依旧勇猛十足的Downtown

2012年9月18日 ¦ 661 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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每一则房地产市场价格变动的新闻,都是看空的。从各种分析报告和数据显示,都明确的看出,市场在下跌,下跌。

于是看跌派开心了,看涨派动摇了,中间派有的漠不关心,有的开始四处打听是不是要跌了,要跌了。

那么究竟市场跌了么?跌了多少?还会跌多少,跌多久?

我们用8月份价格和挂牌数量比率来简单说明一下这个问题。8月成交数量有所萎缩,价格维持在较低的水平,成交量维持在6418间,平均价格在47万9,比4月份最高点的51万6降低了4万,和7月份持平

然后我们再看看最应该被关注的存货和销售比,7月的存货开始减少,下滑到了1万9千个,比7月减少了1200间,比六月和五月下降了差不多1500间,销售比率下降到33.7%。

销售比例的下降,伴随着存货的下降,伴随着销量的下降,这一切都是预料之中的。每一年的7月和8月,市场都处于一种清淡的交投环境中,成交量下降是市场的正常反应,而价格相应地比最高点有所下跌,也是顺理成章的。回望2001到2011年,每一年的夏天7月8月平均价都比旺季4月5月要下跌5%左右。

今年不同于往年的两点现象,其实夕子想先点破,而不是一直纠缠下跌是正常还是反常。

首先,今年的7月8月低点,位于去年的平均水平位置,这就说明今年的淡季比预想的要更淡。这个调整是拜贷款政策调整所赐,事实上给买房造成的阻碍,确实影响了购买力,还有一大部分因素来源于买家的心理,即使能买得到的,也心理打鼓,一部分墙头草就退出买房大军了,所谓买涨不买跌,羊群心理在从中作祟。

第二,Condo市场的冷却比独立房要猛烈,事实上市中心的Condo市场二手房存货量达到了相当高的一个水平,而买家受各种因素影响,不愿意现在入市,导致Condo市场一边倒,大量存货,配合着孱弱的购买力,价格节节败退。

那么,Condo是不是真的已经一溃千里,彻底无解了呢?依然,夕子和大家用数据一起分析。

首先,我们提出两个平均数据,一个是销售量,一个是中位数。中位数就是所有成交房子里面,由高到低排列,中间的那一间房子的价格。这个数据不会由于某一两件很便宜,或者很贵的房子,在某一个月将整个市场的平均数不正常拉低或者拉高。

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Month Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Sales 196 325 440 349 397 461 Listing       Median $327,700 $368,990 $364,500 $369,000 $357,000 $364,500        Month Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Sales 366 371 356 343 355 203 Listing 1,070 964 981 917 839 587 Median $367,750 $365,000 $361,900 $376,000 $371,000 $367,700        Month Jan-12 Feb-12 Mar-12 Apr-12 May-12 Jun-12 Sales 167 310 352 363 383 330 Listing 798 912 974 1,041 1,259 1,318 Median $362,500 $374,500 $371,000 $380,000 $375,000 $377,000

Month Jul-12 Aug-12 Sep-12 Oct-12 Nov-12 Dec-12 Sales 294 249     Listing 1,310 1,168     Median $374,500 $360,000    

上面表格中的数据,是C1区的condo成交数据,这个区的走势,代表了多伦多市中心最典型的Condo销售。(2011年7月以前的旧版多伦多地产局月度报告没有每个区的挂牌数量)我们看到,在火爆的2011年里,多伦多C1区一直维持着300多间的成交数量,一直到2012年6月,都依然有这个需求量。在淡季的2011年1月,12月,2012年1月,才出现低于200间的水平,而中位数就一直维持一个不惊不乍的状态,徘徊在36万到37万之间。在今年年初的高潮中,一度推高到38万。

在市场上涨的过程中,销售量一直保持在挂牌量的三分之一。在淡季,挂牌数量大幅减少,主要是一部分长久挂牌不能出售的卖家,放弃出售,市场清淡自动清理存货。正如2011年12月,以及现在的2012年8月。

销售量占存货的百分比,从今年4月开始转向不妙。其实在贷款新政策推出之前,市场已近开始自动调整,挂牌的Condo从900多间,一直上升,在贷款新政刺激下,一方面买家不能消化这些新挂牌的房屋,一方面一些中立的房主看到市场不妙,慌忙出售,还有一些新落成的大楼,炒房团兑现的卖出。

可以看到,多伦多Condo市场的存货数量在7月和8月淡季里,逐渐地在走低,缘由就是一部分不能出售的卖家,主动退出贱卖行列。相信在市场持续低迷之后,依然有一批卖家慢慢持续退出市场,转而自住或者出租。数据反映将会慢慢改善。

