一个意想不到的开年

2012年2月23日 ¦ 2,598 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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如果你还在继续在想这个话题,如果你还在继续询问这个问题:“听说这个房价要跌啊,房子要贬值啊,什么时候开始啊?” 这个2012年开年的第一个月,已经向你活脱脱地展出了一个最好的答复。

1月份大多地区共成交4567间房屋,包括独立屋,半独立屋,镇屋,公寓,平均成交价格是46万3.这个数据,比2011年1月份的平均价格42万5高了将近3万。

最让我们这些老经纪惊讶的是,今年的1月份一扫以往淡季的冷冷清清,火热得不得了,几乎每个房子推出来都是一派疯狂抢OFFER的景象;夕子的好友同行在1月出售的一个房子收到16个OFFER,最后成交价比叫价整整高出10万!而翻看本地报纸,一家位于西边的旧屋,居然抢高了30万;这是一月份么?我们是不是坐上时空穿梭机到了春夏房子最热的时候?

我知道各位看官们又开始忧心忡忡了,不要害怕,我们都知道加拿大是个非常因循守旧的地方,变化也不太大。想看今年的走势具体如何,让我们看看2011年,也就猜到个八九不离十了。来来来,让我们先简单回顾一下2011年全年的情况——2011年全年的平均价格是46万5千,比2010年的平均价格43万1千上涨了7.9%,超过了过去40年的平均涨幅5.9%,而成交量8万9千间,成为仅次于2007年的9万3千间的第二大成交量。

2011年1月的平均价格为42万5,略低于2010年的总平均价,而后的2,3,4,5月一路跳升,到达去年的最高价48万5,市场成交活跃,一房难求,抢offer成为很常见的情况,这也是推升价格的最直接原因。6月到8月市场稍稍平静,价格回落到45万,在9月份的复苏后,到11月底,平均价格回升到了47万8.

这个现象就是夕子一直以来提出的,4,5月份和9,10月份会成为每一年的房地产价格高潮,而12月,1月和7月,8月将成为一年当中难得的洼地,原因不再累述,这个现象在金融市场稳定,经济复苏的2012年将再次上演。

2011年值得关注的一个现象,就是楼花的高层大户型(两市以上)的平均尺价开始超越矮层的小户型(500尺以内的一室或者Bachelor)。这是非常有意思的一个现象。在过去,小户型备受青睐的原因,是整体房价的低廉,能够让买家负担得起,而对于租客来说,小户型的单位租金便宜,一个人在市中心住,也没有问题,而且在downtown的年轻人,回家的时间并不多,大部分在户外活动,回家只是睡觉而已,不需要很大的空间。在过往的记录中,小户型平均尺价比大户型贵100块每尺,是合理的空间。

而在2011年,开始出现楼花的一些楼盘,高层的大户型,尤其是结构好,朝向好的单位,售价高于50万,两室,甚至是三室的单位,每尺的价格超过了矮层的小单位。这些大户型,本身数量就不多,高层朝向好无遮挡的就更少了,开发商往往定高价,也能顺利发售。

这些单位的热销,说明了一个问题,市中心的Condo开始向大户型转变。

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我们华人总是用自己的思路来考虑多伦多房地产市场,往往看重学校,风水,周围生活方便程度,而忘了在多伦多,华人只占总人口的10%,其余的很大一部分人口,依然是土生土长的加拿大本地人。

本地人在过去50年间,经历过的最大的一个事件,就是二战后的影响,而二战后婴儿潮出生的一大帮人口,在未来的5年,将集中步入退休年龄。他们共同的特点体现在,他们手上掌握了社会最大量的资源,他们依然控制着整个社会前进的方向,他们往往有很多的兄弟姐妹,他们当中受过高等教育的一部分占有着大部分的社会财富,包括房地产财富。这些人的子女已经,或者即将成家立业,已经独立生活,不需要他们再去供养学校的费用,那么他们就剩下了退休,一个大房子,一笔可观的退休金和一台闪亮废油的SUV房车。这样的婴儿潮退休人员现在都居住在市中心好地段的大房子里,房子价值都超过一百万,他们从房子升值中积累了可观的财富。

