没有悬念的战役

2012年11月13日 ¦ 1,694 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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写这篇稿的当晚正逢美国大选,看着帝国大厦顶端的两只高高竖起的霓虹灯耳朵,一边是蓝色,一边是红色;楼下支持者和反对派们席地而坐,恍惚中,有种迎金苹果落地的新年感觉。

大选甫一开始,民众呼声很高的奥巴马并没有票选高涨,而是另外一方占取了很多票席;虽然很多洲的支持率并没有偏向奥巴马,可是,从长远的经济角度来说,奥巴马应该会赢。

果然,到了晚上11点半,他的支持率已经过半,并超过另外一方。即使剩下洲的人把票全部投给另外一个人,奥巴马依然会赢。

这是一场没有悬念的战役。

就如同今年10月,11月甚至12月的房市。

10月市场,没有给我们惊喜,成交量和价格都维持在比较稳定的位置。大多地区共成交了6900个房子,比上个月的5700个多了1000个,平均价格稳定在50万3千,没有变化。

夕子一直在讲,市场在6,7,8月的下降每一年都有,这是季节因素,如果降得多一些,就是市场衰退,而降得正常,就不能视为市场衰退;而每一年,同样的季节因素,9月10月市场又会恢复热络,而11月12月又会由于假期因素而冷却。

从我们一直关注的存货和销售比表格来看,10月的存货保持稳定,共有2万零7百个,比9月减少了1000间,销售比率重新回到30%上方,达到33.25%。

表格中,比较值得注意的一点是,销售存货比例再一次回到了30%以上的安全区域,并且市场存货已经连续6个月维持在2万间左右,没有出现市场冷却之后的存货大量堆积。可以看出,现在的新盘和被消化的卖盘已经处于一个相对比较平衡的状态。

市场价格起落,让很多关注市场的人士悲喜交加。在今年年中以来,看跌派奔走相告,动用各种报告,来宣传市场将会下跌15%甚至30%的理论,然而9月10月,市场又坚强地回到了均价50万的水平。

在这里,夕子也可以大胆预测,11月和12月的多伦多房价,将会下跌,这个道理只要简单看看过去5年,过去10年的每个月的成交记录,就可以一目了然,完全不需要专业知识。

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所以看跌派不要为了10月份的不下跌而沮丧,也不要为了将要到来的11月和12月的下跌而欢呼雀跃,因为先于市场价格的供需情况已经在过去的几个月给出了一盏明灯。市场的供给在今年的三月四月,市场最火爆的时候,已经出现不同于去年的情况。在2011年三月和四月,市场销量在9千个左右,市场存货却一直都维持在1万6,1万7的水平;而今年的三四月,市场销量在1万个左右,按道理销量大了,存货应该更加少才对,但是存货却上升到4月底的1万8千个。在4月底,新的贷款政策还没有公布,(25年贷款新政公布于7月9号)但是市场已经在看不见的手下面,开始了自我调整。

5月和6月的存货上升到了两万间,但是由于市场旺盛的需求,将新上市的大量存货吃尽,保证了市场在7月新政约束之下,没有出现存货堆积的现象。市场新挂牌的房屋数量本在7月之后应该逐渐下降,但是在媒体舆论的恐吓之下,很多卖家开始挂牌出售自己可卖可不卖的物业,导致总挂牌数量居高不下,同时一部分买家由于新政,不能入市再买房,就退出观望,转为租客。

从加拿大最大的私人贷款保险公司Genworth的统计来看,以下几个数据值得大家注意:

1. 违约率在今年三季度,回落至历史新低0.15%。

违约,指的是还款者欠款三个月或以上。一般来说,欠款三个月以上,会发生贷款者失去还款能力,最后只能被银行强制拍卖。违约的原因,最大一部分是失业,再一个是财务管理不善,开支太多以至于每个月收入不足以支付房屋贷款和车子信用卡的还款,还有就是造假骗取贷款的犯罪分子,利用高估价来套取高于房屋价值的贷款,或者用房屋做不法用途。

