芝加哥就是多伦多的未来

2011年8月22日 ¦ 12,146 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

282128_10150747636310584_513860583_20125589_2409346_n.jpg

我用IPHONE4拍摄的芝加哥城市景色

8月的长周末,夕子去了一趟芝加哥。同样拥有美丽万分的蔚蓝大湖景色,同样是金融中心,同样是多元民族文化,同样高楼大厦现代摩登;但是,诚实来讲,芝加哥这个城市的发展规模和状况,相比多伦多,应该可以说先进20年。乘坐观光旅游船在芝加哥的内河游览,运河两旁林立着高耸的各式商业建筑,几乎每一座建筑都隐藏着一段故事,而每座建筑的设计师也都是全世界闻名;其中也有在多伦多DOWNTOWN建造出刚性优雅的TD Dominion Centre的德国设计师Mies van der Rohe;他也是设计出举世闻名的巴塞罗那椅的人。

在芝加哥市中心购物区有一桩正在建造的高级公寓,工地上的大横幅广告说单身公寓Bachelor热销中,标价120万美金起。芝加哥最新的Trump Tower刚刚交付使用,起价也超过1000美金每平方尺,而高层的大户型价格都在1500美金每平方尺。这些让人嘬舌的价格,背景是芝加哥的繁华,城市的经济实力,财富的集中,这些都是多伦多在未来长期将会看到的结果。

最近的一个礼拜,出现了美国的债务危机,股市出现了重挫,夕子同意很多经济学家的说法,美国的债务问题一定会影响到经济环境,但是这个影响有多大,需要我们一直去追踪。会不会这一次的债务危机像2008年的金融危机一样严重呢?让我们先看看2011年7月份的市场报告。

2011年7月,市场如期而至地安静了下来。成交量和成交价格都比上个月有所下调。7月成交7922间,平均成交价是45万9,相比6月份火爆的47万5有蛮大的下调。

首先,夕子要强调,7月份并不是出现了市场价格的下跌,而是出现了预料中的市场假日冷却。这个现象在过去的十年里无一例外地每一年重复出现。假日冷却出了7月8月,还有12月和1月这两个时间段,其他的时间段都维持稳定的,或者说持续的上升。 当然,8月份开头最引人注目的,是股票市场的暴跌暴涨,受益于美国债务危机,奥巴马在一番折腾之后,让国会顺利通过上调国债上限,但是却被标普评级机构降低信用等级当头一棒,美国股市以及全球其他股市在8月初尸横遍野,最多的时候从最高点普遍下跌在10%到20%之间,就连石油贵金属加币都一顿狂泻。

夕子不是经济学家,所以就不班门弄斧来讨论美国国债危机,或者说全球经济走向。这么长时间,对于地产前景的观察,我一直都坚持以下两个准则:

1. 地产行业长期来看是上升的。这个长期是指5年,10年甚至更长。在长期的发展中,有两个推动房价上涨的力量:通货膨胀和人口增长。通货膨胀是一个自然的现象,只要在稳定温和的范围,就不会对经济造成伤害。回望过去一两百年的历史,钱不值钱在稳定的社会中是定律,那么房价(实际上是地价)就会一直上升。而人口增长也会推动人口密集的城市房价上升。

2. 房价的变动是缓慢的,所以不要用短线思维去尝试判断房价的涨跌。比如最近两个月房价的下降,如果隔离开来,会吓死不少不明真相的买家。简单用7月的45万9千和5月份的48万5千相比,下跌了5.3%,用这个同样的速度来计算,一年会下跌超过30%。然而,事实是,房价在7月8月总会比6月或者5月的最高点要便宜,不只是今年,过去的10年都是这样,而往后的9月10月小高潮,又会把房价推高。如果这是股市,那么我们可以拿捏在这个时间点,低买高卖,赚取利润,但是房地产作为大件商品,短买短买是不现实的,而且每一间房产的价格并不一定追随平均价格的变动,因此短期时间的投机并不适用于房地产。

