不再炎热的盛夏

2012年7月25日 ¦ 2,445 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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坊间吵嚷传闻许久的贷款新政终于来了,炎热的盛夏刷地一下冷下来了。

7月9号开始,历史上的30年分期付款将又一次进入历史。

那么30年分期付款的结束,会给市场一个什么重大影响呢?让我们先看一看过去的6月成交数据变化。

6月的大多地区房地产市场维持着酷热,虽说在历史上面5月的高点之后都会有稍稍平静的一段小时间,但是这个平静在6月份却并不是那么明显。成交量依然维持在非常高的9422间,价格依然维持在50万以上,平均价格是50万8千6。

在这看似稍稍冷却的市场中,新挂牌的数量却相比5月新挂牌总数的1万9千间,减少到了1万6千间,待售房维持在2万间的市场平衡位置,而销售量依然在9000以上。

市场真正冷却的时间,发生在销量占挂牌总数的25%以下,也就是说市场存货足够4个月以上的销售。而市场数据显示自从2010年10月以来,市场存货最多的时候,只够不到3个月去消耗,而2012年的比例平均更加达到了52%,也就是说市场存货从2012年开始,就一直处于两个月就会被卖光的状态。

销量高,需求是主要驱动力量

市场存货一直以来都不够,有一个大的原因,就是买家太多。如果今年多伦多成交总量达到9万间以上(6个月已经有5万间,全年超过9万可能性非常大),那么过去10年从2003年到2012年的年平均成交量就能达到8万5千间。这个数字在过去的10年里面都一直保持稳定,说明一个现象,就是多伦多的房地产市场在不管是高利率,低利率;经济高增长,低增长,都能维持一个相对稳定的发展。成交数量的稳定,说明当前的大部分买家依然是实实在在的需求在推动,而不是简单的赚钱吸引来的疯狂的热钱。

低利率,催生价格涨幅超过平均涨幅

如果把多伦多平均房价从1975年到现在的数据做一个计算,刨除1985年到1989年的暴涨,和1989年到1993年的暴跌,市场一直处于一个平稳的上升态势,平均年涨幅在5.8%到5.9%之间。画一条平滑的曲线(每年累进5.8%到5.9%),可以看到,除了80年代末的狂潮之外,其他年份有90%都契合这个平均线。就连89最高点之后回落,也无一例外地回落到了这条曲线上,在1998年重拾升势的时候,重新回到了这个轨道上。

但是,2011年和2012年的涨幅却略微高于5.9%的平均涨幅。如果以2012年平均房价50万来计算,2012年相比2010年年均增长幅度达到了7.6%。或者说,如果以2010年的平均43万1为基数,每年涨幅为5.9%的话,2012年平均价格应该是48万4千。

而这个略高的增长幅度,直接源头就是夕子前面提到的需求太旺,存货不足。这个需求里面,低利率或许是其中的最大推手。2009年美国开始的量化宽松,让全世界流动性泛滥,结果就是利率一直被人为地推向一个又一个新低,而低利率意味着买房子月供比以往都更加容易,相对催生更多的买家进入买房大军。

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人口增长抵消新盖房屋的供给

大多地区一直以来都在新楼盘的阴影下,似乎汹涌的新落成的单位,将一定会给多伦多市场以重创。然而从两个角度看这个问题,2004到2007年,也是多伦多新楼盘蓬勃发展的一段时间,那个时候密集落成的新楼盘不比现在的少,而除了2009年初短暂的停滞之外,多伦多市中心的楼盘价格一直都没有放慢上涨的脚步。

大多地区的人口也是一个非常重要的因素,来源于多伦多市政府的网站上的数据,从2001年到2006年,多伦多市吸收了超过25万以上的新移民,平均每年有超过5万人以上定居多伦多。当然,这些人口不能全部都涌入Downtown,但是总人口的增加,也就意味着市中心的人口相应增加,来源可能有新移民,年轻的毕业生,大学生等等。多伦多市中心的出租房之火爆就是一个极好的例证。

在2008年,一个一房一厅的单位大概1250块就可以搞定,现在多伦多市中心一房一厅没有车位的单位,平均价格已经在1600左右,可选择的又少之又少。事实上,市中心居民对于房子的支付能力已经比5年前强很多,再加上越来越多的年轻人愿意住在市中心,大量的新落成楼盘,依然在两三个月之内,就被租房大军吞噬干净。

人口增长,成为了多伦多楼盘火爆的最直接原因之一。

贷款新政恐会成为降温契机

这次的贷款新政,将不可否认地将一部分需求收回囊中,减缓买家给市场价格不停提供的向上的压力。多伦多市场一路以来上涨,尤其是最近两年超常规的上涨,本来就需要一个缓和的阶段。

