六十万时代的来临

2014年11月24日 ¦ 473 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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金九银十这个说法流传已久,现在看来,用在多伦多房地产市场上面,最为恰当的应属银九金十。十月份的市场报告如期出台,价格如期达到今年最高点,平均成交价格停留在58万8,比9月份上升了2.3%,比2013年的10月份上涨了8.9%。成交量依然维持很高的水准,保持在8552间,比去年同期上升了7.7%。

今年最好的三四五三个月,平均指标在50%,市场上涨比较坚决,而银九金十的比例在45%,处于正常阶段。所以价格温和,市场稳定,没有疯狂,也没有冷却。参考过去的冬天行情,我们可以预计到,淡季即将到来,销售待售比将会下降到35%左右,价格会回落到全年平均水平,也就是56万到57万之间。安静的圣诞节之后,提早行动的买家将会开始入场,之后的二月份,存货不足会推动价格快速上涨,引发买家和卖家纷纷入市,交投会再度活跃,今年的平均价格56万到57万之间将会被超越,明年五月的高点,如果以比今年最高点增长6%来算,将会达到61万到62万,所以明年春天,如果没有意外的新政策干扰市场,我们将会看到成交均价超过60万。

从十月数据跳出来,看看全年一月到十月的整体数据,成交量今年到达八万两千个,而去年同期只有七万七千个,多了7%。如果十一十二月的成交量能达到总共一万两千,今年全年的总成交量预计能够达到九万以上。
十月份价格上升,很大程度上得益于销售待售比例。去年十月份,这个比例只有43%,而今年达到了48%,接近50%的高峰。在火爆的三四五月,今年的比例平均达到了50%,而去年只有45%,再看看2012年经历了贷款政策收紧影响的市场,上半年政策未出台的时候,销售待售比例在三四五月,平均达到了恐怖的55%,那段时间,买房基本处于绝对缺货状态,卖家只要叫价合理,必定引来多个买家,成交价就会比卖价高很多。而2012年下半年销售待售比回到30%左右的水平,市场就很惨淡了,价格基本维持不变,失去了上涨的动力。
所以这样来衡量市场热度,是一个很准确,而且及时的方法。当某个月份销售待售比例在旺季维持45%左右,淡季维持35%左右,市场价格将处于稳中有升的状态,如果二者比例都上浮5%以上,市场就处于火爆状态,价格会上涨比较多,再高就不正常了,处于极度亢奋,容易产生泡沫。如果比例低于平均水平5%甚至更低,市场购买力量将不能及时消化存货,市场存货积累到一定的阶段,可能会出现价格下跌的情况。

判断市场热络程度,用销售待售比例,其实本质上还是用市场的供求关系来分析。当销售量占挂牌数量比例高的时候,说明市场上的供给不足够提供给购买者,购买者就常常会出现多个人抢一个房子的情况,价格一定会上升。这种情况尤其出现在热门区域,比如地点好,价格能接受的E1,E2区域的半独立屋和Townhouse,那里距离多伦多市中心坐公车只是半小时,距离高速也近,而且社区环境优美,都是老房子,除去东区唐人街一些破旧失修的政府公屋,其他地区居民收入比较稳定。这个区成为过去一年售出待售比最可怕的地区,也成为每个月Market Watch上面的成交价比挂牌价比例的领先地区。

如果细分供给的类型,市场主要分三类,第一是一般的卖房者,比如生孩子不够住了,换工作不方便了,必须卖掉现在的房子。第二是不得不卖的卖房者,包括大面积失业导致的卖房,以及外界不可抗因素,比如政策调整,贷款不能继续而不得不卖房(美国07年次贷的导火索)。第三是恐慌卖房,这些人不考虑价格因素,只想把手中的房子套现,恐慌抛售。三种供给出现的顺序是一个一个来的,不会突然三者同时出现,在第三种恐慌卖房出现的时候,市场已经跌无可跌了,可以作为考虑准备抄底的时机。

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多伦多在2008年出现过失业引导的卖房潮,尤其在Ottawa这样的汽车工业最受打击的城镇(离大多地区400公里的温莎是那一次的最大受害者,至今未恢复),失业导致的卖房遍地开花,市场完全没有能力消化这些供给,价格纷纷被腰斩。其实这样的供给,现在的市场不是没有可能出现,最简单的,就是公寓的投资市场。在现在的新公寓项目中,90%以上的买家都是投资客。投资客通过两个方式赚钱,一个是出租,以租养房,如果租金现金流刚好能和费用抵消,那么贷款的本金部分就是投资者的收益。这个收益率现在目测在3%到4%之间,前提是首付25%以上,甚至一些楼盘35%,并且银行能够提供足够的贷款完成交接。试想某一天,政府出台政策,让投资客非常难拿到贷款,或者说首付比例要求大幅提高到50%甚至更高,那么多伦多的公寓市场将会出现潮水一般的卖盘,这些卖盘就归属于上面的第二类,不得不卖,这个时候的出售就不指望赚钱了,而是能拿回多少就拿回多少。

当然,这样极端的情况,政府不会愚蠢到不明白这个道理,所以出台这样愚蠢的政策可能性微乎其微。政府一方面从开发项目赚取开发过程中的各种税费,其次在开发完成后的买卖中收取税费,加上拉动地区消费升级,人群活跃,这些都是政府的财源,也是整个城市发展的方向。所以维护这个行业的发展,是多赢的局面。

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但是我们不希望看到的,是市场价格飙升,好像85年到89年的多伦多市场,平均价格从10万出头,四年时间直接到27万,又好像美国平均房价在07年泡沫破灭前的暴涨,都是创造泡沫,最终难逃泡沫破灭的厄运。现在的多伦多市场每年5%到6%的涨幅,平均来看,持续了40年,当然,这是基于多伦多依靠移民,不断扩张城市的发展轨迹。我们也能看到未来多伦多依赖移民推动城市发展的路径,也是我们看好多伦多未来房地产发展的依据。

2014年的银九金十结束了,剩下的11月和12月的冷却,我们将密切关注存货的变化,因为这将直接关系到明年1月2月买家入市之后,价格会何去何从。

摩拳擦掌,大家准备好迎接六十万时代的来临吧!

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