偷得一年两月闲

2013年8月20日 ¦ 672 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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这个七月和每一年的七月没什么不同。

每个周五,往北往东的高速公路上就挤成一团。夕子也加入到这个大军中,带上睡袋、帐篷和Cooler,装上一车满满的食物和快乐的心情,到荒郊野外大树湖泊草地上安营扎寨,拾柴火劈柴,游泳钓鱼划船爬山,过过没电没网的原始人生活。

相对比前几个月犹如陀螺一样的高节奏生活,难得享受这两个月的悠闲生活;为什么?我们的淡季来了。

7月平均价格是51万3,相比5月份下跌了5%,比6月份下跌了3.4%。 成交数量是8544间,和5月份相比下跌了16%,比6月下跌了4%。

这个数字,拿给不是常关注多伦多房地产市场的“分析师”专家看,一定得出市场冷却,崩盘将至的结论。但是看看和去年同期的7月份$ 47万5相比,价格上涨了7.9%,成交量上涨了16%。

去年的7月份,是政府出台新的贷款政策开始的时候,市场的购买力被限制,导致交易冷却,人为给市场降了温。我们看到,在上面的表格里,销售待售比从春天的超过50%,一路下滑到九月的27%。销售代售比降低,意味着市场存货增加,同时购买力减弱,这个时候房价就有向下的压力。

但是今年的7月,这个比例依然稳定在40%以上,整个市场的新挂牌的数量并不足以填补被买家买走的Listing,所以待售屋的数量还在两万间徘徊,事实上,去年的下半年,挂牌总数也一直维持在两万间,但是由于一些首次购房买家受限制,心理也被打击,所以比例一直回不到40%上方。今年没有这个明显的政策打压,估计需求不会减少,等到9月份旺季回归,售出待售比维持在40%以上,存货又将不够了。

另外一个很明显的趋势是,租房市场在7月8月一如既往的活跃。地铁沿线,多大附近的出租房市场尤其火爆。在市中心多大附近,现在的两室一厅新一些的房子,出租的起步价已经超过2500,也就是说,一个学生在多大附近租一个卧室,想要自己有独立的卫生间和浴室,需要花费超过1000块,甚至1200一个月。而在Yonge Finch附近的地铁站沿线,新一些的楼,租金上涨,还加上存货基本处于干涸状态,大批学生9月份将要开学,急需找房,是一件非常头痛的事情。

出租市场的火爆,其实是由大量的新移民和留学生堆砌起来的最坚实的刚性需求。在地段优秀的地方,年轻人和学生不得不花多一些钱找一个生活方便的房子。他们喜欢新一些,现代一些的住所,能提供时髦的外观,同时拥有同样年轻,充满希望的邻居。市中心各大金融机构每年招收的新人,都喜欢在市中心找一个上班近的住处,方便社交,缩短路上浪费的时间,市中心现在更加鳞次栉比地推起一个个新的超高层商业办公楼,比如在York和湖边,以及Yonge和Adelaide ,都有新的办公楼在新建。未来几年,许多大公司决定将总部搬回市中心,方便互相交流,及时接受市场反馈,更贴近年轻高素质的员工。这些超高层办公楼里未来上班的年轻人,将会成为周边公寓的直接客户,包括出租出售的对象。 20130518092908237.jpg

很多朋友会提及,在市中心,现在的房价太贵了,以正常人的收入情况,根本不能负担。但是他们没有理解到,市中心上班的年轻人,如果有很好的教育背景,以及工作背景,现在的工作职位,在稍微比初级高一些的职位普遍收入都在5万以上,或者6万,也就是说,一个年轻人一般来讲,月收入都会在3000,如果是年轻情侣,合住一个一室,或者是一室加一个书房,两个人6000块的净收入,养活2000块的房子,绰绰有余。这还没有提及那些有很强的专业背景的雇员,比如年轻的律师,医生以及高精尖人才等等,他们的收入可能在8万到10万之间。

所以借着上面的表格,我们再回顾一下刚才的结论,在淡季的时候,如果售出的房屋占当时待售房屋比例超过40%,就说明市场上的存货开始出现供不应求的状态,而这个时候需要市场提供更多的新房挂牌。如果新房挂牌的数量赶不及被消化的速度,就会出现频繁的抢offer现象,房价就会被无奈地推高。如果房价一直上涨不受控制,可能会出现泡沫。

所以我们往后的几个月,需要非常注意观察出售数量和待售数量。如果这个比重能维持在40%,市场将会健康发展。如果比重偏向50%,市场就过热,需要政府用新政策给市场降温。如果比重偏向30%,市场过冷,需要松绑,给市场输血。夕子认为政府在这个方面过去的几十年,做得不错,市场基本上都是处在一个平稳发展的状态,没有出现过大规模的起伏,只有1989年例外一次。

而长期看,市场的平均价格现在回落到51万附近,成为市场最好的平衡点。4月和5月的高点在53万多,之后8月可能还在51万附近,而9月10月的旺季,平均价又将回到53万多,全年的平均价格应该会落在52万的水平,符合去年50万为基础,上涨5%到6%的平均水平。而政府再次收紧房贷的传闻,将会是防止再次出现房价泡沫的最好的冷却剂。

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3 條評論

  1. 2013年8月20日 11:13

    难怪都想当经纪,又有钱又有闲

  2. Lucy

    2013年8月20日 13:03

    喜欢 “装上一车满满的食物和快乐的心情”! 同感!!!

  3. happyloser

    2013年8月25日 08:34

    偷得一年两月闲!羡煞旁人啊.可怜我们这些汗流浃背,炎炎夏日中干活的人.哈哈!勿忘了要分享夏日欢乐的回忆. : )

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