心急火燎的八月

2012年9月4日 ¦ 2,244 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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“心急火燎”这两个字恰如其分地点出了八月多伦多房地产市场的现状。

七月八月暑假淡季,经历了七月的下跌,八月更加冷淡;从2000年到现在,十年之间,暑假从来对于地产行业来说,都是一个COOLING DOWN的期间。在2012年也不例外,市场上存货多了很多,销售慢了很多,市场上抢offer的情况也少了很多。

几家欢喜几家愁,这边厢,买家可以慢悠悠地比较来比较去,不单不需要抢OFFER,还有大把的时间可以慢慢和卖家拉锯战,谈价钱;这在火爆的三四五月和即将到来的金九银十,都是不可想象的。

但是,那边厢的高级公寓租房市场却是一房难求,租客争先恐后打破头地想要在地铁沿线或DOWNTOWN大学区附近租一个小小的单位,或是两室的楼。最近夕子带客人在BAY街上租房子,第一天出来的盘,下午就有7个OFFER,加上我的就有8个,结果可想而知;不仅房租飙上去,房东对于房客的要求也极其严格而苛刻。

在这里插播一下,我的上一篇文章《千万别慌-7月多伦多地产市场报告》引起了很多读者的关注和反馈;在这其中,有一部分的读者向我质疑,“为什么你说多伦多租房市场那么火爆,房价翻了几番?可是我家这条街却很平静,大把的空房,而且楼下有一大本厚厚的租房的房源信息,你是不是在蛊惑市场,迷惑我们广大无知受众呢?”

夕子在这里要特别特别再强调一次,多伦多的公寓楼分为两类:一类是APARTMENT,普通公寓;这类公寓是只租不卖,不可以买卖,隶属于某间公司;这些普通公寓条件一般来说都比较差,基本上都没有健身房和室内游泳池和PARTY ROOM等娱乐设施;大部分的普通公寓也是没有冷气的,生活条件相对差一些。另外一类是CONDO,也就是高级公寓。是可以自由买卖的,每一间都隶属于不同的房主。这些公寓条件都比较不错,基本上都有中央冷气、室内温水游泳池、健身房、桑拿房以及24小时保安等设施。

普通公寓楼有时候一租就是几十年,每年有国家规定的固定比例涨租金;住得越久,租金相对于外面的市场,越便宜。夕子从前住在普通公寓里的时候,隔壁的老太太一住就是38年,租金才400块;而同样的单位,夕子租的时候加上车位是980块。所以,普通公寓楼的租金基本上可以说是“不闻天下事”颇有些“世外桃源”的感觉。虽然近些年也有一些增幅,但是,相对于同样地段的CONDO,价格上还是有很大优势的。

所以呢,愤怒的读者朋友们,夕子文章中提到的租房市场以及各种只要是带“租”字眼的情况,都指的是高级公寓楼,可以买卖,有明确买卖价格成交数量数据的CONDO。

现在你明白了吧?

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回到文章中,多伦多的出租市场,2012年的6月,7月和8月异常的火爆。在市中心高楼林立的地方,按道理说,租客应该可以有机会对待租的房子做挑选,比较之后再做决定,而今年完全不同,市场上挂牌出租的房子少之又少,刚有一个房源,第一天,第二天往往就有超过10个人来看房,快的第一天就会看到offer,而迟来一步的,就只有望洋兴叹。

夕子在7月份,遇到几个比较典型的租客,从滑铁卢等等周边学校毕业的毕业生,往往都是在多伦多已经谋得第一份工作,又比较愿意住在市中心,离上班的地方比较近的楼。他们的考虑是,自己能够养活自己,愿意在市中心享受都市生活,每天上下班之后还有不少时间可以和同事以及朋友小聚一下,或者可以参加某某学习班,或者健身,总之利用仅有的宝贵时间,做一些有意义的事情。

另外一些租客是大学的学生,包括多大,Ryerson大学,George Brown、Seneca、Centennial等等学校的学生。9月1号是新学期开始的时间,学生在市场上四处寻找适合自己的,离学校近的/安全的房子,这样在未来的8个月或者12个月里,都会有机会不需要每天那么费时费力为了去学校而煞费脑筋,也可以在最忙的期末,可以和同学在学校图书馆里做报告到凌晨,也不用担心没车回家了。

这样的典型性租客,在7月和8月成为多伦多市中心比较明显的租客。虽然说多伦多四处都在盖新楼,但是这些蜂拥而至的新生力量,却不依不挠地将所有存货消化殆尽。

举个例子,在多大附近有一个新楼,地址是832 Bay St,今年6月份刚刚交房。这栋楼楼高40几层,里面有差不多500个单位,但是自从6月交楼以来,就有不少投资客纷纷将自己的单位挂上MLS寻找租客。让他们预料不到的是,租客的需求远远超过可以出租的单位数量。从开始挂牌到8月28号,共租掉66个单位,其中1房1厅有35个(全部都不带车位),平均价格在1600到1900不等;2房1厅有23个,平均价格在2200到2800不等;3个卧房的有7个,平均价格在3000到4000不等。

上面提到的价格差别,主要在包不包括书房,有没有车位,楼层高低,朝西和房间大小等等因素。但是从平均范围来看,价格已经高的令人咂舌。不过房主不需要担心租客的负担能力,因为在8月底的时候,这个楼里面所有1750以下的房间全部被租掉了,最低价格的一间,是1780,仅仅是1室的小单位,没有车位!