Downtown_Chicago_Night.jpg

大爱芝加哥啊!–不是IPHONE ,网络图片 From Charles (http://99cnaclasses.com/chicago/)

房地产会有萧条的时期,在历史上有过很多房地产行业萧条的例子,比如说1989年到1993年多伦多的市场,80年代末期日本的市场,1998年香港的市场,2007年到现在美国的市场。这些萧条的结果是,房价出现超过30%,甚至50%的跌幅,很多地方成为鬼城,参与房地产的各个行业不仅仅是萧条,甚至出现大规模破产,比如著名的Tridel,就在1989年的风波中几乎破产清算,最后不得不和政府让步达成协议,Tridel家族让出一大部分股权,由政府支持才渡过难关,再比如美国著名的Trump集团,在1989年也出现严重的财务危机,几近破产,最后在熬到经济复苏方才打了翻身仗。

这些萧条其实都有一个重要的背景,就是泡沫太大,难以维持疯狂的高价格。89年的多伦多,07年的美国,98年的香港,80年代的日本,都出现了历史上罕见的房地产飙升行情。多伦多从85年到89年,房价差不多涨了三倍,美国2007年比2002年涨了也有两倍多,日本和香港的疯狂,还有过去两三年中国大陆的房价,大家可以上网查询一下,这些恐怖疯狂的数据,最后带来的是泡沫破灭之后的萧条。

另外一种萧条,来源于当地经济的严重衰退。08年金融危机最严重的时候,作为汽车生产的金三角地区 – 底特律,温莎地区的房价受到重创,跌幅超过50%,触目惊心,当地的环境之差,一条街10个房子,8个都在挂牌出售,整个城市死气沉沉。这类型的萧条主要原因是当地的经济打击,摧毁了就业,摧毁了房价的最基础,导致房价一落千丈。

从以上两个萧条的来源来看多伦多今天的市场,我们会更加容易理解今天我们在什么地方。首先,房价的上涨速度在过去的10年不可谓不快,平均房价一直维持着6%的涨幅。但是回首多伦多过去三十年,四十年的平均价格变化,6%左右是一个一直维持的速度,不能说现在就偏离了轨道太多。夕子在过去的月度报告中总是提及,希望2011年的房价放慢脚步,不要跑太快了,把泡沫变成危机。而现在的45万9的平均价格,就离夕子预测的46万左右非常接近。这个位置的价格水平是让买家卖家都舒服的平衡点。 而从经济环境来看,多伦多的就业情况并没有出现任何的衰退迹象。在2008年底风暴最严重的时候,多伦多出现了裁员风潮,把房价在短时间内拉低了10%,但是那是最厉害的一阵向下的力量,而在之后的恢复过程中,价格重新回到了6%一年的增长。

如果现在多伦多出现房价短暂下跌10%到15%,这将是往后十年难得的入市机会,毕竟,移民城市,加上并没有出现的暴涨泡沫,不能构成房价大幅下跌的基础,一段小幅的回调,将是买房者的天堂。

回很多网友的留言:

我的博客设置了第一次留言的人会自动转到管理员审查的功能,而这封邮件会自动到JUNK MAIL,因为每日太多人留言。所以只有下班后才会统一看到,并审查通过。特此跟你说明。

再说说我对芝加哥的看法,我热爱多伦多,希望多伦多会越来越好,越来越美丽与发达;但是我也很喜欢芝加哥。

正是因为我去了芝加哥治安最混乱的区,在那片全部都是黑人的街道上走走行行;甚至住下来。我的一个长辈住在多伦多的犯罪率最高发的区,JANE AND FINCH;那里也是我经常去的地方,因为要拜访长辈。对比同样两个治安混乱、犯罪率高发的地方,让我很惊讶的是,芝加哥的街道和草地的干净程度,并不是说没有垃圾,有的,但是,整体真的比较清洁;不能说芝加哥政府的这个面子工程做得真是很有力度。

