犀牛手札323:多伦多、约克郡2018高中好校区及未来房地产可能的变化

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2018年2月18日,加拿大权威机构菲沙研究所公布了2018年度安省高中排名。我准备来给大家介绍一下安省最新的好校区,并通过对比前后两年的好校区变化,粗略的判断可能对未来房地产市场的影响,为房产投资者提供一个不一定准确的投资依据。

大家都知道,安省的房地产市场主要就集中在大多伦多,也就是GTA地区。而在GTA地区的房地产也可以分成两个梯队:第一梯队的多伦多市区和约克郡的万锦、列治文山和旺市三个重点城市;第二梯队则是西侧和东侧的皮尔郡、荷顿郡、杜兰郡。本期文章,我们一起来看看GTA第一梯队的好校区变化。下一次再聊GTA的第二梯队。

关于好校区的标准,仍然是犀牛一直坚持的标准,即全安省排名前10%的学校。

先来看多伦多市区(前面为2017年的好校区,后面是2018年的好校区):

对比前后两年好校区,我们可以发现多伦多市的好校区有如下一些变化:

1)在多伦多中心地带,除了North Toronto CI的排名从去年的35名,上升到今年的33名,其他学校的成绩都有所下降;
2)Etobicoke的湖边,即High Park一带,学校成绩都有所提高;
3)华人区的A Y Jackson和去年没有上榜的Agincourt CI重回好校区行列,华人老区的表现亮眼;
4)Etobicoke中部,传统豪宅区Richview高中被挤出了前10%。因为这一地带以前只有这一个好学校。全军覆没之后,房地产应该怎么走,各位房产投资者一定要好好考虑;

5)多伦多市区三个无校区限制的公立高中表现抢眼,这是一个比较特殊的现象。犀牛知道最近越来越多的人想上私立高中但是一直受困于资金不够。这种学校也许是个好选择,推荐关注。

接下来看约克郡三个城市的情况,咱们按照从东到西的顺序来。先看万锦(Markham),同样是2017年好校区在前,2018好校区在后:

比较前后两年的好校区,我们发现万锦的好校区发生了如下的变化:

1)除了Unionville高中,从安省第20名提高到17名,市内的其他学校排名都有所下降;

2)康山的Thornlea高中跌出了前10%。

接着是列治文山(Richmond Hill)的好校区(前面是2017年,后面是2018年):

从上面两张图的比较,我们可以看出:

1)Richmond Hill的好校区变化非常明显,一南一北的Richmond Green和Langstaff双双跌出了前10%的位置。四个好校区只剩下两个,变化率达到了50%;
2)剩下的两个学校一升一降:Bayview高中由去年的第16位,上升到了今年的第9;Richmond Hill高中由去年的第12位下降到今年的第19位。

3)列治文山从曾经的遍布好校区,仅仅剩下中间的两所。

最后来看旺市(Vaughan)(同样是2017年好校区在前,2018好校区在后):

比较前后两年的好校区,我们发现旺市发生了如下变化:

1)去年将将挤进前10%的Stephen Lewis高中,今年退出了前10%的竞争;
2)剩余的两所好高中,WestMount高中从去年的第72位,继续上升到59位,上升势头强劲;

3)校区横跨旺市和万锦的Thornhill高中,从去年的第35位,下降到今年的第68。

如果我们综合比较GTA第一梯队的数据,我们发现约克郡的三所城市和多伦多市区的变化不太一样,而约克郡三所城市互相之间则有类似的变化。

1)约克郡的三所城市都出现了中心化的趋势,也就是都出现了一个核心学校。对于万锦,这所核心学校不是很多人会认为的特鲁多高中,反而是传统强校-Unionville高中;
2)对于列治文山来说,核心学校是当仁不让的Bayview高中,这一点应该不会有什么异议;

3)对于旺市来说,WestMount高中的地位愈发明显,和其他学校的差据继续变大。

如果我们再从社区入手,分析三个城市的话,我们就可以发现,三个城市的核心学校都是位于各自城市最富裕的社区。所以,在未来,很可能出现所谓的马太效应,也就是社区贫富差距越来越大,学校与学校的差距也会越发明显。

说实话,上面这个结论蛮令我惊奇的。毕竟加拿大联邦从2016年开始,主张自由平等的自由党上台执政,安省也一直都是自由党的天下。但是如果仅仅从学校排名变化来看,不仅好学校的中心化越发明显,而且各个社区的差距也越来越大,感觉哪里出了问题。

关于政治,咱们不做过多的讨论。下面来聊聊犀牛对未来房地产趋势的看法:

我认为,如果当前的政策继续保持的话,房地产价值会开始向核心地区集中。对约克郡来说,就是万锦的Unionville校区、列治文山的Bayview高中校区、旺市的WestMount校区会有更多的潜力。请大家一起围观。

对多伦多市区来说,中心地段主要有两个:分别是以Yonge-Eglinton为中心的中城区,和High Park为中心的Etobicoke湖边。另外,华人传统的A Y Jackson和Agincourt高中也值得关注。

好,对2018年度安省高中好校区解读的第一部分就到这里。请注意,文中的所有观点都是犀牛的片面看法,仅仅是知识的分享,不能当做投资建议。
本文完成于2018年2月26日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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