崩溃不崩溃?

2011年5月23日 ¦ 4,428 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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这个长周末夕子过得非常充实而快乐。许久不见的老友娃娃携老公孩子一行大老远特地从渥太华来看我,看到白胖金色卷发的小盆友,跳跳蹦蹦,实在感慨时间过得飞快。上一次见到他还是在襁褓中刚出生1个星期的BABY,2年过去,如今都可以煞有介事在我们大人面前表演节目,讲中文,实在是可爱至极。

从前大家疯来疯去,如今为人父母,自觉收敛很多,不太好深夜泡吧。但是老友会老友,怎能就让夜晚这么平淡地过去。于是坐在夕子家的小小吧台,待BABY睡着之后,夕子拿出我的COLLECTION,就着夜凉似水的凉爽天气,几种烈酒排成行,大家一醉方休。

娃娃和夕子从前是同行外加同事,虽然现在各自改行,可是对于时事新闻仍然非常敏感。几轮推杯换盏过后,大家的话题开始集中在房子上。自从夕子进入这一行,朋友之间的对话不知为何,绕来绕去总能绕到房子上。而且不无例外,无论是老外还是老中,大家询问的话题总是那么几个:“你说这个房子会不会跌啊?房产市场会不会崩溃呢?现在房价涨得那么厉害,什么时候会大跌呢?”让夕子觉得很有趣,生活好像就是这样,无人会高枕无忧。大家在感慨经济不错街上的车塞成一团的时候,也会忧心忡忡,担心总有一日这些如人间幻像海市蜃楼,那时候,该怎么办?

多伦多星报(Toronto Star)有一篇文章,比较了多伦多的Condo市场和佛罗里达的Condo市场,指出在佛罗里达,8万1千块能买到的Condo,在多伦多要超过30万,证明了多伦多市场即将崩溃。但是,这位分析家忘记了一件事情,在迈阿密的海边,同样的Condo要卖到80万,而在安省的西南部,同样的Condo有大量处在5万到6万之间。他忘记了一个最重要的因素,Location, Location, Location。

当购房者走在Downtown的湖边,看着高楼林立,咖啡店和路边的小店比比皆是,大家都穿着时髦,拎好包,开好车,大片的草地上有玩轮滑的,有遛狗的,这一番景象再和401高速公路往西一个小时,中途路过的人口在3万人以内的小镇上,Downtown被涂鸦,老式的矮层Condo,还有破旧的公车站,老人家慢慢地走在街上,流浪汉在路边拣垃圾,这些不同点就是我们常常说的Neighborhood(社区),而不同的社区必然会有不同的生活方式和消费能力。在多伦多Downtown的消费能力自然远远超过3万人口的小镇,房价自然也就远远高于那些地方了。

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这不是歧视,而只是从比较中给大家做出提示,可以精明地选择。多伦多Downtown平均500到600块一平方尺的Condo在过去的一年里上涨了超过15%,这个速度是高于平均速度的,所以在往后的一两年里,上涨会慢下来,甚至会停滞,但是并不代表价格会”暴跌“,因为就业,移民,通货膨胀并不会轻易变糟糕,而现在的价格也并没有像89年那样三年翻一番的疯牛狂奔,所以当基础还稳定存在,价格就不会大幅上下波动。

这和买股票是一样的道理,当市场的大方向没有变化(平均线还是多头向上),基本面没有重大改变(就业在慢慢改善,消费也在慢慢恢复)那么时间能修复过去欠下的窟窿。当然,美国的天文数字的国债还存在着,天文数字的社保基金亏空还存在着,就好象四川地震之后形成的一个个堰塞湖,到今天还挂在那里,至少现在没有决堤,没有伤害到我们,我们就不可以唱空,而只能顺势而为。至于那些唱空的调调,我们就盯住市场走势,从价格和买卖力度来提前判断基本面的变化,这样的预测才会有参考意义。 房地产的基本面是就业和人口结构。就业在很大程度上依赖于经济复苏,而这个复苏有两个最简单的指标,一个是早晨和傍晚的交通状况,另一个是股市的活跃程度。交通拥挤,就说明了就业市场火爆,工作机会多,而所有需要早上被交通堵塞折磨的朋友们,都体会过了2008年下半年痛快的高速公路驾驶,只是这个享受现在早已成为昨日黄花。股市也是一样,2008年底800点,900点的美国股市,还有120块的苹果,80块的高盛,1块半的花旗银行,40块的TD银行,都是曾经萧条的见证,而今天想要重现那个时候的萧条,简直就是黄粱美梦。

就业稳定,移民政策并不调整,以多民族为特色的多伦多,房地产业自然会维持自己的缓慢盘升,而不去理会其他的预测与指标。

有批判者会提出,夕子无视政府调控,无视将要到来的高利率,迫使一些业主出现断供。我认为,断供的原因不是高利率,而是高利率下,通货膨胀对企业的打击,从而带来的失业。80年代以后的经济学发展,已经有能力动用政府资源,应付市场可能出现的经济波动,避免出现短期的利率飙升(那比较容易出现在集权的政府,比如津巴布韦,泰国,印尼等等)我还要拿出1980年的12%的高利率来做一个比较,在80年代出现的通胀,也愁煞了经济学家们,不过30年的风浪过来了,也没有出现理论上会有的稳定上升背景下,房地产均价暴跌50%的崩盘。唯一一次的89年狂潮后的萧条,始作俑者还是失业,以及之前的疯狂暴涨。

所以,长线来看,市场应该是稳中有升;崩溃,还未到视野里。

人生苦短,来来来,先喝完这杯;还有三杯。

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10 條評論

  1. 2011年5月24日 09:06

    还崩溃呢?才三年啊,隔壁的是41万买进的,今年57万卖出,对面的是39万买进的,53万卖出了,而且两家都挂牌才两个星期,就看到了SOLD的牌子,也就是说大约7天就卖掉了。

  2. 浪狼

    2011年5月24日 17:37

    几种烈酒排成行? 我崩溃

  3. bob

    2011年5月24日 17:51

    夕子同志,性情中人。我也算是认识你的人。我们曾有过短暂的共事,在加拿大。当时我的感觉你是一个疯丫头。

  4. ttyl

    2011年5月24日 20:57

    那些拿美国比的很多都忽视了一点(或根本就不知道),加拿大家庭收入比美国高,负债率和失业率均比美国低。 像佛罗里达那个地方,家庭收入比安省低了三分之一甚至更多。

  5. 2011年5月24日 21:40

    美女视频: 美国“空军司令”谈中国房产泡沫

    http://www.w18.ca/blogs/3742/1/index.html

  6. deborah

    2011年5月25日 00:25

    real estate real estate crazy real estate. let’s get back to the drinks and play more new wave.

  7. deborah

    2011年5月25日 00:31

    FR, do you like 粽 ?

  8. 2011年5月25日 00:40

    对于一个曾经拿过bar tending school certificate 的人来说,家里常备几种烈酒是常事呵,崩溃个啥:)

    我喜欢粽子的清香,但是至今为止还未发现多伦多哪里可以买到新鲜好吃的粽子。都是冰冻或放了很久的,糟糕之极。

  9. deborah

    2011年5月26日 06:03

    Richard’s mom makes 粽子 every year in Lunar May. She gives them out to her business clients and also sells them to public for $4.5. Me, as her VIP, I got them for $3.5. Hope you like it and I’ll buy you more. Enjoy another great Thursday. Thank you for your blessing last night.

  10. 2011年5月26日 14:51

    房,祸?福?

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