那么单单举这一栋楼的例子,会不会有所偏颇?我们来看一看相邻不远的另外两个非常受欢迎的楼College Park,761 Bay St和763 Bay St。两栋楼从6月1号到今天,共租掉52间单位,其中有三个Bachelor,租金是1400以上;有34个1房1厅,租金从没有车位没有书房的1800,到有车位有书房的2100;12个2房1厅,租金从2500到3000不等;还有一个3房,租金是4300。

而今天可以选择的,就只有三个普通的单位,租金分别是2300,3100和3100一个月(还有一间12000一个月的大单位,我们不作为参考对象)。

可见,市中心的出租市场,已经出现了恐怖的无存货状态。试想一下如果832 Bay没有按时交房,这6月到8月的60几户人家就需要在其他的楼盘里寻找新的可能;而8月底,市场依然存货寥寥无几。

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夕子认为,出租市场的火爆,主要是源于多伦多人口的增长。出租市场,是最简单的市场。人口增加,收入增加,就有大量的租客愿意付合理的租金,选择合适的地段。多伦多市中心人口的膨胀,在过去的10年中,一直在持续,而可预见的未来10年,多伦多市中心依然会是非常有吸引力的地方。不只是游客,还有作为金融中心,经济中心的Downtown,将会汇集最高密度的上班族群。这个族群分散在很多行业中,五花八门,于是不会由于某一个行业萎缩或者被打击,而出现集体性的大量失业。

还有一个原因,就是新移民的到来。新移民其实不止要算上有永久居留权的人,还要算上临时的,比如学生签证,工作签证等等。这些力量从20年前就没有停过,直到现在。移民作为加拿大,多伦多成长的根本基石,在未来的10年,20年间,都可以预见,不会萎缩。现阶段移民政策的调整,只不过把人群结构做出了变化,而整体人数并没有减少。并且,移民政策将会越来越倾向于留学生,希望吧在加拿大有学习,生活经验的留学生留下来。这批留学生普遍家境宽裕,有能力在买房的时候被父母拉一把,这就远远好过本地成长的小孩,需要经历漫长的原始积累的过程。

人口增长,移民源源不断,还有一个现象,是市中心不断兴建的各种大型写字楼,以及各种区域翻新计划。市中心在未来的几年内,将吸引一大批公司的总部迁移进来,这些公司将创造一大批市中心的就业机会,给房地产市场,尤其是租房市场火上浇一瓢油。拥挤的市中心,将成为“不适合居住”的地区,更加让愿意接受吵吵嚷嚷的都市生活的人群趋之若鹜。

从出租房火爆的现状,夕子可以很清晰地看到,在出租市场价格上涨到一定程度之后,投资者会发现投资市中心的楼盘有利可图,大批投资者将介入,推高房价,以契合租金的水平。简单来讲,一个单位可以租1800块,刨去管理费300块,地税250块,还有1250块,用4%的利息来算,可以折算成24万贷款。如果买家放35%的首付,房价就是37万,也就是说37万买的房,35%首付,每个月收租1800块,就可以收支相抵。一旦房价低于37万,买家就会入场。

租金不倒,房价不跌,这个道理浅显易懂,只是没有媒体来好好静下心来算一算。在市场出现冷静的时期,我们更加要关注这些细节的数据,从里面也许能看出些许端倪,给自己未来的判断作出帮助。

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10 條評論

  1. 2012年9月5日 11:37

    沙发了。问候美女。

  2. guy

    2012年9月5日 16:15

    No surprise. It happens every year before the school starts in university area (e.g. Bay street). MLS doesn’t have many rental units. Landlords usually list their units in school’s website, newspaper, internet etc.

  3. Lawrence

    2012年9月6日 09:47

    分析的很好. 这样的分析, 比那些满天飞的”TOP”, “NO. 1″, “冠军” 好多了去了.

    送你一首汪峰的最新专辑的主打歌: 存在

    http://www.youtube.com/watch?v=kjeSxBp-jZA

  4. ddyyff2004

    2012年9月6日 12:10

    Hi,夕子, How about Liberty village, I will close a unit soon, it’s 1bedroom 1den, 2 stories loft, very big 900sq.ft. Roughly, how much can it rent? Thanks

  5. guo

    2012年9月6日 13:39

    “以租1800块,刨去管理费300块,地税250块,还有1250块,用4%的利息来算,可以折算成24万贷款。如果买家放35%的首付,房价就是37万,也就是说37万买的房,35%首付,每个月收租1800块,就可以收支相抵。一旦房价低于37万,买家就会入场。” 37万的新condo,因是地税310/月, 37万的旧condo,管理费保守估计500/月,地税180块.如买37万的新condo,付出13万的首付. 每月还是负数.不知对吗?

  6. annie

    2012年9月7日 14:11

    就租房旺?买房买房呢?等着看你的下一篇

  7. cloud

    2012年9月7日 21:20

    Hi 夕子,很喜欢你的文章。也等着看你对目前买房卖房市场的见解。

  8. maggie

    2012年9月8日 10:40

    多谢分享!

  9. happyloser

    2012年9月8日 12:07

    哈哈!分析的太清楚便没有了投机炒卖的兴奋了.

  10. happyloser

    2012年9月9日 09:46

    投资总会有点风险,主要看自己能承受得多少.这分析是基本上可通用的.若税收政策没大改革的话.可惜市府赤字有点高,很难预料.

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