一路向西,平稳的春天

2013年4月15日 ¦ 893 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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2013年3月份,没有人再讲市场疲软的事情了,多伦多的行情在各个媒体上的认同终于回到一致,就是价格最终还是涨了。

当然,媒体还是很开心地提到了温哥华和满地可,这两个地区供大于求,价格疲软,满足了一下他们看空的愿望。

我们来看看具体的数字,3月平均价格是52万,价格相比2月份上升了1.7%,成交数量是7千7百间,和1月份相比上升了37%。和去年同期相比,价格从去年3月份的50万涨到今年3月份的52万,涨了4%,可谓稳定,但是销售数量比去年3月就减少了17%。

从夕子通常运用的售出待售比例来看,今年3月相比过去两年的3月,温和了许多。2011年和2012年的3到5月,售出待售比例一直维持50%以上,也就是说,市场没有存货,再加上需求相对旺盛,导致抢offer现象蔓延,房价上涨推动力就来源于此。

而去年下半年市场冷却,最大的原因是两个推手:政策影响下需求的减少,以及信心缺失导致的暂时性集中挂牌出售产生的额外的供给。市场供给提高,只有两种可能,一种是信心的丧失,导致投资或者预期准备套现的持有者纷纷离场,出现不正常的市场供给,而这个供给给价格向下的压力,进一步刺激套现的行为,产生恶性循环;第二种是事实上负担能力消失,导致价格虚高,没有真正的需求。这个现象在08年金融风暴最盛的时候,在一些受打击最集中的地区表现的比较突出,主要是汽车和基础工业占主导地位的地区。那些地区的失业率由于金融风暴打击,飙升到很恐怖的地步,导致丢掉工作的屋主不得不出售房产,或者被银行强行拍卖。

多伦多的市场,在08年短暂萧条之后,在股市复苏,经济复苏的背景推动下,信心恢复,买家陆续跑步入场,导致整个09年下半年抢offer成风。这个稳定的需求,一直持续到去年年中的时期。从销售待售比例可以看出,当比率位于30%以上的时候,市场是向上发展的,而比率高于50%的时候,抢offer就会比较厉害。

2012年下半年,政府收紧贷款政策之后,一批能够负担的买家,或者退出购买市场,或者降低购买标准以满足财务状况的限制,这导致了购买力的收缩,使得推动价格上涨的动力减弱。最直接的体现就是销售数量逐级下降,而这个影响一直延续至今,这也就是为什么今年的成交数量比去年小的最主要原因。

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而去年下半年价格不再上涨的另外一个因素就是供给的增多。从去年5月份开始,市场上挂牌的待售数量一直维持在2万间,这个数字也是市场买卖力量相对比较平衡的地方。于是整个下半年,直至今年2月,价格都没有太大的变动。这些比2011年多出来的挂牌者,有很大一部分是受舆论导向,主动挂牌出售的卖家。这些额外的卖家大部分是投资者,本来有稳定的租金收入,但是担心市场调整,而退出投资。一般来讲,有另外一种卖家会给市场提供额外供给,就是不能负担的屋主,或者是拍卖房屋的银行。这种情况在多伦多的2012年没有明显的出现,比例微乎其微,因此可以忽略不计。

那么市场只是由于一部分购买力被政策限制了,再加上媒体看空的各种分析,导致市场的供求产生变化,那么在市场稳定之后,受情绪波动影响的那一部分卖家将会慢慢退出市场。事实上,从去年11月开始,这些卖家已经退出市场,而从今年春天的挂牌数量来看,这一部分卖家应该大部分决定继续租房之旅了,因为待售屋的数量并没有大幅度增加。

2013年的市场,预计不会有太多的大起大落。从年初的温和的价格上涨,加上温和的成交量来看,买家数量维持在一个正常水平,而挂牌的市场存货相比去年多了一些,就导致抢offer的压力小一些。当然,一些热门的区域,在某一个时间点上面,存货不多,不可避免地还是会有类似10个以上offer的状况出现,但是总体上比之2012年春天,要少多了,平稳多了。

历史上看,多伦多房价每年的涨幅在5.8%,去年有一些超标,达到了7%,所以今年可能会低于平均水平,我们预测在4%到5%之间。如果按照4%的涨幅来看,今年的平均价格可能会结束于51万7,也就是说,年初的50万,现在的52万,都在这个最终的平均价附近徘徊,而下半年也不会有再多的大幅涨跌,到了年终,也就差不多收官于平均价格附近。

2013年,将成为一个平稳的一年。指望出现2009年2010年大幅上涨,从中大赚一笔的投机客,今年可能要失望了。

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5 條評論

  1. deborah

    2013年4月15日 23:59

    hahahahaha. very good insight. you are the best

  2. 2013年4月16日 23:52

    Love you

  3. fengyubu

    2013年4月17日 12:20

    微观分析,条理清晰,很有说服力!随着美国经济复苏地加快,若美国加息,不知加拿大到时会否受到影响?

  4. 2013年4月17日 23:30

    今年的房市已经开始冷淡了。

  5. fengyubu

    2013年4月18日 10:00

    谢谢答复。诚实人,守职业道德,值得尊敬!

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