但是市场下跌这个论断,夕子会非常不看好。现在市场的活跃,以及各种刚性的需求,将给市场每年5.9%上涨以坚实的支持,而如果以2010年的43万1作为基数,2013年的市场平均价格应该是51万2,而2014年的平均价格应该是54万2。如果说要看空市场,那么一旦出现冷却,价格下跌,刚性需求的买家将发现自己不得不买的房子开始不像过去那样抢offer,更加会坚定地买入;而投资者发现租金一直上涨,自己买入投资房的现金流越来越改善,有能力的话,会有更多的投资者加入到买房大军中来。

所以,现在的市场有需求支持,并且看得见的未来价格趋势,将会给市场定海神针般的作用。过去两年价格跳升的状况,希望在今年下半年得到缓解,不要再把市场抢高,吹出难以控制的泡沫。

夕子将会在未来的文章里继续追踪市场存货和销售量的变化,及时为读者播报市场最新脉搏变化。

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12 條評論

  1. 2012年7月25日 00:05

    拦路雨偏似雪花 饮泣的你冻吗 这风褛我给你磨到有襟花 连调了职也不怕 怎么始终牵挂

    苦心选中今天想车你回家 原谅我不再送花 伤口应要结疤 花瓣铺满心里坟场才害怕 如若你非我不嫁 彼此终必火化 一生一世等一天需要代价

    谁都只得那双手 靠拥抱亦难任你拥有 要拥有必先懂失去怎接受 曾沿着雪路浪游 为何为好事泪流 谁能凭爱意要富士山私有

    何不把悲哀感觉 假设是来自你虚构 试管里找不到它染污眼眸 前尘硬化像石头 随缘地抛下便逃走 我绝不罕有 往街里绕过一周 我便化乌有

    情人节不要说穿 只敢抚你发端 这种姿态可会令你更心酸

    留在汽车里取暖 应该怎么规劝 怎么可以将手腕忍痛划损

    人活到几岁算短 失恋只有更短 归家需要几里路谁能预算

    忘掉我跟你恩怨 樱花开了几转 东京之旅一早比一世遥远

    靠拥抱亦难为你拥有 你还嫌不够 我把这陈年风褛 送赠你解咒

  2. happyloser

    2012年7月25日 20:12

    楼价看供与求,这贷款新政不会有大影响,但失业率和惶惶人心才是真正决定的因素,但相信大多市不会太坏的.

  3. 佃户

    2012年7月26日 03:36

    通篇一个涨字! 买家太多,炒家更多; 楼主计算进来的人,不计算离开的人; 房价疯涨,最大的推手就是政府,采取的手段就是低息; 好在租金十多年来几乎没涨,99年的租金不低于现在; 现在的房地产市场非常类似2000年前的IT市场,booming! 最后,祝贺楼主,抓住了这百年未遇的好时机$$$$$

  4. deborah

    2012年7月26日 04:52

    conversation during lunch time

  5. 2012年7月26日 13:29

    what conversation?

  6. 2012年7月26日 13:41

    提醒一下佃户,现在DOWNTOWN的BAY街上面,1 plus 1的CONDO平均租金是1850,YONGE/finch的1bedroom平均租金是1350-1400, 我是说平均。

    请问,99年租金多少?不用看那么远,请问,2009年的租金多少?

  7. 佃户

    2012年7月29日 02:57

    说起99年租金,请问夕子小姐那时在多伦多没有?那年我帮人找个在Yonge街附近的一室一厅的公寓(还不是CONDO)都要1200。99年租金是个高峰,后来跌了。很多公寓租一年送一月免费。当然,这么多年来租金还是涨了,至少随着通胀涨。你说的很对,2009年到现在,租金确实也涨了不少,让我感觉又有点99年前的势头。但不像房价那么火箭似地直窜。这就是为什么政府计算通胀只包括租金,不包括房价。存在就是合理,既然房价涨那么高肯定有原因的,不管是不是“刚需”。我同意,房价还处于涨势,但任何事情都有个尽头,让我们拭目以待!

  8. 2012年7月30日 01:13

      When minutes become hours   When days become years   And I don’t know where you are   Color seems so dull without you      Have we lost our minds?   What have we done?   But it all doesn’t seem to matter anymore

  9. a

    2012年7月31日 09:21

    平均租金是1850,一个月工资也没有1800,都不要吃喝le?

  10. 2012年7月31日 19:04

    It doesn’t matter what had or will happen , I’m still here . Downtown 的租金确实高, even I can’t afford it .

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