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关于近期伦敦房地产行情的一点想法

2017年3月17日 | 作者: 冬梅伦敦地产 | 492 浏览
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一、加拿大安省伦敦市,是加拿大第十一大城市,市区人口近40万,是一个美丽又安逸的森林城市。由于伦敦没有太多的大型企业,就业率一般,所以伦敦的房价一直比较平稳。

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二、随着外来人口的增加和温哥华多伦多房价高涨的影响,自2016年4月起,伦敦的房地产交易市场进入卖方市场,房屋销售数量增加,平均销售房价上涨加快。

下图是近两年来伦敦地区的每月平均销售房价。黑色线是2015年2月至2016年2月的,红色线是2016年2月至2017年2月的,同期相比可见上涨不少。

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下图是近两年来伦敦地区的每月房屋交易数量。黑色线是2015年2月至2016年2月的,红色线是2016年2月至2017年2月的。2016年2月至2017年2月,在待售房屋数量比2015年2月至2016年2月约少30%的情况下,交易数量还有明显增加,说明需求比较旺盛。

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目前,在伦敦的西北区,上市销售的独立屋价格在30万之内的比较少;上市销售价格在30万到60万之间的独立屋,大都需要抢offer。

独立屋上市销售房源的不足,带动公寓和镇屋的销售量上涨和价格上涨。

2017年3月份前半个月的房屋交易量已经高达769套。

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三、新建房屋的销售也发生了明显的变化。

以往伦敦地区新建房屋的销售方式通常是,建筑商(Builder)建好样板房,客户参观样板房,根据样板房的质量确定是否选择这个建筑商、确定选择什么样的户型、什么档次的内部装修等等。

近期一家公司准备在伦敦西北区的JUBILEE CRESCENT以南、BLACKACRES BOULEVARD以东新建71栋占地比较小、建筑面积比较小、房价低于40万的独立屋,样板房还没有开始修建、交房日期估计在秋季、还没有开始正式卖,已经有远超71个的客户登记要求购买。

房屋需求旺盛,从事新房建设的公司也增加很多,个别公司的建筑质量令人担忧。前几天带客人看一套一两年新的二手房,位于地下室的下水管道不是竖直的,而是如下图的红线条所示,是弯曲的,估计是下料时管子有点长了,安装工人没有修正管子,而是直接装上去了。尽管不影响使用,但表明这个公司的建筑质量不是很高。

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四、伦敦地区房屋销售旺盛的外部因素至少有下面几个方面:

1、伦敦医疗卫生条件比较好,有三大医院和众多的养老、护理院,吸引了很多退休人员落户伦敦。现在有很多即将退休人员未雨绸缪,抢在房价上涨前购买退休后居住的房子。

2、一些房地产投资人员,为了规避多伦多等地区高房价的风险,选择在伦敦投一部分资金。还有一些投资者,认为伦敦的房价低,后劲大。

3、伦敦的教育质量比较好,有在安省排名靠前的小学和中学,一些错过在温哥华和多伦多等地买房机会的人士,为了孩子教育选择伦敦作为居住地。也有不少从加拿大东部和西北部其它省搬来伦敦的朋友。

五、目前温哥华和多伦多等地过热的房地产市场,对整个经济、当地居民、房地产投资者和房地产相关行业来说都不是什么太好的事情,长期稳健的发展才是硬道理。政府最近出台的很多措施,还是起到了一定的作用。

1、严格贷款要求,提高首付比例。这一条确实限制了一些人买房。

2、下图是加拿大地产协会公布的2016年1月至2017年1月每月平均销售房价,橙色线是BC省温哥华的,黑色线是安省多伦多的,红色线是BC省维多利亚的。2016年8月温哥华实行的征收海外买家税,对温哥华的房屋平均销售价还是有很大影响的,但效果在逐渐减小。不过这个政策反而刺激了相邻的维多利亚的房屋销售价格。

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3、温哥华实施的房屋空置税,我认为是一个比较温和但效果长远的措施,具体效果如何,还有待时间的检验。

六、关于未来伦敦房地产趋势的个人看法。

我认为健康稳健的房地产市场,才符合大多数人包括地产经纪的利益,目前的市场行情有点疯狂,政府出台合适的政策规范这个市场抑制过猛的发展是很有必要的。

安省或者大多地区是否实行征收海外买家税,有一个问题大家需要注意。目前大多地区每个月的房屋交易量约1万套,按平均房价803455元匡算,多市政府每个月可以收到的土地转让税约10000X24339=2.43亿。根据温哥华的经验,如果征收海外买家税,交易量会减少40%,平均房价会降低20%,这样每个月多市政府可以收到的土地转让税约6000X17911=1.07亿。自由党省政府会这样干嘛?

如果实行征收海外买家税,伦敦会实行吗?如果伦敦不征收,伦敦的房价会更疯狂吗?

和一个房地产投资人朋友聊天,问他是否想目前脱手套现一套房子,他的回答是让房价再飞一会儿。

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