犀牛手札341:楼花选择心法

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这几年多伦多的楼花很汹涌。怎么判断哪一个楼花好,应该怎么选择楼花?对于这个问题,很多投资者都非常苦恼。

今天我就来和大家聊聊应该根据什么原则选择楼花。

选择楼花的谬误

有的人觉得,广告多的楼花就是好,因为只有大公司才能撑得起这么大的市场费用。有的人觉得哪个楼花热就买哪个,大家都喜欢的肯定有道理。还有人觉得要捞便宜,买入的价格便宜了,以后的上涨空间当然就大呀!还有人把楼花当成股票,在楼市里面追涨买跌。

犀牛认为,上面这些看法都有一定道理,但是都有失偏颇。我们购买楼花之前应该先把自己分类,再把楼花分类,两者互相符合的才是你应该选的。

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我们在把楼花分类之前,先要把自己分类

因为作为一个普通的投资者,相比于市场上的投资产品,我们对自己更熟悉。了解了自己之后,我们再用这个确定的标准去找楼花,事情就事半功倍了。

首先我们要先搞清楚自己买楼花的目的是什么。是纯粹为了投资?纯粹为了自住?还是投资自住兼顾?

如果是纯投资的话,是准备要长期持有,赚取更多的现金流;还是追求最短时间最大的投资收益?

如果是纯自住的话,你想要这套房满足你的什么需求呢?是要位于市中心?是要位于某个确定的社区?是要位于主干道或者地铁沿线?还是有特别的校区要求?

投资自住兼顾的话,你更看重哪一边?投资、自住的比例大致是多少?

02

明确了自己的目的,下一步就要确定预算

确定预算非常重要,尤其是今年楼花单价上涨非常多。很可能有一个楼花特别适合你,但就是超过了预算,一样没法购买。

03

楼花超过了预算怎么办?

由于楼花的特殊性,除了预算,付款方式也很重要。有一些楼花前期要求的定金特别少,可以达到10%,偶尔还会有一些交房前只需要付5%的楼盘。

这时候,有一些风险偏好比较大的投资者就可以不顾预算,并在交房期把楼花转出,赚取丰厚利润。

需要注意的是,虽然这种投资杠杆特别大,但是这种投资方法的风险比较大,大家选择前一定要慎之又慎。

把自己分好类之后,下一步就要把楼花也给分类

这一步需要研究的东西比较多,如果自己搞不明白的话,可以委托一个靠谱的地产经纪帮忙。

像其他产品一样,楼花并不是一种单一的产品,而是可以划分很多不同的类型。有的楼花升值快,有的楼花居住性强,有的楼花适合长期持有。

想要把楼花分类,除了需要了解楼花本身,还需要一些周边的情况,比如:

  • 开发商的信誉;

  • 楼花的定价;

  • 户型设计十分合理;

  • 楼花所在的社区如何;

  • 该社区的主流物业和某楼花的价位相差多少;

  • 楼花所处社区未来前景如何,政府是否有计划大规模投入;

  • 政府的规划是5年的、10年的、还是20年甚至更久的;

  • 社区有没有交通线路方面的规划,比如说未来修高速或者通地铁的可能性有多大。等等等等。 

楼花到底有没有学区?

之所以把学区这个因素专门提出来,是因为对于楼花是否有校区这个概念众说纷纭,没有定论。今天我就来和大家澄清一下这个概念。

从理论上说,任何一个楼花都没有确定的校区。大多数楼花都位于交通要道附近,我们都知道一般来说,安静内街才有好学校,而在喧闹的地段学校质量一般都不是很好。

那为什么在楼花宣传的过程中,有的楼花或明示或暗示的说自己有好校区呢?

像这种有可能有好校区的楼花一般都要满足几个条件:

1)当下楼花所在地位于好校区之内(教育局有可能会变化校区范围);

2)周边同一地段的楼花不多(没有大规模materplan);

3)以前交房的楼花被划到了校区之内。

如果一个楼花符合上面的条件,我们基本可以判断这个楼花是有好校区的。当然,这个结论并不是100%正确。毕竟校区完全由教育局制定,而且还经常会有变动。关于这一点,大家要留个心眼。

今天这期文章就到这里了,欢迎大家试着把自己分一下类,也试着把自己知道的楼花分一下类。等以后有机会的时候,我也会给大家看看我的版本。

本文完成于2018年7月1日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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