激情四射的二月

2015年3月9日 ¦ 676 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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二月的市场,激情四射。过去的一月已经是干柴烈火,这个二月有过之而无不及。

买家抢OFFER已经抢到脚步发软,而卖家收OFFER也收到合不拢嘴。这种自一月开始持续的抢Offer硝烟弥漫在每一个社区中,虽然房源逐渐增加,可以看的房子也渐渐开始上市,不过攒够了的买家却是有增无减,一直在吞噬着市场上的存货。

让我们一起来看看抢Offer的恐怖二月的结果,二月总共成交了6338间房子,均价是59万6,数量比去年一月增加了607个,价格比去年一月涨了7.8%,创下了又一个历史新高。

二月房价创新高,其实并不意外。我们看看从贷款新政打压下缓慢复苏的2013年,2月份平均成交价格在51万,而整个2012年最高点出现在2012年4月的51万5(这是在2012年下半年市场冷却的背景下)。2014年2月,成交价格是55万3,远远高于2013年最高点的5月54万。今年的2月成交价逼近60万,而2014年全年最高点在5月的58万5。从这个趋势看,如果市场外部环境没有太多变化的话,今年增长6%到7%的区间将会成为可能,也就意味着最高点在今年可能会到达62万到62万6,而全年最终平均成交价将会达到60万到60万6之间。

在待售方面,截止二月底共有一万两千八百个挂牌,比一月多了一千两百个,相比2014年的同比增加两千一百个,今年市场消化速度比去年还要快。同比挂牌数量,今年二月比去年二月少了一千两百个,意味着在2月份挂牌数量增加的同时,市场消化存货的速度比存货增加的速度更快,市场缺货现象依然严重。

销售待售比在今年二月快速逼近50%的比例,再一次说明了,市场价格上涨并不是羊群效应,而是市场缺货的事实,导致买家不得不加价买入。从这个比例看,2015年比过去三年都要疯狂,市场恐怕是要在犹豫中出现一波比较厉害的价格上涨,市场的买家将会非常煎熬,而卖家将会喜逐颜开。

很多人都在问我房地产市场为何如此疯狂,是不是我们华人在推动房地产市场的发展,让它以一种激情四射的态度一往无前地向着类似中国房地产市场的方向进发?

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我们华人总是用自己的思路来考虑多伦多房地产市场,往往看重学校,风水,周围生活方便程度,而忘了在多伦多,华人只占总人口的10%,其余的很大一部分人口,依然是土生土长的加拿大本地人。

本地人在过去50年间,经历过的最大的一个事件,就是二战后的影响,而二战后婴儿潮出生的一大帮人口,在未来的5年,将集中步入退休年龄。他们共同的特点体现在,他们手上掌握了社会最大量的资源,他们依然控制着整个社会前进的方向,他们往往有很多的兄弟姐妹,他们当中受过高等教育的一部分占有着大部分的社会财富,包括房地产财富。这些人的子女已经,或者即将成家立业,已经独立生活,不需要他们再去供养学校的费用,那么他们就剩下了退休,一个大房子,一笔可观的退休金和一台闪亮废油的SUV房车。这样的婴儿潮退休人员现在都居住在市中心好地段的大房子里,房子价值都超过一百万,他们从房子升值中积累了可观的财富。

这些富裕阶层的买家将会有一部分进入Condo市场,而这个不正常的流入,将会,或者说已经开始推动市中心大户型,高端的市场开始起步。在多伦多最高档的Condo社区Yorkville,已经落成的大楼,有非常可观数量的单位价格超过一百万,而需求量并没有下降。
这个高端,高价的房地产市场,正像纽约曼哈顿的市场一样,开始遍地开花,而主力的消费者,有一部份来源于婴儿潮的退休族,还有一部份来源于投资移民的富豪们。在纽约,上东上西区的Co-Op价格,由于环境和社区的原因,价格绝对是不能被白领接受的,同样还有最新在建的商业楼世贸中心1号楼,就算背负着最昂贵的写字楼之名,大部分(三分之二)也被全部出租,就连中国政府,也大方地出手拿下了64到69层。这些需求的存在,就说明了高端房地产市场存在的基础。
高端房地产市场的发展,其实是依附于整体房地产市场的繁荣而发展的。房地产市场就好像一个锥形的金字塔,塔顶端是数量级小的单位,但是价格却是最贵,在整个金字塔变大的过程中,塔尖的部分上涨的速度反而最快。

多伦多市中心Yorkville的Condo均价超过1000块一尺,就说明了这个道理,而在东约克,在多伦多中西部工业区比较集中的地区,依然看不到价格的强劲上扬。钱总是逐利的,什么地方繁华,什么地方集中,什么地方富商云集,星光闪耀,就有财富集中流入。这个道理,对于做生意的朋友可能更加有切身体会。

而从Condo的市场,衍生到House的市场,夕子也觉得有相通之处。最好的几个校区的房子,价格稳健,高价维持多年,看到的只有一年一年的上扬,而相对偏远的地区,房价依然是步履蹒跚,不能说下跌,但是涨幅已经远远落后。房地产抄底这个说法,在市场稳定增长的几十年里,似乎非常不成立。

当然,1989年房价暴跌依然历历在目,但是最简单地看,1985年到1988年房价的飙升,在之后的多伦多市场再也没见到,包括2014年,还有刚刚到来的2015年,房价只会维持稳定的上升幅度,大概在5%到6%之间,对于买家来说,每一年错过,都会让自己在未来多付一笔钱,而只要不出现暴涨,这个趋势就将一直持续下去。

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