疯狂的1月

2015年3月9日 ¦ 396 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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怎么说呢,对于1月,最好的形容词就是两个字:疯狂。

抢OFFER的风潮从往年的三月提前到今年的一月,刚刚从圣诞新年的气氛中,尘埃未定。一月份就开始烽烟四起,抢OFFER的浪潮一浪高过一浪,来势凶猛。

从前一个房子差不多有两三个人争已经很了不起,现在,一个房子20几个,30几个offer好像是越来越普遍的现象。夕子本人在短短的一个星期内,就参与了两个抢offer的大战中,一个是25个OFFER,一个是18个OFFER;单单听到这个OFFER的数量,就足够让人眩晕一阵了。

让我们回回神,看看在抢OFFER的硝烟中的一月,究竟成绩如何?一月总共成交了4355间房子,均价是55万3,数量比去年一月增加了220个,价格比去年一月涨了4.9%,和2014年的全年平均价格基本保持一致。

在待售方面,截止一月底共有大概一万一千个挂牌,比2014年十二月多了一千多个。整个2014年我们都处于缺货状态,而一月份的挂牌数量却开始慢慢增加,意味着存货数量随着房价上升,还是有所增多,不过往后的走向,完全依赖于购买力度,看消化掉多少,然后剩下多少。

销售待售比,正如每一个一月份一样,处于相对的低潮,不过2015年相比2013和2014年的一月,这个比例都相当高,毕竟2013年处于恢复期的二月,都比现在的一月要低。如果市场没有再多的干扰,这个比例按照去年的进展的话,三月份就会非常靠近50%,甚至超过50%,体现出市场上一房难求的局面。

2014年整年强劲的表现,主要来源是强劲的买家实力,和稀缺的存货,而买家实力事实上是推动价格一路高走的最原始动力。

今年伊始,存货看不出太大的变化,但是从夕子身边的经历来看,华人社区已经成为了缺货的重灾区。这也是疯狂的1月由来的根本,原因究竟何在呢?是什么导致如此疯狂的市场?这样究竟是否正常呢?且听夕子为您做专业的分析————

疯狂1:华人社区购买力远远大于存货

华人买房,其实在多伦多的社区已经不是新闻,不过最近几个月石油价格暴跌,加币急剧贬值,造成的后果是,人民币在加拿大越来越值钱。现在一比五的比例,相比几年前一比七点几,相当于无形中房价打了七折。对于如此庞大的一笔资产,打七折的吸引力非常大。还有,国内财富的积累越来越扩散,现在国内大中城市的房地产市场依然维持在高位,房产价值过去十年暴涨,造成的财富累积相当大。十几年前,国内凑一百万人民币还仅局限在小范围人群中,现在的大城市,拿出一套房产,就意味着两百到三百万人民币的购买力,折合成加币就是五十到六十万的现金。

这种财富的爆棚,导致移民家庭从国内转移固定资产,成为非常普遍的现象,也就解释了华人社区买房,随随便便加十万,加二十万的缘由。试想一个能够凑齐两百万人民币的家庭,本来在去年年中按一比六的汇率,只能换33万3 的加币,今天用一比五的汇率来算,就是40万加币,无端端多出六七万,自然在议价的时候就底气更足了。

疯狂2:低利率推动买家入场

虽然华人主张存钱,不主张贷款,但是在当下极低利率环境下,银行某些宽松政策,使得买家能够在自己的负担范围内,试图改善生活。

过去一年里,低利率一直存在,以三年定期为例,利率基本在2.7%到2.9%之间波动,某些时候银行竞争激烈,可能会出现短时期的2.6%左右的折扣期。这样的低利率意味着什么?意味着每十万贷款,用最普遍的三十年还清来计算的话,每个月的月供是400块左右,那么一个房子总价八十万,首付四十万,贷款四十万,月供是1600,对于一个八十万预算的房子来说,每个月租金大概是在2500到3000左右。这样的例子在华人社区比比皆是,也从一个方面体现了,华人买房如此积极的原因。当然,解决了首付,自然月供就不是问题,自然下offer的时候,加个三五万,也就更加不是问题。

低利率催动的,自然还有小房换大房的家庭,而这些小房又被庞大的新移民群体一抢而空,推动整体价格体系上移,低价的上涨,自然给予换房的买家更多首付,推动相对高价房也水涨船高。这些身边自己的客户,以及同事的客户,都一遍又一遍地加强夕子对这些买家群体的了解。

疯狂3:大家都开始存货不舍得卖了

虽然存货在1月份没有明显的变化,但是在华人社区有一个比较明显的现象,就是很多换房的买家并没有把自己的原来的房产卖掉,反而是把现有房产出租,赚取现在市场向好的差价,同时也因为稳定的租房市场,能够支持让房客来维持原来房屋的各项开支。在华人社区,现在去找出租房,存货相对比较多,尤其是独立屋。这些本来都应该是卖家,他们买了大房,原来住的小房应该就卖了,但是他们转而出租,使得市场上流动的出售房源比过去少一些。

这个存货的变化,导致了整个一月份,华人社区抢Offer达到了一个疯狂的地步。基本上超过80%的挂牌,都处于抢Offer的状态,多的房子,一晚上能收到超过20个offer。这样的市场状况,自然价格就会被推高。

我们除了关注华人社区,当然也要看整个市场。其实从整个市场来看,这个一月份并没有出现非常强烈的供不应求。市中心的新建公寓陆续交房,很小一部分会流入市场,而前两年大量交房的公寓楼,在出租一年以换取退税优惠政策的影响下,开始有上市的卖家出现。这些都是缓和市场供不应求的好消息,而除去华人热炒的地区之外,整体市场依然保持平稳。

所以我们会一直追踪市场存货和销售量之间的关系,来得知市场的冷热。

让夕子大胆地预测吧:从过去半年,到现在的整体趋势是,市场存货一直供不应求,原因很多,但是从当下移民政策未改,加币贬值,以及利率低企的大环境下,2015年预期会出现平稳上升的市场。如果今年平均房价涨幅在6%,那么全年平均最后应该落在60万以上,也就是说,今年四五月的高点会看到平均房价超过60万。

迎接我们的,是更加疯狂的2月。

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