这个刚出炉的山芋让谁吃不下?

2012年7月12日 ¦ 2,839 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

res01_attpic_brief.jpg

每当市场开始火爆得有点开始失控的时候,上头就开始下指令了。就好像这几天的天气,每当室外温度让人外焦里嫩的时候,天气就一下子凉下来;我身边几乎所有的朋友都患上不同程度的热伤风。而这个刚出台的贷款新政,毫无疑问,给现在的市场注入一些清凉,适当让房产市场开始平静下来。

让我们一起看看这个新政主要是那几个方面:

1. 最大还款年限从过去的30年缩短为传统的25年 2. 在判断收入与房屋支出的比例的时候,从过去的42%缩短为38%

两个政策收紧,对于下面的两种买家有较大的影响:

20101206085848143.jpg

1. 第一次买房,收入和首付都比较紧张的买家。 这样的买家一般来说都是年轻人,处于原始积累阶段,很多老外首付都是攒够5%到10%就开始考虑买自己人生中第一个房产, 而由于多伦多房价高企,他们一定会把贷款做到最大化。这个时候,还款年限的缩短意味着每个月月供需要增加,就会让本来能获得的贷款额不够,只能减少总的贷款额,最终降低能够支付的房价。

2. 短期有变动,导致需要动用房屋来抵押借钱的普通家庭。 需要动用房屋抵押来借钱的家庭,一般来说收入都处于平均水平,家里每个月都不能攒下什么余钱,于是只能祈祷老天不要让家里有什么大笔的开销。但是,一家人会发生很多事情,比如车子坏了,房子坏了需要修缮,孩子出现一个阶段,需要一笔开支,而这些开支都被放到了信用卡上。他们需要从房子内拿出钱来,把所有债务重组,降低利息的支付,和降低每个月的还款额。但是最大还款年限缩短,意味着他们能获批的总贷款额会降低,不够支付所有的信用卡余额,或者说重组贷款的时候由于缩短的还款年限,月供会比以前要高,他们的收入可能不能再支持这样的花费。

这一类人群占屋主的总量并不大,夕子自己大概估计在10%到15%之间。而大部分的加拿大的屋主,是拥有房产很多年,本来已经把贷款还掉一部分了,再加上近几年房地产市场走好,积累的房屋升值部分,给自己积累了不少的净资产。加拿大就业市场比美国强不少,因此收入能够支持着这大部分的劳动力阶级能够支付房屋和其他的开支,使家庭现金流一直处于积极的状态。

加拿大的市场稳定,正向现金流

加拿大市场稳定的另外一个指标,在于CMHC的违约率,(违约率是指还款人90天以上不能支付月供)一直以来都稳定在1%以下,基本平均都在0.5%到0.75%之间。CMHC这个特殊的机构,所持有的贷款都是贷款比率占房价80%以上的,这样的贷款违约率要远远高于银行的传统低风险的贷款。但是这个违约率也只有不到1%,从数据上证明了加拿大人偿还能力之高,以及现阶段大部分屋主依然处于正向现金流,在为自己的净资产添砖加瓦。

年轻人的都市化

2011101701571575.jpg

多伦多作为加拿大最繁华,最发达的城市,无论从教育,人口构成,经济活力,失业状况,移民程度,都比大部分的小城市有自己的优势。大多地区的人口(包括了416和905地区)从2005年的550万,增长到了2011年的600万,平均每年有10万的净增加的人口。这个和夕子从前判断的,加拿大每年移民20万,三分之一来到多伦多,大概是8万的结论基本吻合。也就是说,人口通过移民的非正常增长,构成了社会需求的一个主要原因。

另外一个趋势,就是在人口急剧增长的背景下,市中心的拥挤,以及未来城市化的进程。多伦多市出现的一个变化,就是年轻人开始倾向于在市中心购置楼房,而不是传统的在市郊购置大房。交通,以及生活方式的变化,是最主要的原因。除了交通费用高企之外,拥堵成为一个很大的问题。很多年轻人,愿意接受城市化的生活方式,而住到Downtown来,将成为未来一个比较明显的趋势。

都市化从下面两个现象可以看到:

1. 越来越多的公司开始将自己的办公室设在Downtown,以吸引这些年轻的,受过高等教育的受雇者。市中心在规划的新的写字楼,正在以新的速度增加,以及本身人口增长,一定会带来的市中心聚集,给这个趋势更加明显的动力

2. 市中心的出租房一房难求。2011年,多伦多市中心的Condo一室一厅的平均房租在1400左右,到了2012年,Condo的一室一厅平均房租已近上涨到1500以上,并且市场上能够挑选的房源极少极少,5月出租的单位,几乎100%的单位是以全价租掉,租客根本没有还价的空间,只希望能找到一间房型楼层差不多的就谢天谢地了。

市场的需求,从未来的判断,以及当下的出租情况来看,能见端倪。贷款新政策收紧的,是买房大军中的一小部分买家,而这些买家被限制之后,可能会转向相对比较便宜的房型和位置。所以贷款新政策将依然给价位偏低的房子以支持。 而市场的真正需求其实还是来源于人口增长,经济繁荣,就业稳定这些基本元素。他们创造的需求,真正能够维持市场的位置。如果说宽松的贷款政策,极低的利率催生了投机的泡沫,那么出租房的租客完全是给自己消费,不存在任何的投机行为,从出租来看市场需求,会更加直白一些。

所以,贷款新政将会让一部分买家停下疯狂的脚步,转而等待,或者出租。而大部分的市场中流砥柱,将依然在市场中成为支撑市场的主力军。市场在过去的两年里,上涨幅度超过了历史上的5.9%,大概到了7%左右,那么我们需要市场在未来两年里稍稍冷静一下,将上涨幅度调整为4%左右,就能够让市场恢复到稳中有升的温和市场,不至于太热,吹出大家都不想看到的泡沫。

分享博文至:

4 條評論

  1. 2012年7月12日 13:25

    果然是被当做儿子养大的女儿,果然与众不同啊。 “稳中有升的温和市场”,立场公允温和也不容易… 足显胸襟眼光,更胜兔眼须眉。

  2. 2012年7月12日 13:29

    咱对有杂草气性的花卉更有爱——大气,呵呵。

  3. james

    2012年7月12日 14:19

    向夕子问好!

  4. deborah

    2012年7月17日 06:41

    welcome to the super hot day. where is the cold lobster ?

發表評論