犀牛手札318:我有一笔钱,该投楼花好?还是现房?

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今天专门回答“多伦多房地产投资”微信群里的一个问题,和大家解释一下楼花(期房)和现房到底有什么区别,该如何针对自己的情况选择投资产品。

一、什么是现房,什么是期房?

什么是现房,什么是期房,定义起来比较简单:即买即住的就是现房,购买以后要再等几年才能住的就是期房。那么,如果手头有一笔钱想投资多伦多的房地产,我们是应该买现房还是期房呢?
一说到投资,就要说到投资策略。每个人对风险的喜好不一样,每个人对投资方式的偏好程度不一样,每个人当下的投资组合中缺少的产品特性也不一样,所以对不同的人来说,适合的产品是不一样的;即使对同一个人来说,在不同时期,适合的产品也是不一样的。
买现房还是期房,没有对错,只有合适与否。

二、现房和期房各适合哪种投资人?

上面说了,现房的特点就是即买即住。好处是能马上产生现金流,而相应的坏处就是,马上就要开始还贷款了。和其他的投资产品不同,房子是真实存在的东西,它有可能出各种问题,屋里屋外,房顶、地库、电器、地板、屋里的电器、墙里的线路都可能出问题。另外,出租房屋还要经常和租客打交道,要马上解决各种临时出现的问题。所以,如果你和这个房子不在同一个城市,那么投资期房,最好投资公寓,而不要投那种没有任何管理费的低层物业。如果因为某些原因,一定要投低层物业,那么找一个靠谱的物业托管公司是非常必要的。
期房的特点是几年后才能过户、入住。而在中间等待的漫长时间内并不需要贷款,也没有任何的费用支出。你需要做的只是静待升值。而且,期房可以自由的选择房屋样式和颜色,可以买到自己最心仪的房子。另外,新房普遍有安省的Tarion保险,对房屋质量有保障,相比之下,现房这方面则比较欠缺。

三、现房、期房各有什么风险?

现房的好处是可以马上产生现金流,但是也有缺点。比如可能房子本身会有一下子看不出来的毛病;比如物业价值增长的速度受整体房地产市场的限制,增幅低于期房;比如优质租客不好找,空置的话则怕遭遇窃贼。
期房的风险则主要体现在下面几个方面:1)如果对未来市场的发展趋势判断不准确,那么很可能期房交割的时候,购买者要付的价格会超过当时的市价。这样,当时购买的楼花就不太值了。2)楼花还有项目终止和延期的风险。
期房和现房相比,期房的风险要高于现房,同时,期房的潜在收益也超过现房。

四、现房、期房在贷款和付款方式上有什么不同?

现房一般要马上过户和还贷。现房买卖的交割日期通常不会超过3个月。需要在短时间内准备好20%或者35%的现金,首付压力比较大。
期房对付款方式的要求比较低,基本上一年、甚至两年之内凑足15%或者30%即可,首付的压力小。也就是说,即使手头资金不够,仍然能够投资房地产,享受房市增长的红利。
下面举个例子:
假设我们买了个40万的楼花,那么签买卖合同时只需要付$5000,一个月后付一万五,半年后再付2万,一年时再付2万,一共交了40万的15%,也就是6万。而投资现房就不同了。同样买一个40万的现房,签约的第二天就要付约5%的定金2万;等1、2个月后交房的时候,还要再付8万至20%,或者再付12万至35%的首付。这还是仅仅40万房款的房子,如果是80万呢,所有的数字都要加倍。资金压力可想而知。

五、现房和期房的投资回报哪个更高?

现房的回报由两部分构成,每个月的租金收入和房产价值的增长。租金被政府控制,房东不能随意增加。房产的增值则与房地产市场的整体状况保持一致。
期房的回报主要表现在购入之时到入住之间的房地产增幅,如果能在交房前转出的话,获利更加丰厚,能达到100%-300%。投资收益很高。即使按照约定交割,楼花的投资杠杆也高于现房。
下面给大家看一个投资杠杆的例子:
继续前面的假设,我们买个40万的楼花,付了15%的定金6万,数年后交房,如果房市上涨,52万立即卖出去,我们赚了12万。我们40万买入,52万卖出,看上去是赚了30%。但是事实上因为只有6万的投入,盈利12万的情况下,投资回报率是200%,这就是杠杆效应。
对比楼花和现房两种投资方式,如果只是比较投资收益率,那么楼花要高于现房,同时楼花的风险也比现房高。

六、买现房和期房都需要注意什么?

买现房需要注意:1)房子本身的质量如何;2)能不能顺利拿到贷款;3)入手后市场变化是否和预期相符;4)能不能找个好租客
买期房需要注意:1)开发商实力如何;2)楼花周边未来的发展状况;3)楼花只能看到效果图,没有实物,可能和期待有差别;4)有可能会遇到延期交房甚至项目终止的情况
上面,犀牛通过六个方面分别给大家梳理了一下现房和期房的差别,大家可以根据自己的实际情况,确定自己的投资选项。如果还是下不了决定,欢迎添加我的个人微信:1867654,我给你提供定制服务。
文章及版权说明:
本文完成于2018年1月22日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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