2. 在25年贷款新政实施之后,有80%以上的申请者,在能够批准30年还款的情况下,也能被25年批准。

简单来说,就是收紧到25年还款年限之后,有20%的申请者由于不能被批准之前的贷款而不得不放弃买房的想法。

夕子给大家翻译一下上面的两个数据,违约率说明了两个问题,一个是目前市场失业的情况比较正常,没有出现,也在最近一段时间内不会出现大规模的失业潮。这个判断大家从各种经济刺激政策,以及步步走高的股市上面,最容易看到。美国在第三次量化宽松之后,预计2013年的失业率会回落到7.6%到7.9%(现在已经7.9%了),2014年会回落到6.7%到7.3%。夕子相信在未来的几年,改善失业情况将是政府集中处理的事情,2008年的大规模裁员不太容易在未来一两年出现。

而贷款新政实施之后,受影响的20%的买家(仅限于首付少于20%的买家)被迫转移到了租客的位置,然而从市场变化来看,2012年7月到10月的成交量是2万6千个,而2011年同期是3万个,下降了15%,也就是说这个20%受影响的百分比估计是合理的。这20%的需求被推到了租房市场上,导致多伦多租房市场从7月开始进入一个疯狂的时期。到目前为止,多伦多C1区1600块以下的出租房只有29个(截至11月6号)。要知道,这个区是多伦多公寓最集中的地区,1600一个月对于租房者来说,已经是不小的开支,但是依然没有选择。(2012年10月,共有63个1600块以下的Condo被租掉,销售存货比例超过200%)

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对于新挂牌数量的变化,我们从市场的挂牌数量一直维持2万间可以看到,从7月到10月集中挂牌的卖家,发现市场价格走弱,购买力大不如前,买家喜欢等等,比较,以及砍价,那么一批不得不卖的屋主只有妥协,降价或者接受低价而成交,反观一批不需要一定卖掉的屋主,就等到三个月挂牌合同到期后,撤出市场,自住观望。房地产市场和很多商品不同的,就是这一点,当供给大于需求的时候,卖家不一定要降价出售,而可以退出销售大军,转而观望。

在11月和12月,可以预见的是,销售额会下降,而挂牌数量也会随着一批卖不掉的卖家退出而下降。比率依然会维持在30%左右,而价格也会随着季节调整而略微下降。但是明年开春以后,自然的刚性需求将重新回到市场,一部分租客将由于过高的房租,重新想办法回到买房的队伍里来。市场在低失业率以及低贷款利率的保驾护航下,能够稳定在30%到40%的挂牌销售比例,不至于市场出现今年春天的普遍抢offer的非理性状态。

如果今年收官能把平均价格维持在49万到50万(10月底为止,平均价格是49万9),那么今年的平均价格涨幅相比去年就是百分之六多一点点,也算是在计划范围内。如果明天平均涨幅在4%,那么均价将会到达51万,如果涨幅到6%,那么均价将在52万,这都是可以接受的。

十一月,以及即将到来的十二月,都将是一场没有悬念的战役。

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8 條評論

  1. 2012年11月14日 12:41

    问一个题外话,姐姐的“相关条目”文章是怎么设定显示的? 谢谢指点?

  2. 2012年11月14日 12:59

    我找到答案了,在博客帮助里,谢谢:p

  3. 2012年11月15日 01:45

    Hey , friends, Would you like to accompany with me to spend a very special night at wine tasting bar? please email to me.

    This Thursday or Friday night.

    :)

  4. deborah

    2012年11月15日 02:02

    i do.

  5. 2012年11月15日 02:35

    BTW, Girls only. Has to know sth about wine. Thank you.

  6. 2012年11月15日 10:10

    Thank you for the email, hehe, so appreciate.

  7. happyloser

    2012年11月19日 09:19

    Girl’s only ?男士们,要起来抗议啊!因我仍在忙着分析夕子的理论,只好要你们代劳了!

  8. 2012年11月21日 10:19

    度蜜月也不博克一把,抗议

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