购房税加倍对多伦多未来房市的影响

2015年10月28日 ¦ 544 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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大家还记得2010年HST在整个安省强制推出的“盛况”吗?

时光荏苒,早已心里有所准备,自由党上台会不断加设巧立名目的税务;没想到这一天来得如此让人措手不及。

安省地产协会称,省府现在进行公开咨询,想修改市政法,让多伦多以外的城市,都有权去征收土地转让税。举个例子吧,例如买一间445,000元的房屋,除了支付5,300多元的省土地转让税,还要额外再多付4,600多元新的市政土地转让税。安省自由党政府打算增加土地转让税这个做法,会让首次置业人士更加困难,同样会让多伦多周边地区的房屋吸引力大减,因为置业人士没有理由花这么多钱去市郊买房,但又要承受长途跋涉来往工作地点。

多伦多市目前是安省唯一征收城市土地转让税的城市,因为2008年省府给了多伦多这个特权。在多伦多购买房产的人,除了向省政府缴纳土地转让税外,还要向市政府缴纳另一份,比如买100万的房子,要向省及市政府分别缴纳16,475元及15,725元的土地转让税。
而这个新策,无疑雪上加霜,地产局总裁沃吉(Patricia Verge)说,增加城市土地转让税无疑是加倍了买家的税收负担。“如果安省自由党实施这一计划,买房者最早明年开始,按安省平均房价计算,将被迫支付1万元的土地转让税” 。

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那么新政如果通过,实施的话,会对多伦多房市有怎样的影响?房价在未来的几个月会是一个什么走向呢?房价会不会再一次步入低潮,出现大跌呢?现在买房要不要等一等,会不会有机会过一阵子去抄底呢?

夕子提出的这几个问题,是追随市场的买家卖家一定会问的几个问题。在过去的文章里,夕子提到过,预测房地产市场的短期走势,是很危险,而且预测的准确度对于操作性来讲,并不是最优的选择,原因有以下三个:

1. 房子是刚性需求品,如果某个时段一定要买入,比如小孩入学等等,那么等待就不会是好的选择,往往错过了好的机会,就要等来年才能重新做选择,而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。

2. 房子有独特性。合适的房子不会总在市场上出现,而一旦错过了这些合适的房子,要等待下一个机会出现,有太多变数,比如卖家的销售策略,卖家的定价策略,市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。所以说,每一间房子都是独一无二的,当然每一间房子都是有优缺点,很难出现完美的房子。

3. 短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。如果市场是在一个成长上升的长期趋势中,那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会,而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高,打破僵局,重回上升通道。

究竟能不能看清短期的趋势呢?基本可以看出端倪。

早在2009年底,多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象,就是有价无房。市场由于过去一年的金融危机,导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房,就导致市场待售的房屋数量低于往年,而政府采取的人为经济刺激方案,压低了贷款利率,使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市,变相增加了购买力。这一加一减,就使市场出现供不应求的状态,价格开始逐渐加速上涨。当然,一年的上涨,只是补回了2008年欠下的空间,但是这个速度催生的市场环境,却是行内人士不愿意看到的。因为大家都明白,市场上涨需要的是细水长流,如果今天出现暴涨,就是透支了明天的利润,那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置,未来出现的调整将会是暴跌。

暴跌由暴涨催生而来,那么将暴涨扼杀在摇篮里。过去的几年里,政府一直在做出种种举措让房市相对比较理性化,譬如提高贷款门槛,适当提升利率,再加上2010年HST的推出,就给火热的市场浇下冷水。

很多人担忧,大家为了避免交重税,会加快买卖房产的步伐,这样一来,本来入冬的淡季也会变得疯狂起来。不过夕子认为,这个房价的调整,最容易出现的,是大批新房上市的地区,而对于成熟的社区来讲,没有忽然大量挂牌的理由,那么挂牌数量应该会保持稳定,那么房价就会维持一个稳定的状态。

但是夕子还是提醒读者朋友一个现象,就是在双重税的威慑下,有一批成熟的,并且有愿望买房的买家由于不懂程序,仅仅看了新闻报道就暂时放弃了买房的打算,然而双重税的实施对于原本的多伦多416地区的打击实际是非常微小的,因为原本steels往南的多伦多市区就是一直都收两个税。只是需要时间习惯的是905地区。而在这些推迟了的买家习惯了新税,并且明白了政策之后,会重返市场,并且联合当时应该出现的稳定买家,共同推动市场上升。这就是上面提到的“抄底一族”。所谓的抄底,就是在市场最低的时候买入,而买入即涨。考虑冬天的冷清,试想一下,我们今年下半年会有5千人推迟买房计划,而这5千人,将在很快的未来,成为抢offer的竞争对手。

这也就是夕子不建议的短期预测。这个预测太不准确,时间把握很难,但是回头看市场的回调幅度有多大?如果市场出现5%的调整,40万的房子就是2万块的分别,可是如果市场以快过我们准备的速度复苏,将推迟买房的买家重新吸引入市,市场将会上涨超过5%,甚至又来一次两位数的上升。

做最坏的打算,假如买入后市场就下跌了5%,那么住满三年后,市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价,加上有机会重新补上这个下跌,三年后不仅把5%的下跌赚回来,更加提供了额外的收益。这就是夕子信任的细水长流的房地产市场。

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