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9月10月和11月应该是一个相对比较稳定的月份。多伦多市中心Condo市场上新落成的大楼会继续向挂牌数量这个水池里注水,而购买力在短期一两个月不会看到大幅度的改善,应该维持在200到300之间。一部分卖家退出,能够冲抵新挂牌的炒房团卖家,市场依然会维持当下这个状态。

市场的变化,有几个比较明显的趋势,第一是挂牌数量会越来越多。多伦多市中心Condo的在建数量是全世界第一,大批公寓将会落成,一部分将被炒房团抛入市场。未来的两三年将持续这个现象。第二是市中心购买力的需求并没有实质的变化。贷款新政带来的打击,在今年之内将被完全消化,不能买房的,将只有去租房子住,而由于胆小没有入市的买家,习惯了25年付清的要求之后,依然有买房的需求,还有越来越多的成家,或者工作稳定了的年轻人,慢慢都会加入到买房大军里。

我们一直讲过,市场需求逆转,一定是有重大事件,导致就业受到影响,或者是房价上涨太快,买家不能负担了。负担能力这个情况,我们要用另外一个数据来简单说明,就是租金。租金在过去半年里,上涨的非常的快,用市中心最热门的College Park作为例子,在去年,一房一厅的平均租金在1500到1600不等,而今年的租金已经超过1700,过去成交了的一房一厅没有车位的单位,租金成交价超过1700的比比皆是,1800都开始有苗头。租房这个刚性需求,提现了市场上住房者能够支付得起的支付能力。如果1800块的一室一厅他们不能负担,就会出现租客换地方,租到远的地方去,比如西边的湖边,北边的Eglinton或者Finch,东边稍旧的区,但是他们并没有离开,反而将市场存货吃得一干二净。这些租客在未来的一两年里,将有一大批转化为买家,支持市场发展。而租金稳定上涨,也将吸引投资客入市。一套一室一厅,以1600出租为例,除去管理费300块,地税150块,净收入大概在1150一个月。如果房价在35万,那么简单算投资回报率,在3.3%左右。如果租金在1800,房价在40万,投资回报率也在3.3%附近。也就是说,现在的College Park 40万一套的一室一厅,有足够的租金作为支持。

那么在未来租金继续上涨的市场里,房价下跌将成为很困难的事情。多伦多Condo预计将会慢慢出现一个现象,就是挂牌数量越来越多,但是成交量也越来越大。如果发展平稳,房价将会保持稳定,出租市场将不再那么火爆。当然,这些都是猜测,具体发展,我们每个月看数据,就能比较及时地更新方向,看看这些假设是不是有很大偏差。

我们9月份再见。

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4 條評論

  1. 2012年9月18日 01:31

    这都是什么一堆垃圾,到底怎么爱国如何爱国??!! 看了网上的这些中国反日的游行和一些打砸抢的行为,非常气愤。有些甚至有些可笑。

    跑到韩国人店门口示威什么?康师傅美的劳力士是哪里产的都搞不清楚?屈臣氏为啥被砸??就算是日资企业,跑进去烧光抢光砸光就有理么??扯个条幅,从南到北,几乎都有一个AV女优苍井空的名字,这是什么鬼意义??

    日本新闻在报道中国对日资企业打砸抢的行为的时候,只用了一句话,这是民主主义成熟度的问题。

    如何民主,怎么民主,如何抗议,怎么游行?我们是不是要从幼儿园开始学起,现在的人都是从那个地下纳粹组织里面出来的??

    地铁里面韩国女孩子打电话,有人凑上来逼问,你是何人?女孩子颤抖,我是韩国人。有人回复,如果你是日本人,地铁你都出不去!

    这是什么?这是不是那时候德国纳粹军在捉犹太人??

    愚昧!愚昧!愚昧!!野蛮!!!!!!

  2. happyloser

    2012年9月18日 18:36

    需求仍在,但涨了这么久,轻微调整一定有,大多市会淡一阵子,因圣诞不远了.

  3. happyloser

    2012年9月18日 18:47

    哈哈!佩服你这敢说敢言的野丫头,愚昧,野蛮的人你也敢质问!不过,真正爱国的人会理性地对事,发表心声.打砸抢只是无赖的行为,于事无补.

  4. 随便说说

    2012年9月28日 01:44

    如果日本没了,那么好的产品没了,也只好用国货了,不过也没什么,凑合着用呗!还有那日本人的拼搏勤劳,精益求精,也没了,靠国人,什么时候才共产主义啊?指望国人,什么时候是个头啊?

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