锵锵锵!狼烟四起的一月

2014年2月19日 ¦ 737 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
字體 -

img_08.jpg

不出十五,还在年里面,给大家拜个大年,祝我的读者们马年大吉,万事如意。也感谢很多读者从2005年就开始的一路不离不弃,用心呵护,小夕这厢有礼了!

回到我们2014年1月的房市。新年伊始,地产市场就给了我们一个大大的难题:存货不足。

存货不足最直接体现在抢Offer大战上,不管是世嘉堡,还是万锦列治文山,独立房的抢Offer大战完全无视大雪和极寒的天气。

1月份的数据,我们来一起看一看。1月份大多地区的平均房价到达52万7,比2013年1月上涨了9.2%, 比去年12月的均价上涨了1.2%,成交量达到4135套,比2013年1月略少。

成交量的下降,主要归罪于这个冬天极寒的天气,夕子在多伦多的这么多年,没有遇到过1月份如此频繁的极寒,以及雪暴的恶劣天气,这个天气对于户外活动的房地产行业基本是寸步难行,看房的买家都愿意把计划往后推一推,希望天气稍稍改善,再有所行动。

市场的价格起落,很大程度上直接受到供求的影响。我们知道2012年的下半年,多伦多的房地产市场出现了短暂的停滞,原因就在于贷款政策的调整,其中包括取消35年还款政策,改为25年,以及收紧低首付的买家对于收入的要求。这个政策从2012年7月1日开始执行,立竿见影,市场马上从2012年初的火热中冷静下来。

从上面的图表上看,整个2012年上半年,售出待售比在40%以上,其中三月到五月的抢Offer的季节,甚至上涨到50%以上,意味着市场上买家强劲,存货基本上有一半在下一个月会被卖掉,市场在那个阶段抢Offer就是出于一种貌似非理智的状态。而在2012年下半年,售出待售比立马下降到30%附近,甚至出现了9月和12月的30%以下,市场上首次买房者被打击最严重,价格也停止了上涨,抢Offer的状态就在夏天开始就结束了。

到了2013年,春天市场复苏,一部分过度担心市场调整的买家看到市场调整的迹象并不是很明显,经济依然向着好的方面在转变,于是纷纷入市,这部分买家让市场的平衡重新达成,我们看到售出待售比例回到了40%以上,在2013年4月甚至到达了47的高位。幸运的是,这个数字在2013年没有一个月上升到50以上。 在2013年下半年,市场依然保持着平衡的市道,买卖双方都没有太占优势,因此售出待售比例一直在40%附近徘徊,12月份的淡季,比例回到35%,但是也没有想2012年一样,出现30%以下的冷清市场。

120718169za_3_cr.jpg

售出待售比是推动市场价格上涨的直接因素,因为售出待售比过高,意味着市场上的存货很快会被买走,出现市场奇货可居的现象,卖家就可能借此机会抬高卖价,而买家也不得不接受,或者是买家自愿多加五千一万,从而能够在抢Offer的竞争中胜出,这个额外的加价,就最后成为了平均价格上涨的来源。

对于市场的供给,我们可以明确地看到,市场上供给数量基本上处于比较稳定的状态,旺季的2月到6月,挂牌数量从15000上升到两万间,而7月到10月还能维持这个两万间的挂牌数量。到了年末和下一年的年初,挂牌数量自动下降到15000以下,甚至到达1万间左右。市场供给其实很多时候不受到房价上涨下跌的影响,而是受到经济环境的影响。我们说房地产这个产品是一个特殊产品,他有自己的需求特点,从而对价格的弹性没有普通商品那么大,当价格上涨的时候,不一定会出现同比例的供给增加。多伦多市场的供给,其实季节因素对于供给的影响要远远大过价格的影响。

供给增加的另外一个方面,来源于卖家不得不卖,比如大规模失业,比如利息短时间飙升导致持有房产的成本过高不能负担,这些类似的外界因素才会成为短期内使供给增加的根本驱动力量。在2008年金融危机的时代,温莎底特律地区,多伦多的Oshawa地区,都受到汽车行业整体萧条的直接打击,汽车厂大幅裁员,周边城市的屋主由于失业,不得不搬离这个地方,被迫出售自己的房产。在2009年,温莎一些地区,社区里80%的房产都在出售,而根本没有买家,这样的市场,供给就被人为地创造出来了,与房价完全无关。

而市场的需求,就来源于新移民的数量,本地居民就业的情况,负担能力的高低(负担能力就和房价挂钩了,房价涨太快,买家就不愿意买了)等等其他因素。在过往,夕子反复强调,需求主要来源于两个源头,一个是移民的速度,另外一个是本地的就业情况,二者成为推动多伦多房地产市场的两个火车头。移民不必多说,全加拿大的移民政策一直在调整,但是总体仅仅限于结构的调整,整体数量却一直保持上升的态势,也就是说移民到多伦多的人数在未来的五年或者十年,应该会保持稳中有升的态势。而多伦多的经济情况也相对比较特殊,这里集中着最多的金融业,服务业的职位,以及城市由于不断扩张而需要的开发。在过去的一百年里,多伦多经历过很多大事件,包括多伦多大火,29年的经济大萧条,二战,70年代的高通胀,89年的房地产泡沫破灭等等,但是整个城市的扩张步伐却从来没有停止过。夕子翻看过TTC的历史资料,里面包含了过去的老地图的影像,不敢想象,50年前,30年前的多伦多,都是一个什么样子,而我们今天人口济济的世嘉堡,万锦,列治文山,在50年代只是荒郊野外,连公车都没有,而30年前也不过是新开发的一片住宅区,正如我们今天看到的列治文山的北面,接近Aurora的地区,以及万锦的东北方向。

所以长久来看,移民的涌入,城市的扩张,本身就决定了多伦多市区房地产行业的未来发展方向,唯一需要担心的就是在发展的过程中,如果出现价格上涨过快,会发生泡沫堆积,而某个时间集中挤泡沫的风险。

在挤泡沫的过程中,担当导火线的因素,可能是利率上涨,可能是就业下滑,那么看美国现在就业改善的过程,应该最近出现大规模失业的可能性不大,利率上涨也是很多人分析和讨论的焦点,然而美国要从08年金融危机中走出来,唯一的方案就是通过注入流动性,刺激经济增长。在刺激经济的趋势下,流动性泛滥,利率只会维持极低的位置,除非刺激过度出现高的通货膨胀,否则利率暴涨的可能性也非常低。

2014年多伦多房地产市场,其实夕子最担心的,还是市场存货不足。从2013年全年的情况看,淡季都没有出现售出待售比远远低于40%的情况,只是在最冷的假日12月和1月出现短暂的萎缩,随即就复苏。今年1月份夕子身边抢Offer的情况有越演越烈的趋势,从MLS上翻看各个热门区域待售的房屋,似乎非常难找到可以挑选的标的,夕子手边的买家都无所适从,或许最终也不得不加入抢Offer的大军中,别无选择。

所以看看2014年,需求与供给都不会有大的变化,只是市场不平衡会一直贯穿2014年,供给不足将会成为市场最头痛的地方,唯一市场供给充足的地方,或者就是市中心的Condo市场了,但是具体到最好的地段,比如金融区,Bay College地区,依然会被租房者把存货一扫而光,挤破头要住到这附近的年轻人,将会是市中心Condo的有力支持者。

分享博文至:

發表評論