当个房东不容易:唱完红脸唱黑脸

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当个房东不容易:欠租  解约  驱逐篇

Jessie整理自于氏法律房东房客系列讲座,法律顾问于先生修订

上周我们分享了当房东的两个关键步骤,一是要找到合适的房客,二是签个合理合法的租约。这样看来,好像可以高枕无忧了,其实,做为房东,该做的可不止这些。既然是牟利,那么您的这个商业行为,也就伴随着风险。

资深的代理人给了我们简明扼要的三字经:稳、准、狠。

· 稳:招租时不能操之过急,以稳妥为先,精挑细选好房客。

· 准:一旦房客欠租,房东应该及时和房客沟通,第一时间采取追讨房租的措施。

· 狠:当租客出现单方违约现象后,严格按照法律法规和租约条款,保障自己的合法权益。同时保证自己不触犯任何法律,站在“理”上自我保护。

本期文章中,我们便来说说房客违约时,房东应该如何应对。根据观察,打到委员会的官司,80%是由于欠租。此外,还可能出现房东,或者房客单方提出提前结束合约等等。

欠租追讨,有理有节

当房客开始欠租或迟交房租时,不必大动肝火,也不要把门锁换掉让房客露宿街头。房东应依照《住宅租赁法》所规定的步骤,采取合理的追讨措施。

向房客递交N4, 此通知的名称是“由于房客欠租,提前结束租约”。如果您每月1号收房租,等到1号的午夜12点过了,钱还没到,您就可以把这通告送上门去了。通知说,请您在终止日前(termination date)缴纳房租,否则租约届时终止。在表格中,您需要正确填写所欠房租的数目,并计算出“合约终止日”,比如以月和年为单位的租约,终止日是此表呈交后的第14天。注意,如果终止日写错了,通知无效,房东必须从头来过!

此后,通知必须有效地送达给客,《住宅租赁法》的第191条列出了委员会承认的送达方式,比如,亲手交给房客本人、投放在租客日常接受邮件的信箱里、快递送给房客、用传真发到房客的住宅或公司、把通知放到出租单位的门下头,或是从门上的邮件口投入屋内等等。这个送达过程,往往是最容易出问题的地方,需要谨慎处理。

如果房客在“终止日”前交上了房租,一切照旧,平安无事。不过,这份N4表格成为了房客拖延交租的证据,请您仔细备案,如果房客故伎重演多次,房东便可用“频繁拖延交租”为理由,向房东租客委员会申请结束租约,驱逐房客。拖延多少次就算“频繁”?根据先前判例,一般地,迟交三次,就算是频繁迟交了。

如果房客在终止日结束时未交房租而逃跑,所欠房租怎么办?房客搬走后,房东房客委员会不再有管辖权,您应该追讨欠租的地方是”小额法庭“,如果您还能找到这位前租客的话。

常常遇到的是房客即不交钱,也不走人。您只好每天数着日历,终于数到第14天,您可以向委员会提交听证申请,申请费170加元。

听证日期到了,您带着所有的证据:迟到的支票,跳票的银行证明,您和租客之间的邮件来到委员会。您望眼欲穿期待与房客对簿公堂,但经常是只有一位代理人出席,告诉委员说房客病了,请求延期开庭。在这个时候,您的确会感到很无奈,而且很无辜。但一般委员会批准延期一次,于是,您也就只好如此作罢了。病过一次的房客,不能永远病下去。如果下次开庭,他依然不现身。您就可以要求委员,在房客缺席的情况下进行听证并给出裁决。

法律顾问特别提醒:您其实是个“无辜的小生意人”,而不是“财大气粗,有理不让人,无理搅三分”的大地主。嚣张而且不配合的的态度不但无法帮您讨回公道,反而可能将您变成一个无理的的坏房东,,让您费尽周折,空手而归。

经过证据的陈述,您终于得到了您想要的那张裁决“驱逐令” (eviction order): 限房客在多少天之内必须搬走!

但是期限到时,您发现租客依然在您的房子里赖着,您只好带着驱逐令原件,来到高等法院的Sheriff办公室,请求强制执行,这个部门的全名叫做 Superior Court of Justice Enforcement Office。多伦多的办公地址为 393 University Avenue, 19th Floor。申请费用330加元。

Sheriff收到您的申请后,会向房客发出最后通牒“Notice to Vacate”。房客依然无动于衷,好吧,最后的时刻到来了,Sheriff通知房东:买把新锁头,在某年某月某日几时几分进行现场驱逐。

您或您的代理人需要在驱逐日当天按时到达出租单位。Sheriff上前敲门,要求房客离开。如果房客不能”主动自愿”离开,Sheriff有权使用“武力”将房客从房子中带出。接着,你需要当着Sheriff的面更换门锁。

房客是走人了,一屋子家具怎么办?在驱逐发生后的72小时内,您需要保留房客的所有物件,并在房客的请求下允许他们运走。72小时候后,如果房客没有联络您,您可以将其物品自行处理。

房客拜拜了,欠的房租还没交上。您只好又来到小额法庭,通过诉讼的方式进行欠租追讨。

租期结束后,房东单方要求解约

租期结束了,房客就要乖乖地搬走吗?不是,房客仍然有权按月租用(如果原租是一年租约)。那么如果你您真想收回物业,怎么办?

《住宅租赁法》第48条这么说:房主、房主的配偶、房主或配偶的子女或父母、任何为以上家人提供护理的人使用时,可以收回自用。

收回自用的充足理由是什么?如果您有两套房,您说,A房子我住腻了,想搬到B房子有新鲜感。对不起,这理由在委员会面前不成理由,不能成为驱逐房客的借口。您必须向委员会证明,您和家人是因为生活,才必须收回出租单位的,比如说:除了这套出租单位,您或您的家人无处可住;这套出租单位比您现在的住址方便很多,无论是大人上班,孩子上学,老人出行,都决定了您搬到出租单位实在是合情合理等等。

收回自用对给予租客充足的时间这一要求比较复杂,而且日期计算非常严格,不同情况有不同的等候时间,建议寻求专业人士的意见。房东貌似有很合理的要求,如果无法准确表达,反而会被租客利用,使得听证委员产生怀疑。最后,收回自用的请求不予支持。这样的例子并不罕见,都是房东往往掉以轻心,以为“我的地盘我做主”,其实,您还真不一定做得了主。里面有许多深沉之处,细说起来,倒也另有不少的故事。。。

本文所述攻略由于氏法律提供

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