这些富裕阶层的买家将会有一部分进入Condo市场,而这个不正常的流入,将会,或者说已经开始推动市中心大户型,高端的市场开始起步。在多伦多最高档的Condo社区Yorkville,已经落成的大楼,有非常可观数量的单位价格超过一百万,而需求量并没有下降。

这个高端,高价的房地产市场,正像纽约曼哈顿的市场一样,开始遍地开花,而主力的消费者,有一部份来源于婴儿潮的退休族,还有一部份来源于投资移民的富豪们。在纽约,上东上西区的Co-Op价格,由于环境和社区的原因,价格绝对是不能被白领接受的,同样还有最新在建的商业楼世贸中心1号楼,就算背负着最昂贵的写字楼之名,大部分(三分之二)也被全部出租,就连中国政府,也大方地出手拿下了64到69层。这些需求的存在,就说明了高端房地产市场存在的基础。

高端房地产市场的发展,其实是依附于整体房地产市场的繁荣而发展的。房地产市场就好像一个锥形的金字塔,塔顶端是数量级小的单位,但是价格却是最贵,在整个金字塔变大的过程中,塔尖的部分上涨的速度反而最快。

多伦多市中心Yorkville的Condo均价超过1000块一尺,就说明了这个道理,而在东约克,在多伦多中西部工业区比较集中的地区,依然看不到价格的强劲上扬。钱总是逐利的,什么地方繁华,什么地方集中,什么地方富商云集,星光闪耀,就有财富集中流入。这个道理,对于做生意的朋友可能更加有切身体会。

而从Condo的市场,衍生到House的市场,夕子也觉得有相通之处。最好的几个校区的房子,价格稳健,高价维持多年,看到的只有一年一年的上扬,而相对偏远的地区,房价依然是步履蹒跚,不能说下跌,但是涨幅已经远远落后。房地产抄底这个说法,在市场稳定增长的几十年里,似乎非常不成立。

当然,1989年房价暴跌依然历历在目,但是最简单地看,1985年到1988年房价的飙升,在之后的多伦多市场再也没见到,包括2011年,还有即将到来的2012年,房价只会维持稳定的上升幅度,大概在5%到6%之间,对于买家来说,每一年错过,都会让自己在未来多付一笔钱,而只要不出现暴涨,这个趋势就将一直持续下去。

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6 條評論

  1. 2012年2月23日 17:05

    最近超爱一张专辑《The best of 1990-2000》by U2. 几乎每一首歌我都很喜欢,和从前的音乐不同,这张专辑里面的每一首歌都带着淡淡的忧伤和蓝调,让人想起很多事情,尤其是在深夜的路上,一个人开车,听这样的音乐,完全沉浸在自己的世界里,那种感觉极其美妙。

  2. annie

    2012年2月24日 10:32

    真的?那我也找来听听这专辑。 考虑换房中: 卖时想价钱高,买时想价钱低。但事情那会想的那么好,顺其自然吧。

  3. deborah

    2012年2月24日 11:06

    i feel the same way too but be careful when driving.

  4. 2012年2月24日 11:56

    所谓意想不到、跌破眼镜指的就是不正常、不合情理,加人的均入不足以支持如此昂贵的房价,事实上新一轮经济危机正在入侵北美,所有其他市场都在萎缩,唯独地产市场一枝独秀,这种无法解释的奇怪现象完全可以改变以前的教科书,很多无知数令人担忧。 加拿大地大物博,过去很长时间本地人对房地产并不热衷,随着移民的大量涌入,特别是移民对土地房产的如饥似渴,唤醒了本地人对房地产的热情,这可能也是一个原因吧。

  5. 2012年2月24日 12:22

    东约克一说值得商榷,整体上东约克的物业升值肯定高于士嘉堡,尤其是东约克的西部Broadview、Pape、Danforth一带近年的物业升值在多伦多领先。

  6. 2012年2月27日 06:35

    回光

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