犀牛手札327:你猜,多伦多的房价和什么因素强相关?

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在研究2018年好校区的时候,我们发现大多伦多出现了一个新的趋势:在每一个大区内都出现了一个核心区域。而且越是靠近核心地区的学校,排名就越高。

在很多人的下意识中,越是排名高校区,周边社区的房价就越高,将来这一带成为高尚社区的机会也就越大。而从我们的分析来看,在多伦多这个趋势正好反了:越是富裕的地区,学校排名就越高。那么房价呢,是不是也有集中化的趋势?我们今天就来分析一下,到底有没有这种对应。 

想回头看看大多伦多2018年好校区分析的朋友,可以分别从下面的两个传送门过去:

多伦多、约克郡2018高中好校区

密西沙加、奥克维尔2018高中好校区

为了保持客观,我会用「基准房价 (HPI – Benchmark Price)」来比较。至于数据的日期,因为3月的报告还没出来,咱们仍然选用2月的官方数据。 

先插一个知识点:「平均房价 (Average Price)」和「基准房价 (HPI – Benchmark Price)」有什么区别?

平均房价是指在特定时间内,特定房型所有销售价格的平均值。这种平均值有一个问题:如果该种房型数量比较少,那么最终得出的结论会有非常大的偏差。

为了解决这个问题,加拿大的五大地产局联手开发出「房屋价格指数 (HPI – Home Price Index)」,或称「基准房价 (Benchmark Price)」。

基准房价以一个特定区域的典型房产为基准,考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性,成为此区的「典型房型」。然后把每个月的销售数据在综合考虑当前房间、厕所和壁炉等特性的价格之后,将此价格应用在典型房型上。

简单来说,房屋价格指数是先分析各市场的典型房型,然后再计算这些典型房型的基准价格变化。最后得出的这个HPI价格可以避免数据扭曲,比较好的反应现实。

下面咱们以多伦多市区为代表,分析一下校区、社区和房价之间的关系:

整个多伦多市区,所有房型的HPI价格为:$807,500。而我们前文也分析过,多伦多市区有两个中心,一个在Yonge/Eglinton周边,一个在High Park周边。为了简单起见,我们采用C2、C3、C4、C9、C10的数据来代表Yonge/Eglinton周边。用W1、W2的数据来代表High Park周边。

经计算,得出:Yonge/Eglinton周边所有房型的HPI价格为:$1,283,940;High Park周边所有房型的HPI价格为:$921,850。

而在地产局2月的官方数据中,整个多伦多市区的HPI价格为:$807,500。

比较上面的数据,我们可以看到:Yonge/Eglinton周边价格是整个市区价格的1.59倍;High Park周边是整个市区价格的1.14倍。

如果两个好校区直接比较的话,Yonge/Eglinton周边价格是High Park周边价格的1.39倍,绝对值高出了36万。

从结果来看,在多伦多市区,两个都是学校很好的地方,房屋价格差异却比较大。看来校区的好坏和房价的高低并没有直接的对应关系,至少目前如此。当然,这也可能是一个潜在的投资机会,大家可以观察。 

既然学校好坏和房价关系不大,那么会是什么和房价紧密联系呢?是人口净流入吗?

下面这张图来自加拿大最新的2016版人口调查。

先解释一下:上图中蓝色和灰色地段是人口减少的区域;黄色是人口几乎不变,稍有增加的区域;橙色是人口增加5-19.9%的区域;红色是人口增加20%以上的区域。用橙色笔圈出来的区域,是多伦多市的核心好校区。

从上面这张图,我们基本可以得出这么一个结论:人口流入和房价没什么强相关。

既然学校、人口流入和房价都没什么关系,那么咱们就再引入一个维度:收入。 

上面这张图来自2015年的全加拿大统计报告。在上面这张图中,越是蓝的地方,收入越高;越是红的地方收入越低。在这张图中,我们发现了比较强的关联性。

也就是说,在目前阶段,多伦多的房价只和收入有比较强的关联性。和校区、人口等因素并不成正比。当然,如果用发展的眼光来看,投资的机会也许恰恰会潜藏其中。

给大家留个问题:如果是你投资房地产,你会按校区投,还是按人口投,还是按收入投呢?

期待你的回答。咱们下期见!

本文完成于2018年3月26日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

我是犀牛,我在多伦多用“工匠精神”做地产。欢迎大家访问地产犀牛官网(RhinoZ.info),订阅微信公众平台“多伦多房地产投资by犀牛”(号码:Toronto-RealEstate),和我一起“价值投资房地产”!

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