淡季的蓄势是为了九月的起飞

2014年7月15日 ¦ 459 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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六月的市场,一如既往地出现了回调,市场上面抢Offer的状态其实比前两个月好太多了,我们在过去的几年里,都一直在反复讲,六月七月八月会是市场的冷却期,而九月市场将会再次起飞,这个季节将会再次重演。

从数据上来看,大多地区的六月房地产平均成交价格停留在56万9,比5月份下跌了2.8%,比2003年的6月份上涨了7.4%。成交量依然维持很高的水准,保持在一万个以上,成为了历史最高六月纪录。

六月市场稍稍冷淡,不止是成交量比五月少,价格比五月低,许多热门地区也依稀能看出市场稍稍冷却的迹象,注意,这里说的是稍稍冷却,而不是冷清。整个多伦多抢Offer最厉害的地方,应该是E区,除了华人最中意的E5和E7的世家堡之外,还有靠近市中心的E1,E2,E3。看看这些区普通大众能负担的房型,比如E1最多的半独立屋,本月平均成交价依然是叫价的109%,要知道,这是43个房子的平均数据,也就是说,有20个成交价格超过叫价110%以上,而另外20个房子成交价在叫价的110%以下,也就是说,几乎每一个半独立屋,在这个区都抢Offer。

从供需看,六月的供货水平保持五月的高水准。六月新上市的Listing有16735个,比去年的六月份多,而六月底的存货有两万零七百个,维持平衡的市场的水准。13年的六月,存货在两万两千多,比现在多了两千多。从销售能力来看,市场不容易出现存货堆积,也就不会有市场突然冷却一说。市场有其自我的规律,六七八月自然冷却,而九月十月自然火爆,只要短期不出现重大的政策改变,比如取消某种贷款产品,立竿见影打击买方的力量,市场将在九月再次起飞。

从今年的平均房价来看,市场最终降落在56万不是梦想。从13年看,最终平均价格是52万3,而13年的六月平均价格就是53万,基本不差多少;回到12年,一样的结果,年平均成交价是49万7,6月的平均价格是50万7.所以从六月市场均价56万9来看,今年的平均房价将会在56到57之间(当然不排除超过57万一点点,但应该不会差太远),那么今年的平均房价涨幅,相比2013年来看,将会上涨大概7%到9%,稍稍超过我们的5.8%的预期。

看看销售待售比,五月份再次去到了恐怖的50%以上,而六月就相对宽松一些,回到50%以内(虽然是49%但是毕竟还是比五月稍好一些)。从11年,12年和13年的销售待售比来看,很明显的看到市场的热络程度上升和减少,以及看到市场在最火爆的2012年初出现了的连续火爆抢offer的场面,以及2012年下半年市场受到新贷款政策打压,市场冷却的状态,售出待售比回落到30%附近。而2013年全年就比较平稳,一直在40%左右徘徊,没有出现太火爆的抢offer,以及出现太消极的冷却季节。

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这个月,我们用一些篇幅来看看,如何判断市场是不是进入下降趋势,或者说冷却期,而什么情况下,我们的地产市场依然稳健。

1. 供给和需求

供给和需求永远都是两个好朋友,他们在一起,此消彼长之后,就能够给出我们一个成交价格。多伦多市场的供给和需求,最直接的体现,就是上面刚刚讨论过的销售待售比例。销售数量,讲究的是消化能力,也就是购买需求。如果市场的销售数量多,也就意味着消化能力强,购买需求旺盛,市场或者能够保持平衡,或者是供不应求,价格会出现上涨。但是单看数字本身不能说明问题,比如市场没货,成交数量就会小,但是其实等待的买家有一大把在排队,我们就要看成交数量,和存货的比例。如果一个月的成交数量远远超过存货,就完整地体现了供不应求的局面,市场上没有货的时候,买家只有通过加价的方式来拿到自己心仪的单位或者房产。

同样的来看需求,市场的销售数量,体现了一部分的需求,更多的,是在待售数量上。多伦多房地产市场的容积,随着新移民一批一批的涌入,一直在扩大。每年20多万的新移民批准登陆,以及每年新增加的外国劳工,留学生等等这些人群,都是房地产市场的刚性消费者。他们的持续增加,使得市场的需求量一直在增加,因此市场成交数量理应一直增加。当然,消化能力要和供给匹配,如果消化能力超越供给的数量,就会出现存货下降,那么我们就回到了上面提到的,价格会持续上涨。

用上两年的数据做分析,一目了然。市场的销售数量,或者说消化能力,在旺季的四五月份,大概每个月在九千个左右,超过九千个,市场就处于极度亢奋状态,而那个阶段的市场存货在两万左右的时候,供给就比较充足。我们看到2012年的3月和4月,以及2014年的3月,市场的存货基本处于短缺状态,只有一万六左右,而2013年的3月4月,存货就在一万八以上,市场就没有那么疯狂。同样在8月9月,市场存货在两万左右的时候,市场需要八千以上的消化能力,如果出现2012年的两万存货,五千六七的消化能力,市场将会有萧条的可能。

2. 成交价格和叫价的比例

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这个比例,我们可以用在分析某个区域比较好。成交价格的高低,其实是供需拉锯之后的结果,但是成交价格和叫价的比例,却可以更加直观,更加一目了然的体现社区的热络程度。

我们看看列治文山和万锦的独立屋,对比半独立屋或者Townhouse,就能体会出差别。列治文山今年六月的独立屋,平均成交价格是叫价的100%,也就是说,在232个成交的房屋中,一半的是高于叫价成交的,而一半的可能是低于叫价成交的(也就是可以砍价)。动用前面刚刚用过的售出待售比,成交232个房屋,月底现在的存货是475,基本在一半。而如果看列治文山的半独立屋,六月份共成交23个,平均成交价是叫价的102%,为什么呢?因为存货只有23个,也就是说,市场上的半独立屋,一个月挂牌出售的,30天基本都卖掉了,我们可以举出无数在列治文山抢offer的例子,作为在市场第一线摸爬滚打的成员,市场缺货的时期,我们最有发言权。

所以成交价格高于叫价的区域,一定是存货不多,买家云聚的区域,这个状态下,我们需要思考,吸引买家的因素是什么,未来是不是可持续,还是短期影响,未来还有没有潜力,这些都是我们需要看到价格之外,思考的因素。

而整体市场的成交价格和叫价的比例,也从一个侧面反映了市场的热络程度。2013年6月,整个市场的所有物业品种,平均成交价格是叫价的98%,而今年6月,这个数字是100%,明显比去年强。今年市场平均水平能拉到100%,多伦多市区功不可没,平均值到了101%,其中尤其以西区和东区靠近市区的地区为最,比如最厉害的W2是107%,W1,E1和E3都是105%,W7和E2是104%,这些疯狂的区域,拉动了整个市场的水平。

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