处乱不惊的八月

2011年9月14日 ¦ 2,253 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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一年之中,我最爱的就是秋天。告别夏天的酷热和焦躁,还未迎来刺骨的寒风;明朗清澈,秋天的一切来得烂漫而从容。

果实都变得甜美而芬芳,美酒也酿得正是时候,螃蟹海胆和生蚝都是最肥美多汁的最佳状态, 爱人的腰肢丰润而风情;DVP的两旁的峡谷开始变得黄黄红红绿绿,美丽多姿;一场风过来,有树叶轻轻摇摇地飘落;让你怎能不热爱秋天?

秋天的从容也影响了房市,8月多伦多的房地产市场可谓处乱不惊。8月共成交7542间房屋,平均价格为45万1,相比7月份下降了2.6%和1.6%。

市场清淡,一直在我们的预计当中。7月和8月的市场本来就是度假的季节,过去的十年中,每一年都如此。价格的规律在2011年依旧没有例外。在春天的时候,夕子担心过市场过热的问题,平均价格在5月份飙升到48万5,比去年的平均价格高了12.5%。这个半年上涨超过10%的速度如果维持三年,我们的房价将会涨到76万(43万为起点,每半年涨10%,连续三年),这才是真正的泡沫。

到了7月和8月,价格终于安静地回到了应该的位置,45万出头的范围才是2011年合理的价格,那么过了8月份,会不会事情有变化呢?

闭门思考没有用,让我们走入实战的市场看看:

市场存货远远低于预期,拉开又一场交易高峰的帷幕

庆幸的是,7月8月份低迷的成交量给市场积攒了一些存货。很多热门地区开始出现同一条街有两个三个Listing同时存在,这给买家很好的机会,可以比较和砍价。但是,从整个GTA来看,存货依然不足。夕子说过,过去的数据显示,平衡的市场里面,保持2万间以上的存货,才将不会出现疯狂的抢Offer的情况,而8月底整个GTA的存货是1万7千间,依然低于预期。

在往后的9月和10月,会是一个市场交易的高峰,很多卖家将会再次回到市场,存货也会因此而得到补充,但是三千间房屋的存货缺口,将会给入市的买家很快构成压力。社区里挂牌的房屋将在一两个月内风卷残云般消失,而准备好了的买家将再次面临无房可买的状况,而不得不去和很多人一起竞争同一间房屋。很多热门社区的房价在这个情况又会出现跳升。

贷款利率仍然处于极低的水平,市场的热度不减

极低的贷款利率是最近几年推动房价上涨的因素之一。尤其是现阶段固定利率在3%左右,对于房主来说,一个月30万的贷款费用比五年前便宜了300多块,反映在房价上,就是说买家不介意多付大概5万块,每个月的开销还是一样。 我们都知道美国联储和加拿大央行都发表了申明,预计低利率将会维持到2013年,那么明年,后年,这个基础将依然存在,低利率还会维持房价的高企。很多分析家会质疑,那么2013年以后,利率上涨了怎么办,房价会不会暴跌?夕子想提醒两个事实,第一,如果把这几年的通货膨胀加到房价里面,现在的房价不会是45万,可能已经50万了;第二,房主的收入在过去的五年,还有将来的两三年里,将继续上涨,房租也会一直上涨。现在一个有一两年经验的程序员的收入,已经在6万左右,回想2000年,程序员的收入是多少,希望老移民朋友们给夕子一些信息支持这个说法。

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就业市场依旧蓬勃向上,购买力依然旺盛

美国的就业市场依然一塌糊涂,加拿大也不怎么样,但是在多伦多,貌似就业市场比我们想象的要好一些。2008年很多企业受冲击之后的大裁员,搞到401公路上早晨Rush Hour不塞车的奇观,看看现在,9月刚开学,高速上就开始明显比8月份拥挤了。夕子一直说过,看就业,不一定要看官方数据,还可以看看身边朋友的普遍现象,以及商场里购物者的拥挤程度,就能略知一二。多伦多稳定的就业市场将会给房价稳定的支持,一旦出现短期的回调,买家盘算了每个月的收入支出,依然会坚决入市。

