谁来供给这个六百万大军?

2012年6月22日 ¦ 2,649 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

 121703d750.jpg

最近接到一个采访电话,那边厢的记者问,“房产的成交量和价格都有所下降,请问是不是风闻已久的大跌要来了?”我在电话那头莞尔,这个问题基本上从我入行开始一直问到现在,我基本在每一篇房产文章中都在分析这个问题,大家依然乐此不疲,跃跃然期待所谓的大跌的到来。

我重复了很多次,看房子的涨跌主要就是看两个字:供与求。

在1986年,GTA大多地区,人口370万(自然,北边的人口少很多,大部分都集中在Steeles以南),但是到2011年,大多地区GTA的人口已经增加到605万,差不多翻了一倍。但是2006年到2011年,多伦多人口就增加了50万。

人口增加,最直接的影响就是房屋数量的增加。简单来计算,50万人,预计每个房屋有平均4口人,就需要12万间新屋,才能容纳这些“新移民”。12万间新屋对于多伦多来说,是一个很恐怖的数字,然而这些源源不断的人口,最终促成了房价的不断上涨。

这个数据很能够说明供求关系给房产市场带来的影响:

5月,大多地区成交量再一次刷新了历史记录,达到了创纪录的10850间,价格依然维持在最高点,51万8千。

5月价格高企,伴随的是新上市屋的数量的持续加速增加。5月新挂牌总数达到1万9千间,而待售房上升到了2万间的市场平衡位置,达到了20462间。

从上面大量的数据可以看出来,多伦多在旺季的成交量基本都能够达到挂牌总数的40%以上,而整个2011年只有1月和12月略微低于40%。在市场的售出数量位于待售数量的30%以上,就会出现供不应求的现象,价格就会随着普遍的抢offer的存在而不断被推高。

有很多文章和论调都在讲,多伦多新建了太多的Condo,会造成市场崩溃,以及现在太多家庭的债务水平达到了一个高企的状态,市场也会因此而崩溃。夕子就不是非常同意这个说法。

“快手得”的多伦多房产市场

市场的价格上涨与下跌只受到一个因素的直接影响,就是供求。其他的所有因素都是间接地干预了供求的变化,导致价格的变化。那么从市场的最前线得到的数据来看,在2010年和2011年中,市场的供求一直都处于不平衡的状态,简单来讲,就是买房的买家基本上没有太多选择,而新加入战斗的买家又前赴后继,如果买家犹豫,就会出现中意的房子被别人抢先买走了。所以在多伦多买房不是传统的比较和谈判的状态,而是快手得的状态。

“空手套白狼”无法生存的多伦多

xinsrc_4421205120916421122523.jpg

极大的需求,其实是来源于经济的稳定,以及新移民的推动,和投机无关。很多专家学者提及多伦多市场的投机行为,这和美国在2004年到2007年的投机行为不同。在美国,购房者看到的是飙升的房价,以及贷款机构提供的极大优惠,比如1%的初始利率,以及115%的Loan to Value,就是说银行可以提供房价的115%给买房者。那么买了房,手上还能富余一些钱用作往后一年的贷款月供,在往后的一年里,房价能涨20%甚至30%,如果有什么差错,借贷者只需要把房子还给银行,自己不会受到牵连。这等好事,地球人都知道是空手套白狼的机会,自然催生疯狂的投机。

而多伦多市场上面,纯粹投机的成分小很多。首先,贷款的各种规定,逼迫买家尽量去凑足20%的首期,而对于少部分5%或者10%首付的买家,不止要提供繁琐,严格的审批文件,而且假如日后有任何差错,自己的个人资产会成为银行追溯的对象。这就阻止了投机者疯狂的脚步。

42年的稳步上扬

夕子不止一次提出过,房价上涨,最好的是慢慢上涨。从1970年开始到现在,多伦多平均房价的增长速度大概在5.9%到6%之间(除去了1985年到1989年的非正常上涨,和1989年到1996年的非正常下跌)。如果说某一位经济学家要站出来说这个数字和他们的理论不相符,5.9%到6%太高的话,就是给多伦多40多年的历史扇了一个嘴巴。照这个6%左右的速度上涨的话,2012年的平均房价应该在48万到49万之间。

FRIA30A.jpg

所以,现在的上涨,有一些透支了明年的涨幅,夕子最担心的,其实是透支的持续。如果透支额度累积到了20%以上,那么市场就可能出现大幅度的调整。但是从这个月的存货来看,我们观察到了明显的积极现象,就是供给的增加,在慢慢稀释买家推动市场价格上涨的能力。希望在余下的几个月里,市场可以保持这个相对平衡的供给水平,让市场上涨走的慢一些,稳一些。

分享博文至:

11 條評論

  1. Roman

    2012年6月22日 18:26

    端午节快乐夕子,你喜欢吃粽子么?

  2. 索非亚

    2012年6月23日 06:21

    还说多伦多的房市没有投机??周围的人除了自住,手里还hold者2-3套楼花(condo,house)的大有人在,好多都睡不着觉都等着有人来接最后这一棒呢!!!!!!

  3. happyloser

    2012年6月23日 10:46

    Wait untill we all getting old and sold our house to retire in the country side , then the house market may 大跌, too bad too many of us still want to stay in town .For me , its the chinese food. : )

  4. 2012年6月23日 14:41

    忠言逆耳,不知等“大跌”的人何时醒来。

  5. 2012年6月23日 16:50

    这个月市场很温和,人们持观望态度,久了,该买的还是要买,该卖的还是要卖,是涨是跌,看谁沉得住气了,短期震荡还是有可能的~

  6. visitor

    2012年6月23日 21:23

    seems like missing the supply date per year for the whole point.. also assume all immigrants can buy the house immediately after landing

  7. 2012年6月23日 22:12

    祝端午节快乐!

  8. 2012年6月24日 11:35

    端午节快乐!大家都吃粽子没呀?我吃了爱心粽啦,满满的都是爱。

  9. 2012年6月25日 00:37

    好能干的夕子!能写、旅游,还房地产。Enjoy your day!

  10. prayer

    2012年6月25日 11:34

    hi…. do u have opinion about the impact of the new mortgage polices which will be effective from July 9?

    Thanks…

發表評論