扶摇直上的九月

2012年10月16日 ¦ 538 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

201209071956126807.jpg

大家还记得我在上个月写的市场报告《心急火燎的八月》么?一转眼,九月过去,就连十月也都过去一半了。

对于以往来说,无论从东到西,对于我们这一行有个金律就是-“金九银十”;对于加拿大来说是“银九金十”;不管怎么样,九月、十月都是房产的黄金时节,交易量蹭蹭上涨、房价也逐步增加,一扫暑假7月8月萎靡不振的状态。

在6月份市场开始下跌之初,看跌派欢喜雀跃,但是9月份的数据出来,房价又上涨了,跌派立马收声,而看涨派却是松了一口气。

我们用9月份价格和挂牌数量比率来简单描述一下当前的情况。9月成交数量有所萎缩,价格又一次迈上高位,成交量维持在5879间,平均价格在50万3,比4月份最高点的51万6降低了1万多,比8月份涨了不少。

然后我们再看看最应该被关注的存货和销售比,8月的存货上升,到了2万1千个,比8月增加了2000间,甚至比5月6月还要高,销售比率下降到27.2%        价格在9月份再次上涨,这是预料之中的。历史上9月10月都是上升的月份,究其原因,有太多的影响因素,最主要还是学生回到学校,父母生活重上轨道,于是买房就成了其中一件需要完成的事情。简单地看从2000年开始,除去2008年金融危机爆发的浪尖风口,每一年的9月10月价格,都比6月7月的要贵一些,于是乎,2012年也成了不例外的一年。

所以很多看跌派在7月8月欢呼雀跃之余,看到9月的数据就哑口无言,他们连如此简单的规律都没看清楚,所以他们不具备资格来预测市场的涨跌。

但是,9月的价格上涨并不是最好的消息。从上面的表格里,夕子和大家分享一下深层次一些的因素。我们看到,从2010年1月开始,市场一直都处于一种亢奋的状态,销售存货比例一直都维持在30%以上,2011年的3月到5月,甚至超过50%,也就是说市场上每两间存货,一个月内会有一间被卖掉,市场的购买欲望之强烈,让人心惊胆战,这也是抢offer最主要的原因。

但是今年9月却是第一次跌破了30%的关口(以往都是维持在30%到40%的位置),那么意味着,市场存货稳定在增加的同时,需求冷淡到了很低的位置,以至于存货不能被及时消化,出现过剩。

73787776.jpg

那么在未来的两三个月里,市场的需求可以预见,不会出现大的变化,而随着节日的到来,上市挂牌的新房也将越来越少,2012年的最后三个月,将会是成交非常清淡的三个月,价格也不再会出现大幅的变动。

看跌派如果看了夕子上面统计的数据,有的人会再跳起来,说现在市场存货那么多,27%的销售存货比意味着每4间房,一个月能卖掉1间,那么供大于求,市场就会下跌。夕子不是不同意供大于求,市场就会下跌这样的理论,只是市场的变化,很多时候还是要多超前看几步。

首先,房地产市场下跌不完全由于供大于求那么简单。卖房的卖家有两种原因出售自己的房产,第一是想要换一个大的房子,第二是某种原因不得不卖出自己的房子,比如失业断供,或者投资收益足够大,愿意退出,或者投资亏损,恐慌抛售。

现在多伦多市场上最确定的一点,就是失业断供的现象完全没有任何征兆,这就和美国2007年和2008年区分开来。而投资的部分,市中心的投资地产比较普遍,因此从6月份以来,最疲软的就是市中心的Condo,反而其他地区自住房居多,并不存在普遍的投资收益兑现,或者投资亏损的恐慌。

市中心的楼房,有另外一个现象,就是大家都在扎堆出售,却忘了看看没有人往外出租这样的事实。市中心的出租市场依然处于一边倒的现象,一个房东一直都有很多房客去争抢。如果把这些房客转化成买家,那么买卖的市场会相对比较平衡,出租市场也会相对比较平衡。

总结一下,多伦多地产市场的不平衡,在2012年将会是一个比较典型的现象,而这种不平衡,最终会选择一个方向来解决。

其实方向无外乎两个,一个是房价下跌,负担压力减轻,投资者接受损失,但是这个方向将可能会给艰难恢复的就业市场沉重的打击,政府不希望看到这个结果(而看跌派希望看到这个结果,是因为房子便宜了,他们就可以入市捡便宜,这更加不靠谱)。

第二个方向,就是维持现在的价格。从1970年开始,每一年房价上涨5.8%,到2012年大概平均房价就是48到50万,2012年和2013年的上涨速度慢下来,就回到了安全的上涨速度,所谓的泡沫,需要实在的数据来支持。我们的5.8%,就是击碎泡沫谎言的金锤。

在未来的5年,10年,20年,通货膨胀导致钱越来越不值钱,物价上涨,收入上涨,都将最后慢慢推高房价。如果不出现大的经济危机,看跌派期待的抄底计划将会一年一年的落空。

分享博文至:

9 條評論

  1. I am on my way

    2012年10月17日 10:22

    Too early to say anything at this point, let’s see 2013!

  2. 老卜

    2012年10月17日 11:25

    如果不出现大的经济危机,看跌派期待的抄底计划将会一年一年的落空。至少多伦多老卜赞同。

  3. I am on my way

    2012年10月17日 11:47

    Don’t try to predict the future. 不要自作聪明去预测未来.

  4. 老卜

    2012年10月17日 11:57

    To:I am on my way Be yourself, be myself, be herself, you know. 你做你自己,我做我自己,她做她自己,你懂的

  5. bqm

    2012年10月18日 11:47

    For people who want to sell, they must have a reason to sell. Some of them cannot wait 10年.

  6. 2012年10月18日 15:14

    涨了?

  7. happyloser

    2012年10月20日 10:14

    哈哈!房价下跌!比较难些.因习惯市中心居住的,价钱不合意,便会赖在这里不迁.成交量低,当然也令小份的人放弃.

  8. realorjz

    2012年10月20日 23:57

    For people who want to buy, they must have a reason to buy. Some of them cannot wait 10年.

  9. ABC

    2012年10月22日 10:43

    Last week, received a flyer from a builder who was promoting their new construction site at Upper Canada Mall area, they reduced the price from 30K to 60k for the lost 30 - 40. Last time saw builder mark down their price was 2008; the highest was reducing by 100K in GTA. Who is the smart one, builder or buyer? Or the builder can’t wait? Nothing will be increased forever!

發表評論