正是因为我去了芝加哥的海滩。芝加哥有个密歇根大湖,我们美丽的多伦多也有个安大略湖。芝加哥的湖边蔓延非常非常长都是自然环境,绿树和非常长的供行人跑步的路,政府也明确规划,不会建楼。不是他们没有能力或是没想到建楼,而是他们不想破坏那个美丽的湖滨景色。这一点,我们在多伦多湖边的时候,见缝插针的售楼处和林立的各式各样的CONDO,铺满了湖岸;我们也有一条湖滨跑步的行人路,但是,那个宽度和芝加哥是不可相比的。

所谓先进不先进,正如一位网友说的,我是在表述自己的个人感受。我觉得,一个城市的文明,除了看高楼大厦外,更要看这个城市的人文环境和城市的发展;多伦多的现在的确发展的非常急速也很好,但是,距离世界一线的城市,还是有一定距离的。

希望多伦多越来越好。

分享博文至:

22 條評論

  1. deborah

    2011年8月23日 06:29

    the soft voice with the strong guitar. absolute nice. i love tjamc. very glad you like them too.

  2. Nancy

    2011年8月23日 16:49

    I agree your point.You are so smart.Well done.

  3. Steve

    2011年8月23日 19:56

    There is no pre-condition for comparision bwt two cities,

  4. 浪狼

    2011年8月23日 21:08

    芝加哥和多伦多的确不是一个档次的城市

  5. deborah

    2011年8月23日 21:15

    回阿黎,Detroit 是单一类支柱产业城市,所以汽车业的凋谢让整个城市变成死城;但是芝加哥不同,贸易业、工业、服装业以及金融业都涉猎广泛,它的未来现在和底特律不可同日而语。

  6. 2011年8月24日 09:23

    文章真是不错,颇有文采,但为什么多伦多的今天不是今天的芝加哥?愿与博主探讨

  7. zhang

    2011年8月24日 09:38

    按照保守派目前的移民政策, 未来5年是个下降趋势, 当然时间窗口要是扩大到20年, 趋势就不好说了, 人这一生有几个20年?

  8. Tim

    2011年8月24日 10:32

    芝加哥的平均房价比多伦多要低很多很多,大概现在也就30多万吧,要想多伦多以后象芝加哥一样,那多伦多房价将来不就要狂跌了吗?

    另外芝加哥的犯罪率比多伦多高多了,我可不希望多伦多以后象芝加哥。

  9. laoshiren

    2011年8月24日 12:24

    美国城市芝加哥,在1920-1930年代,由于黑帮活动盛行,芝加哥成为犯罪和暴力的代表,时至今日,尽管芝加哥已位居犯罪率最低的美国大城市之列,仍难以摆脱黑帮城市这一固化意象。

    游客对城市的感受和生活在这里的人完全不同,观点主观了一些。 似乎只有高楼大厦才算得上现代化吗?建议读读Jane Jacobs 的名著《美国大城市的生和死》一书…….

    简·雅各布斯(1916-2006),出生于美国宾夕法尼亚州斯克兰顿,早年做过记者、速记员和自由撰稿人,1952年任《建筑论坛》助理编辑。在负责报道城市重建计划的过程中,她逐渐对传统的城市规划观念发生了怀疑,并由此写作了《美国大城市的死与生》一书。1968年迁居多伦多,此后她在有关发展的问题上扮演了积极的角色,并担任城市规划与居住政策改革的顾问。1974年成为加拿大公民。

  10. Liang

    2011年8月24日 15:52

    新移民政策减少移民数量,人口增长放缓 经济前景不明朗,就业率高居不下,收入减少 通货膨胀去除食品和能源并不严重 今年多伦多平房公寓环比涨幅又超过了10% 多伦多部分地区十年来房价涨幅近300%,年涨幅超过12% 而租金涨幅却很小,并且高涨的费用会吃掉公寓投资的回报,资金会陆续撤出,考虑到大部分买公寓的都是投资,公寓市场最不乐观 现在就是击鼓传花 看谁接下这最后一棒了

發表評論