一叶知秋,从CONDO出租市场看大环境

夕子还想和大家分享另外一个现象,就是市中心的Condo出租市场。在8月份,算是开学前的准备,在8月底,有一个十分有意思的现象,就是9月1号入住的一室一厅,整个Downtown西至Spadina,东至Jarvis,北至College,总共只有三间房屋价格低于1600。要知道这个范围集中了Downtown最密集的Condo,但是诺大的市场,居然残渣都没有剩下,可见市场对出租房的需求有多大。夕子本人有一个CityPlace2年新的1+1DEN挂牌出租,8月30号挂牌,叫价1650,第二天就收到了5个Offer,每一个经纪都央求夕子网开一面,租给他的客人,要不然他的客人就要无家可归了。在BAYVIEW/SHEPPARD,夕子的另外一个HOUSE出租的LISTING,挂牌4900每月,2天内以5500的高端租金租掉。

出租市场火爆的原因,其实源自新移民的涌入,和整个出租市场房价的上浮。在2005年,Downtown一室一厅的平均价格还在1200左右,有时能见到1100块看湖景的房子,现在1500块是撞大运,而就算是破旧的Apartment都要1300以上,而且租客自己支付电费和暖气。这样的市场,对于租客来说,真的是别无选择。

当然,Downtown生活的单身和年轻夫妇一般来说收入都不错,平均家庭收入都有10万以上(平均人均收入5万在Downtown实在是稀松平常),每个月可以支付的现金有6千到7千,养活一个2000以内的房子是在是不在话下。这也是Downtown市场火爆的一个原因之一。

9月,将会是忙碌的一个月,我们预计成交量和成交价格都会比8月上浮2%到3%甚至更多,而10月将是今年最后一个忙碌的季节。有已经READY的买家,不要太挑三拣四,看到中意的,就尽快下手吧,免得又被卷入疯狂的抢offer大军。

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14 條評論

  1. 2011年9月14日 15:16

    The Wake 的原唱:http://www.lettershavenoarms.com/wp-content/uploads/2010/04/The-Wake-O-Pamela.mp3

  2. 2011年9月14日 16:41

    难道这就是传说中的沙发?

  3. 2011年9月14日 22:54

    NO NO NO, 阿米, 回过头来, 沙发我占着呢!

  4. 2011年9月14日 23:59

    刚刚写完了本周的稿子,开心啊!《对自己狠一点》,大家去看《绿色生活》本周刊吧:)

    期待一个好日子 工作不需我操心 能随便想想东西 喝一杯茶也可以 写一封信也可以 不做什么也可以

    忙碌中又想起你 对我的若即若离 生气了也没痕迹 突然很想拥抱你 吻你措手不及 这只能想像而已

    HONEY HONEY 要对你说声对不起 我总是没时间陪你

    HONEY HONEY 你是否想亲亲密密 还是喜欢这段距离 虽然留点空间不见面 反而能够拉紧彼此的心 当我需要拥抱的时候 我总希望你在这里

    啦……

    虽然留点空间不见面 反而能够拉紧彼此的心 当我需要拥抱的时候 我总希望你在这里

    继续期待好日子 继续埋首工作里 寄托在下个假期 喔喔 天空总是蓝蓝的 心情总是快乐 知道我在你心里

    :)

  5. 2011年9月15日 05:40

    螃蟹海胆和生蚝都是最肥美多汁的最佳状态.

    还以为你谈吃哩,张大眼球等着。

    看来只能等下次了。

  6. 2011年9月15日 08:41

    哈哈。。。。。开心就好

  7. 好玩

    2011年9月15日 13:12

    Year 2000 was the peak of IT. Literally speaking, anyone who threw a resume on Bay st would get an interview or offer.

    But salary did increased (or almost doubled) in last 15 years. 10 years ago, a family needs $35k to qualify Gold credit cards, now $50k. Considering all the countries are printing more money (US is talking about QE3), it is not surprised that Real Estate stays hot. Looking at the Gold, you can see how much paper money depreciated!

  8. 2011年9月15日 14:11

    我刚从大连回来,现在已经吃不到那么肥美的海鲜了。为什么?因为大连已经被那些短视的人搞得不再是大连了。

  9. 莽牛

    2011年9月15日 18:27

    房价越来越高,本地人恐怕要吃不消了。

  10. 2011年9月15日 22:28

    夏天还没过够,干吗那么急着盼秋天?

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