影响房价的魔力两推手

2015年3月21日 ¦ 628 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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房地产市场的波动和起伏让很多消费者不知所措,就连身处于这个行业的很多地产从业人员也都有些迷惑。最近夕子在与许多同行见面的时候,在与客户约见的时候,这个话题就会首当其冲:最近为何抢OFFER如此凶猛,买家为何加价的幅度如此凶狠,我们的市场是否有泡沫,现在可否入手买房,我们的房地产市场究竟会走向何处?

我们都不是先知,不可预卜未来。我们也不是神仙,并没有通晓古今的能力。但是,现代科技让我们根据数据和表格,对这个还是有据可循的房地产市场,做出非常精确而合理的判断。

最近的房地产的疯狂和两个魔力推手息息相关:低利率和低汇率。

首先我们看看低利率,这个话题在过去的几年里被无数次地被提及,降息不仅仅对房地产市场起到了推动作用,也刺激着国民经济的各方各面。利率,对于房价,或者说对于资产价格的推动作用,是这样形成的:

1. 低利率意味着买房者,每个月的月供降低,负担减轻

买房者考虑的因素,最主要的除了房价,还有贷款的月供。加拿大房产市场和中国不同的是,加拿大个人购房的贷款政策非常优惠,除了利率,还有贷款比例。在中国,贷款额度由首套房和二套房不同,但是基本上都最多给20%,最平常的首付是30%。在加拿大购房,首次购房族,普遍首付在20%,贷款比例达到80%,这个比例如果用下面的例子来说明,就能很好的理解降息对于购买力的推动在哪里:

买房总价: 800,000
首付: 20% 160,000
贷款: 80% 640,000
利率1: 4.50% 利率2: 3.50% 利率3: 2.50%
月供1 $3,242.79 月供2 $2,873.89 月供3 $2,528.77

从上面的表格看,利率降低2%,意味着64万贷款月供降低720块每个月。

这个月供负担的降低,不只是心理上的降低,而且是贷款批复额度上的放松。银行批复贷款的时候,除了考虑贷款申请者的信用记录之外,还考虑每个月的还款能力。一般来说,银行希望看到买房者房屋上面的花费(贷款月供,水电气和地税)占税前月收入不超过32%,加上其他债务,每个月总共支出不超过税前月收入的40%。

那么在上面的例子里,假设这位买房者的车子月供是250块,信用卡最低还款额是100块,地税是每年5000(每个月420),水电气银行默认是100块,如果房屋花费占收入的32%的话,月收入最少的计算方法如下:

利率1: 4.50% 利率2: 3.50% 利率3: 2.50%
月供1 $3,242.79 月供2 $2,873.89 月供3 $2,528.77
地税 $420.00 地税 $420.00 地税 $420.00
水电气 $100.00 水电气 $100.00 水电气 $100.00
收入1 $11,758.71 收入2 $10,605.89 收入3 $9,527.42
汽车 $250.00 汽车 $250.00 汽车 $250.00
信用卡 $100.00 信用卡 $100.00 信用卡 $100.00
收入1 $10,281.96 收入2 $9,359.72 收入3 $8,496.93

也就是说,月家庭收入,税前达到一万二左右的家庭,才能够在利率4.5%的时候,负担80万,首付20%的房子。但是如果利率降低2%,月收入要求就降低到九千五左右,这样一大批本来不能负担的买家也可以加入到这个购房团体中去了。
上面的例子适合于买房自住的买家,而对于投资者来说,考虑的问题又是另外一个角度了。

投资者考虑的是现金流。如果租金能够维持房屋的基本开销,买家就愿意投资,反之,投资者就不愿意。从这个角度算,上面的情况稍作改动,把首付提高到35%(很多银行对待投资买家,首付要求比例往往较高)。

买房总价: 800,000      房价 600,000
首付: 35% 280,000      首付 210,000
贷款: 65% 520,000      贷款 390,000

利率1: 4.50% 利率2: 3.50% 利率3: 2.50%   利率4: 4.50%
月供1 $2,634.76 月供2 $2,335.03 月供3 $2,054.63   月供4 $1,976.07
地税 $420.00 地税 $420.00 地税 $420.00   地税 $420.00
水电气 $100.00 水电气 $100.00 水电气 $100.00   水电气 $100.00
总花费 $3,154.76 总花费 $2,855.03 总花费 $2,574.63   总花费 $2,496.07

汽车 $250.00 汽车 $250.00 汽车 $250.00
信用卡 $100.00 信用卡 $100.00 信用卡 $100.00
收入1 $8,761.91 收入2 $8,012.58 收入3 $7,311.57

从上面的计算看,如果房屋租金能在2500以上,投资者在利率2.5%的时候,就比较能接受购买80万的房产;而如果利率上涨到4.5%,我们做了简单测试(利率4),如果租金还是在2500左右,那么投资者应该只愿意买60万的房子,而不是80万。
所以对于投资客来说,利率降低意味着负担的减轻,房价稍微高一些的,只要租金能保持稳定,依然可以被纳入购买的目标。

2. 低汇率带来的机会
汇率对于出门在外的中国人,特别是国内提供资金支持的买房者,尤其敏感。记得过去加币对人民币的汇率在一比七的时候,加币还很坚挺,用人民币换算的时候,能够拿到的加币一直都不多。现在的加币汇率跌到一比五了,让我们用下面的例子来看看对于两种购房者有什么影响。

a. 现金购房
买房总价: 800,000  利率 2.50%
首付: 100% 800,000
贷款: 0% 0

汇率1: 7 汇率2: 6 汇率3: 5
总花费   $  800,000   总花费   $  800,000   总花费   $  800,000
人民币 5600000 人民币 4800000 人民币 4000000
b. 贷款购房
买房总价: 800,000  利率 2.50%
首付: 35% 280,000
贷款: 65% 520,000

汇率1: 7 汇率2: 6 汇率3: 5
月供1 $2,054.63 月供2 $2,054.63 月供3 $2,054.63
地税 $420.00 地税 $420.00 地税 $420.00
水电气 $100.00 水电气 $100.00 水电气 $100.00
总花费 $2,574.63 总花费 $2,574.63 总花费 $2,574.63

首付(¥) 1960000 首付(¥) 1680000 首付(¥) 1400000
月供(¥) 18022 月供(¥) 15448 月供(¥) 12873

从我们的例子可以看出,全款买房,汇率从一比七跌到一比五的时候,总花费节约了一百六十万人民币,大概是总价打了28.5%的折扣。这对于资金量巨大的房地产来说,28%的折扣是很恐怖的吸引力。

而对于贷款购房者来说,首付需要支出的,从两百万降低到一百四十万,而每个月的负担也从一万八降低到不到一万三,这对于买家来说,也是很大的一笔解约,让买家更轻松应付财务上的负担。

汇率对于房价是直截了当的,所以例子中的计算大多数是比较简单而容易理解的。

就是这样,魔力两推手低利率、低汇率让在加拿大购买房地产在中国人眼中从来没有那么容易过。或许我们真的生在最好的年代,而这个因素扭转之前,市场中这一股购买力就不会消退,市场价格依然还会被这些买家所支撑。房价来源于大量的需求,只要需求不降温,只要推动这些需求的魔力推手不消失,房价就不那么容易降温。

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1 條評論

  1. 2015年3月23日 10:54

    厉害

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