冷静才能说出真相,地产砖家少来耸人听闻!数据说话

2018年4月12日 ¦ 431 瀏覽 ¦ 作者: 夕子
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多伦多的特色四月,不见春色,外面倒是有时候阳光灿烂,一看温度,体感零下14!刚刚过去的周末居然给我们看1月份那会儿的鹅毛大雪!也是醉了。

不过这不就是我们熟悉的多伦多么?没有春天,直接可以从冬天跳到夏天,这样的天气反而让人对夏天更加充满期待!

夕子之前写过很多夏天的游记,其中有一篇写的是Port Dover的沙滩,(游记在此)距离多伦多也就一两个小时车程,阳光沙滩还有棕榈树!夏天的时候一群身材爆好的小哥哥在沙滩上遛狗打排球,极为养眼,哈哈,是不是更加期待夏天的来临了呢?最近我才知道,那些棕榈树是沙滩上的callahan’s beach house restaurant 每年大手笔从佛罗里达买来的活的棕榈树,千里迢迢运过来,就为了让大家享受一个夏天的热带沙滩感觉,所以今年夏天,有机会带着娃领着狗去看看吧!很浪漫的地儿呢!

这样的多伦多四月,就好像目前我们面临的房地产市场。

虽然已经看到市场不再下跌,但是卖房的依然头疼,买家依然四处寻找捡漏的机会,达成的交易似乎并不多。银行也不断地推出新政,贷款的要求越来越严格,看起来政府通过银行的打压不是空穴来风,而是落实到操作上了。

一打开电脑,额滴神啊!各种网络媒体,各种自媒体,各种号称地产专家的各色大仙儿大神儿们跳来跳去,挥舞着手中的白旗,大声叫嚣! “暴跌40%”,“滑落20%”,“华人区跌40万”,基本上给市场判了死刑,没指望了,世界末日了!

被这样耸人听闻的新闻所吸引的,要么是没买房的,抱着幸灾乐祸的心态;要么是忧心忡忡的房主想看看究竟自己亏了多少,迫不及待看看砖家们的神预言。

天下事未观之一二,怎可妄自菲薄?

大喜大悲,大跌大涨,怎能就看一两个月的表现就妄言呢?

任你波涛汹涌,我自静静道来,冷静才能说出真相,事实是怎么样的呢?夕子觉得要负责任地用数字来说说究竟三月份,乃至整个2018年,从去年打压外国人开始到现在,发生了什么——

1. 房价比去年同期跌了14.26%。

这个数字是去年三月和今年三月的直观对比。

去年三月可以说是抢offer大战最巅峰的时期,由于卖家预期价格会不断上涨,导致捂盘惜售,市场供给严重不足,出现价格非理性上涨。

过去的四十年里面多伦多的房地产市场都是5%-6%每年的增长率,去年几个月就飙到30%,是过去几年的几倍!这不是泡沫是什么?

你拿一个泡沫时代的数据来跟正常的市场变化做比较,然后狂说市场大跌了,大家都面临破产了!不是耸人听闻是什么?

2. 成交量今年三月比去年三月减少了39%。成交量下降,这个是事实。

你看看是什么导致这个成交量急速下滑的——

从去年四月开始,出现了的打压政策有:

a. 外国人买家税
b. 贷款对于海外收入的收紧
c. 留学生贷款的收紧

d. 新的银行压力测试B20的实施。

这些打压全部都立竿见影反应在市场上面,买家除了不能买之外,还有一大批从执行者变成了观望者。购买人群的变化,极大地影响了成交量。

而且对于买家市场最常见的就是“跟风”和“买涨不买跌”。你买我也买,你抢我也抢,你不买我也不买;这样的羊群心理更加推动并加剧了房地产交易量的下跌。

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3. 反映真实的市场密钥是什么?是售出代售比!最真实反映现在市场的真面目!

市场存货其实并没有大幅增加,今年三月市场售出待售比例是45.26%,这个比例在往年比较里面,算是比较热络的市场温度。

我们一起看看过去的售出待售比例历史。

Month Jan-16 Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16 Jun-16
Sales 4,672 7,621 10,326 12,085 12,870 12,794
Listing 9,966 10,902 12,132 12,554 12,931 12,327
Ratio 46.88% 69.90% 85.11% 96.26% 99.53% 103.79%

Month Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16
Sales 9,989 9,813 9,902 9,768 8,547 5,338
Listing 11,346 9,949 11,255 10,563 8,639 4,746
Ratio 88.04% 98.63% 87.98% 92.47% 98.94% 112.47%

Month Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17
Sales 5,188 8,014 12,077 11,630 10196 7974
Listing 5,034 5,400 7,865 12,926 18477 19680
Ratio 103.06% 148.41% 153.55% 89.97% 55.18% 40.52%

Month Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17 Nov-17 Dec-17
Sales 5,921 6,357 6,379 7,118 7,374 4,930
Listing 18,751 16,419 19,021 18,859 18,197 12,926
Ratio 31.58% 38.72% 33.54% 37.74% 40.52% 38.14%

