房价是怎么涨上去的

2013年9月22日 ¦ 768 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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除了夕子这个自雇的“自由人”之外,我的所有朋友都是朝九晚五的上班族。每天早上7点或7点半出门,就投身于拥挤的上班大军车流中了。七月八月暑假的时候,还未见多少抱怨。但是9月刚刚一过,周末朋友聚会大家就纷纷抱怨,早上上班的路开始堵起来了,下班的路也拥挤不堪。

为什么?淡季终于跟我们说再见啦!

看数据,8月份的市场不尽人意,平淡到媒体都不愿意报道。所谓的淡季究竟有多淡呢?

8月平均价格是50万3,相比7月份下跌了1.9%,比6月份下跌了5.1%。 成交数量是7569间,和7月份相比下跌了10%,比6月下跌了14%。

这个平淡的数字和去年同期的8月份$ 47万7相比,价格上涨了5.4%,成交量上涨了21%。

所以整体的上涨,在2013年依然在继续,而传统的7月和8月淡季,又一次如期出现在日历上面。

从上面的表格看出一个现象,就是去年下半年的市场有多么清淡。去年从7月份开始,售出待售比率就一直低于40%,甚至在本该是旺季的9月,降到了30%以下,好在存货一直维持在两万间左右,没有剧烈波动,所以市场价格并没有出现下跌。而2011年和2013年的夏天,比例都在40%左右,2013年的7月和8月传统淡季也在40%以上。市场的存货从5月份的两万两千间,一路下降到8月的一万八千多间,也就是说在5月到8月,市场新上市房屋速度,一直都比不上被卖掉的速度。存货减少的另一个好处是,市场潜在的下行压力减小了。

而看一看正常的2011年9月和10月的数据,价格从8月份最低的45万,涨到10月的47万多,成交数量在8,9,10三个月基本保持一致,大概在7400间左右。

也就是说,在正常年份,9月和10月的成交价格都要比8月份高一截,成交量也可以维持较高的水平,这就是我们常说的金九银十。

有朋友会提及银九金十,以此作为反驳,夕子想表达的是,不管谁金谁银,总归是上涨的月份就对了。

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为什么9月和10月会上涨呢?要从房价上涨的基础讲起。

房价上涨,最直接的动力就是买家的数量。当买家数量大于市场有限的存货的时候,一些稀缺的地区会很容易出现几个买家对应一个房屋的情况,而这个情况的买家只有提高价钱,才能把房屋纳入囊中。具体提高多少,要视乎当时竞争对手有多少,以及对方愿意付出什么价钱。

举个例子,在某个热门的区域,一栋双车库的独立屋,4个卧房,4个洗手间,完成地下室,装修状况很出彩,屋内结构也合理,并且没有其他硬伤,上市的时候,周围的报价平均在85万,如果卖家叫价79万9,可能上市初期的一个礼拜,会有超过50个买家去看。最终在统一报价那天,有8个买家同时出现。

对于一个热门地区,条件很出彩的房屋,市场的平均价格是很容易通过比较发现的。在一个礼拜的时间里,买家应该已经在他们的买家经纪的帮助下,了解了周边的可对比的房屋,以及做好了自己的心理价格预估。一些买家,还没有参与到竞价的大潮中,自然还不是很了解竞价的残酷,认为这间不买,还可以买其他的房子。于是79万9的叫价,他们会出价79万5,甚至更低。

而对于已经经历过竞价洗礼的买家,知道现实的残酷,心中也明白市场价格在85万左右,于是在竞价当天,出价一开始就有可能已经在83万以上了。

竞价中途,卖家会挑选几个价格和条件比较有吸引力的买家,留下做进一步比较,而其他的低于平均水平的买家,就让他们离开了。比如说剩下三个买家,他们知道市场平均价格在85万,一般来说卖家这个时候都会拿出市场最近成交的像似的房屋,价格应该都在85万左右,或许一些高于85万的(更加高级的装修升级)。三个买家比较了最近成交的附近的房子,也就愿意把出价加到85万附近,而有的买家出于对房子的额外喜爱,愿意把出价加到86万或者86万5千。

最后,这个房子在叫价79万9的情况下,可能以86万5成交。而在两个月之后,另一个卖家挂牌的时候,就以86万5为依据定价,如果那个时候再出现抢offer的状况,成交价可能在很热门的月份,去到90万。

市场价格上涨,就是靠这样的你来我往推上去的。市场接受价格上涨的唯一方法,就是买家在数量上多于待售的房屋。这个数量比较不是简单的一比一,市场上有一些房屋是很难卖掉的,比如朝向问题,路冲问题,价格问题,内部结构问题,需要卖家额外降价,如果价格不吸引,这些房子会一直挂在市场上。

所以我们一直追查售出待售比例,就是对市场不同时期的买卖力量转换有最直观的了解。在正常年份,比例维持在40%左右,市场的上涨就比较温和;如果比例高于50%,我们市场参与人员会有很明显的感觉,就是市场存货太少,远远不能满足买家的要求,抢offer的状况非常严重,甚至有买家头脑发热,开出不合理的高价,只求能买到心仪的房子。这个情况,是加拿大政府最不愿意看到的,也是我们最不愿意经历的。

而比例在30%以下,市场会明显的出现存货堆积,很难出售,对于着急的卖家,唯一的方法就是降价,吸引买家。而降价风潮一旦成为普遍现象,市场的平均价格就会由此下跌。所以放假下跌的唯一直接原因,就是卖家卖不掉房子,被逼降价。银行法拍,就是这个情况。

所以从2013年1月到8月的情况看,售出待售比例一直在40%附近徘徊,今年的市况很稳定。走到9月,市场存货在最近四个月一直在下降,9月买气上升的情况下,成交价格应该会被推高,当然,现在的市场状况还不足以让价格涨得离谱,不过回到5月份的高点还是可期的。

2013年的年终平均价格可能会落在52万到53万之间(比2012年上涨4%到6%),那么现在的平均价格51万8就还不够,在最后4个月涨到53万附近之后,全年平均就可以完成任务。夕子的预测,基于过去很多年的上涨曲线,不出巨大的意外的话,结果基本都符合预期。

所以,金九银十,银九金十,我们看到的,会是又一个热络秋季的房地产高潮。

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2 條評論

  1. 2013年9月24日 07:33

    看来房价在哪都揪人心。。。

  2. happyloser

    2013年9月25日 10:09

    哈哈!你又要忙了!不过勿忘了要劳逸并重.

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