夕子教你:怎样的楼花不会跌?

2012年2月28日 ¦ 4,403 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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没错,又到了遍地绽放的楼花季节了。

几乎每个星期都会出来几个楼花,有一些是上年的尾盘,开发商将一些小心翼翼保存下来的楼层精心拿出来,配合各种各样的优惠政策,譬如:首付从20%减到15%或10%,个别的甚至只需5%;一些大户型附送PARKING/LOCKER之类;现金折扣等等。有一些是很多人翘首以盼很久的黄金地段的新盘,以好地段、好方位夺人眼球。

在这么多DOWNTOWN的楼花里面,眼花缭乱。光2011年一年就差不多出了将近100多个楼花;今年从开年到现在也出了几十个楼花。都说楼市过剩,房价会跌。有个别耸人听闻的流言说房价会跌20%。究竟是否是真的?无人知晓,但是房市过剩这个说法,有没有可能?

我想说,有这个可能。但是,绝不会出现在需求量大、一房难求的区域。尤其是周边租房市场火爆大家排着队等房源,周围社区高尚、只租不卖的那种Apt比较少或者没有的区域。

什么样的HOUSE不会跌?

虽然我们这篇讲的是楼花市场,买什么样的楼花才稳妥、心安睡得稳。但是市场一脉相通,有必要我们先来看看楼花的老大哥——HOUSE市场。

House市场的历史比楼花悠久很多,故事也很多,更加有说服力。

对于HOUSE来说,需求量大,一房难求会出现在具备两个因素的地方:GOOD SCHOOL ZONE AND GOOD NEIGHOURHOOD;也就是好学区和好社区。

有份好工作、大部分都是双职工、家庭已经脱离温饱问题步入小康。这些都是注重子女教育的家庭主要特点,这些家庭一般来说年均的收入水平会高于地区的平均水平。收入上去了,周边的社区安全、治安以及整体居民素质都会相应提高;延伸开来,周边的社区环境也都有很大提升,道路清洁整齐、家家户户的前院草坪修剪得整整齐齐,邻里之间和睦文明,小朋友也都上进;这样的好社区好学区,试问谁人不想进入呢?可是一个社区的地皮有限,所建的房子也有限,对于一个好社区来说,相对流动性卖房率也比较低;所以好社区总是会出现房子供不应求、一房难求的状态;不论是淡季旺季,总是卖的很快;请问这样的社区,房价如何不坚挺,如何会一落千丈呢?

什么是CONDO不会跌的决定因素?

看过HOUSE,我们再来看看CONDO市场。

对于CONDO来说,一房难求会出现在两个因素的地方:金融区和大学区。

当然如果靠近地铁或者门口有STREET CAR,也是一个优势,但不是绝对的;多伦多地铁那么长,沿途的社区好坏掺杂,有贫困区也有富人区,所以不是靠近地铁就是一个保证房价坚挺的决定因素,充其量算是一个锦上添花。但是,金融区和大学区,是王道。 在这里我们强调的是DOWNTOWN的情况,不要拿YORK大学的情况来讨论,它不是在市中心,另外,那里的区的治安情况和周边社区的环境,在多伦多也算是一朵“奇葩”。回到DOWNTOWN CONDO的情况,首先我们看大学区;即使在经济危机来的时候,人总得上学,学源是非常稳定而源源不断的;所以大学区的周围,首先租客不缺,非常好租;金融区的话,好卖,很多DOWNTOWN 的白领上班族要买房子,最好离自己的公司近,节省坐车的时间。好租和好卖加一起,这就是值得投资的地段。也是房价坚挺的关键决定因素。

另外夕子反复强调的一点是:这个楼盘必须有过人之处和别人无法比拟的独特优势。譬如说前方基本无遮挡,可以看到湖;但是前提条件是,不仅可以看湖,交通一定要方便,最好楼下有STREET CAR,否则每天开车1个小时再塞车半个多小时,这样的湖景对比市中心的湖景,就没那么值钱了。譬如说这个楼盘有自己独到的设计理念,譬如说去年的STUDIO楼盘,整个一层被开发商大胆地变成艺术展览馆和画廊,这个在多伦多的艺术中心,未来将是一个非常有味道并且有风格的住宅建筑;有风格的楼盘,即使过了十年变成老楼,依然会有很多吸引力。

夕子做地产经纪这么多年,连续几年荣获HOMELIFE总公司的最高业绩奖,楼花交易量和现房的交易量在总公司名列前茅。我的成功就凭借踏实的分析、清晰的理财思路和设身处地为客人着想的态度。

楼花跌不跌,还有一点,一定要看周边的RESALE。你要记住,你买的是一块空地、一片停车场或者一个旧建筑;完全无法想象未来会是什么样子,也无从下手去分析。你要看什么呢?看周围已经建好的,比较新的楼盘的相似户型楼层的价格变化趋势;一个曲线图拉过来,你马上就知道这个楼盘是否有投资价值;它的未来是否乐观了。

大环境昂扬奋进

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再来看看大环境。多伦多房地产市场的根基并没有动摇。移民政策目前还没有大的改变,城市的扩张和城区的改造还在进行中。市场依然会朝着过去一直持续的“强者恒强”的规则演变。城区有限的土地会创造越来越高的价格,而城市周边的新区也会带动新的卫星城发展成为外围的高档社区。当经济形势持续好转,就业率慢慢改善,消费能力和意愿稳定及提高以后,房价依然会朝着它既定的脚步向前迈进,只是在现在的恢复期,希望看到88,89年的持续两位数字的增长就不现实了。

根据以上的总结分析,作为购房自住的购房者来说,寻找适合自己的房屋就要重要过房价的涨跌和回报率,关注的角度也要多放在位置,房屋周边的生活便利程度,学校的教育水平,社区的人口构成,环境及治安问题,以及房屋本身的内部外部条件。

对于投资者来说,政府的政策调整势必会影响到他们的策略和计划。准备25%,甚至准备35%的首付,将是未来进入投资房产的必要条件。如果投资的房产债务过高,那么就不要再举债购入新的房产,而应该减缓扩张速度,转而改善投资的现金流和负债率,让投资的房产能够多一些抵御未来市场波动风险的能力。

多动脑、多动手、多动腿;亲自去到楼盘的周围去走走看看、拿出周边社区的房价走势比较比较,看看周围租房市场的火爆程度;相信我,投资后你绝对会睡个好觉的。

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3 條評論

  1. 兰花草

    2012年2月29日 10:28

    夕子,请在我的评论下面给出你的联系电话,想找你买房。请不要发送私信,我不会查私信,谢谢!

  2. 2012年3月1日 01:10

    感谢你的留言兰花草,我发EMAIL给你了,或者你可以点击我的个人网站:www.ingridzhang.com

  3. Yc

    2012年3月2日 01:31

    夕子,喜欢看你的文章。我最近心痒,想买个镇屋楼花,练练投资,你有没有什么好的建议。

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