Month Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18
Sales 4,019 5,175 7,228
Listing 11,894 13,362 15,971
Ratio 33.79% 38.73% 45.26%

销售待售比例的位置,基本上25% 是平衡市场的底部,低于25%,市场就基本处于非常悲观的境地,而高于50%,基本上市场已经热络到不可调和的程度了。

在过去的两年里面,春天都是市场的宠儿。其中三四五月简直就是领跑全年的房价涨幅。

尤其是2016年和2017年初,市场比例一直在80%以上,甚至去年三月到了令人咂舌的153%!!!市场价格的快速上涨推手就在这里。

一方面买家蜂拥而入,除了刚需的外国人新移民,本地小换大,新买家这一大批之外,还有买多一间,或者海外慕名而来的投资客或者炒家。

市场买家的实力越来越雄厚,尤其是华人聚居区,被海外热钱推得暴涨,抢offer不加10万20万都免谈。

除了扎堆的买家之外,还有更要命的,是惜售的卖家。

很多换房的家庭,自己以前的房子能不卖,就不卖,出租也好,空置也好,总之留在手上一年,涨价的幅度远远超过了一年的工资,或者说维持房子的成本。

市场上待售的物业,要么是家庭出现变故不得不卖的,要么就是被忽悠的本地居民,被朋友或者经纪忽悠上市了,超出市场105%或者110%卖掉,觉得捡了天大的便宜,殊不知半年一年之后的价格更加离谱。

这些情况现在都出现了很大的转弯。

首先是买家被新政打压之后,数量少了很多,尤其是海外热钱聚居的华人区尤其明显。

其次是惜售的卖家出现了变化,现在看热门华人社区,挂盘数量多如牛毛,相比16年和17年初一个大区寥寥个位数的挂牌量,现在的卖家需要使出浑身解数才能吸引买家。

那么那些耸人听闻的暴跌究竟真不真实呢?

还是那句话,有图有真相,数据说话!

三月的销售待售比是45%,是自去年五月以来的最好水平!

也就是说,去年外国人税调控至今,上个月是表现最好的一个月。

房价来看,去年年底季节低谷并没有出现价格的新低,反而最低的12月,比八月还要高一点点!

刚刚过去的三月,比去年的十月小高潮还要好,也就是说事实上今年三月这个春天,已经看到比去年秋天情况好转的迹象!不管是存货也好,价格也好,都出现了向上的蠢蠢欲动的状态!

冬天过去了,春天还会远么?

其实最主要的,还是存货。存货量可是一个最最真实的杠杆。

看看现在的存货,只有不到一万六千个!去年秋天9/10/11三个月,都在一万八千个以上!

市场反映出来的,是买家基本能把新增的存货消化,而不至于大量存货堆积在市场待售,使得价格受压制。

我们需要关心的,是四月五月的销售待售比会不会维持在40%左右或者更高,而不是回落到30%以下。要回落到30%以下,要么市场存货突然爆发到22000以上,要么销量突然下降到5000个以下。

销量下降在四月五月是不大可能的事情,市场上询问的买家已经很明显多起来,主动下手的买家也不在少数,经纪的电话也开始繁忙了,只能等待挂牌存货的增加。

现在市场回暖,被动出售的业主也不多,大规模的失业并没有发生,市场的利率过去三四个月基本稳定,大家依然安居乐业,不会出现突然的断供潮,上市的房子数量不出意外不应该突然增加,那么销售待售比很明显应该维持现在的状态,甚至更加好转,房价自然就有了支持。

所以说,市场根本不像那些口沫横飞的砖家所说的那么不堪,那么悲惨,那么绝望。

再说一次,冷静,冷静,冷静!重要的话说三遍!冷静才能看出真相啊各位亲们!

这篇文章出来估计又会被那些砖家们口诛笔伐,夕子本人做地产近十年,写文章就写了十二年,每个月的市场报告不是白做的!我已经习惯了看问题直接看背后的原因而不是简单的表面现象。

咱们理性分析下,市场木有大崩溃,希望十足,不过,现在看的未来两三个月趋势比较明朗,不代表未来两三年的趋势就很明朗。

现在市场可能出现的黑天鹅依然存在:

包括利率上升的压力,房屋市场政策调控的方向,金融市场的不稳定越来越明显,北美长久的繁荣,可能出现的短期的经济调整,或者小型的经济衰退的可能性都越来越大……

这些黑天鹅在未来两三年对市场的冲击会有多少,现在预测有点虚无缥缈。不过再拉长来看,移民的背景依然强壮,北美经济稳定性在全球的领导地位依然不可撼动,就业和城市扩张依然是房地产繁荣的最根本的要素,这些要素不出现大的转变,五年十年的市场我们依然看好。

日子还要过,房子还要住,刚需们还要买,移民们还要来安家落户;稳步向前的多伦多,岂是那么容易被击垮的?

春暖花开,下周气温整体回升到十几度,与其唉声叹气,不如微笑平静面对,我们的日子绝对是越过越好的:)

HAPPY SPRING!

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