烧还要持续多久?

2011年5月10日 ¦ 2,760 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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每年的春天都是夕子最为忙碌的季节,常常被朋友Complain,几个星期都不见人影,约出来吃个饭看个戏咋那么不容易?年年如此,毫无例外。

身在这个行业知冷暖,隔行如隔山,面对着每天几乎都有的询问电话:这房价是不是该跌了?房市是不是冷了?

我苦笑,挥挥手,不解释,咱先看数据吧——四月的数据,出其不意地创了新高,而且涨幅不小。平均价格达到了创纪录的47万7,成交数量比上个月有所减少,但是也维持在9,041间。有产阶级满心欢喜,无产阶级对抢offer痛心疾首,怒不能言。市场在不知不觉中,来到了最热闹的季节。

在几个月前,市场人士依然在分析,市场究竟是上涨还是下跌的时候,买方力量随着开春以来在源源不断地进入市场,有初次买方的买家,有换房的买家,还有一批从海外来的投资商,新移民。他们在这个不急不慢的地方,追逐着并不多的挂牌的房产。

其实现在的市场并不平衡,不平衡却是向卖家倾斜。市场可以选择的房产并不多,卖家并不积极兑现手中的房子,而由于市场不断在扩大,最近一大批入市的房主并不愿意一两年就退出市场,于是造就了存货迟迟不能满足市场需求的现象。

市场参与者在最近几个礼拜能深刻地感觉到,存货不足的问题。在两个月前,买家可以对比两三个挂牌的房子,花时间和房主争取较好的价格和条件,而卖家往往比较被动。现在,热门的区域往往只有一间房子在挂牌,而只要房子条件稍好,卖方经纪负责任地做足marketing的工作,都能招揽来足够多的买家,造成抢Offer的状态。买家不得不提高买价,取消贷款验房条件,还要背负着价格问题,不得不在价格上做出让步。如果参与者太多,往上加的价格还可能被某些不理智的买家推高到夸张的地步。

当然,有一些买家是属于不得已而为之,比如家里有小孩了,着急要一个大一些的房子安置新生儿以及照顾新生儿的祖父母等等,但是也有一些买家,由于市场波动,就气急败坏,仓促入市,完全不理会市场本身的条件和状况,反正多一两万并不在乎,只要能拿下这间房就是胜利。

市场在3月份通过贷款收紧政策之后,大家纷纷猜测市场将会有一次调整,当然,也有一批分析家提及2011年下半年将会来到的加息周期,会对房地产市场造成打击,而打击的幅度从5%到25%不等,视乎分析家的心情。人心惶惶的买家有的开始观望,市场确实有过一点点平静,然而市场存货不足的现象依然愈演愈烈,到了4月份,成为不可收拾的问题。4月底,可供出售的Listing只有17,400间,比3月增加了不到一千间,离平衡市场的2万间还有距离。

所以事实上现阶段房价往上跳的原因,主要在于供给不足。2010年,市场处于平衡状态的5月,6月,市场也基本保持2万间以上的Listing,但是现在不到1万8千个Listing,将给予买家很少的选择,而不得不参与到抢Offer的状态中。

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存货不足的问题怎么解决?笔者真的没有什么主意。根据经典的经济学理论,价格上升到一定高度,就会刺激供给上升,从而平衡市场。但是房地产是一个特殊的商品,出售房产的卖家大部分并不是因为价格高而决定挂牌上市,而是因为个人原因而挂牌。在一个正常的市场,愿意出售房屋的卖家和愿意买入的买家应该保持一个水平,价格上升太快将导致销售减慢,而不得不降价,价格会回落到正常水平;如果价格下跌,将会吸引买家入市,导致价格回升到正常水平。然而,多伦多不同于普通的市场,原因在于大量新移民带着现金涌入市场,而每一年的新移民入市之后,短期三五年不大容易马上转手出售,导致一大批房屋被沉淀在他们的手中。而他们转手的频率慢过本地居民,导致了每一年都会出现存货不足的问题。

而供给却并没有减慢。经济复苏,就业改善,这些都是不争的事实。股市不断地刷新着新高,大部分的企业都报道着高于预期的盈利,总之大环境一直都是朝着好的方向发展。这个背景下面,买家在决定下手之后,都会入市,尤其是移民的推波助澜,使得市场上涨的动力加上了涡轮。

是不是这个现象将会永远持续下去?当然凡事有个度,如果存货不足很长时间,将导致价格飙升,出现价格偏离轨道,这样就是一个非常不好的现象。

笔者从前的文章里提到过,每年6%的增长速度是多伦多市场的平均速度。而2011年6%的增长速度将会把房价推向46万。如果今年下半年平均房价维持在47万,甚至48万以上,那么房价将真的虚高,这部分过度的上涨将在往后的一两年减速来得到修正。如果虚高部分太大,达到5万,或者10万,那么我们就要小心市场的修正产生短期的下跌。

简单来讲,就是如果2012年平均房价飙升到60万,我们就真的遇到问题了,往后的调整幅度和时间,将会给我们煎熬。但是现在的47万,也只能把2011年的平均房价拉到平衡的46万的水平,这些都在我们预期当中。5月,6月,希望能有多一些Listing出来,把房价维持在正常水平,不要出现大涨,透支未来。

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3 條評論

  1. deborah

    2011年5月10日 06:20

    http://www.youtube.com/watch?v=TVPRnDqfCp8

  2. 2011年5月10日 14:22

    房子涨了。口袋里没银子啊

  3. 2011年5月11日 19:29

    很多人如可能误读了房价的升降率,升降率是从某个单位时间内的卖出价与另一个单位时间内的卖出价比较而得到的数据,这个升降率可以基本反映出物业价值的变化,但却不完全对等,因为两个不同单位时间内卖出的物业,在种类、地区和价位等方面不可能是相同的。如果比较物不同,那么出来的结果就不能反映出真实的情况,比方说某个月Rosedale、Foresthill地区高端物业成交多了,自然就把房价增长率拉高,而某个月南士嘉堡的房屋买卖大量增加,计算结果会截然不同。如果没有可比性,数据在统计上没有太大意义。 最简单有效的办法是看同一区域、同类物业在同一时期买卖成交价格的起落变化。

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