犀牛手札350:从楼花交房到真正过户,你该了解什么?

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以前给大家讲过“楼花的两次交房”,文章涉及的面比较广,但是不够深入。今天我给大家重新讲讲,从楼花的第一次交房,英文叫“Interim Occupancy”,直到真正过户,英文叫“Final Occupancy”,这段时间会发生什么,楼花购买者有什么需要注意的事情。
买了楼花,交了好几次押金,等了好几年,终于拿到钥匙,当然开心啦。但是,下面这几件事,犀牛认为你应该了解。

1)从拿钥匙到产权归你,可能会经历蛮长的时间

根据经验,购买一个楼花,从拿钥匙到获得产权,一般要经历3-6个月,极端情况可能会长达18个月甚至更长。其中的规律是,越是高的楼,低层单位的这段时间就越长。有些人甚至只是因为这个原因而倾向于购买高层单位。

2)从拿钥匙到获得产权的这段时间内,你需要给开发商交租金

要注意的是:从拿钥匙到获得产权这段时间内,你并不需要付贷款!当然也没有任何银行会在这段时间给你贷款,因为房子还不是你的!
但是,在这段时间内,你还是要付钱的。你付的是给开发商的租金,英文叫“Phantom Rent”或者“Occupancy Fee”,中文可以叫“入住费”。
一般来说,入住费由3部分组成:地税+公共设施的费用+除了你已经付过的房费之外的价格的利息
在上面提到的3部分之中,地税比较好理解,就是物业税,数值也基本等于以后你每年要交的金额。也有开发商不收这份钱,但是你不要觉得这是好事儿:你这时候不交这份钱,但是以后的某一天你要一次性把这些钱补齐,到时候你可能就要面临一次性缴纳一大笔钱的窘境了。
公共设施费用也比较好理解,就是你的管理费咯。
第三部分,是你还要付除了已付押金之外的余额的利息。这一点可能有点费解,我来多解释两句。虽然在这段时间内,你还没有贷款,但是银行已经给开发商贷款了。而贷款当然会产生利息。你要交的,就是这个利息啦。
也许你会觉得不公平:“为什么开发商贷款,要我交利息?”犀牛只能说,这事儿就是这么算的,你觉得不公平也没办法。其实这世界上肯定有很多更不公平的事儿,你之所以不愤慨,不是因为不值得愤慨,也不是因为没空,只是你不知道而已。就像刚才提到的这个利息,如果我不说,可能你也不知道。就是这么简单。
你在这段时间内交给开发商的利息是挺不小的一笔钱。利息大约在3%-6%之间。我给大家算笔账:如果你买了一个50万的condo,而首付是20%的话,你还欠开发商40万。咱们假设利息为5%,而从拿钥匙到过户需要1年之间的话,那这1年之间,你需要付给开发商的利息就要超过2万块!
那能不能省下这2万多块钱呢?
可以!不贷款,在拿钥匙的时候全额付足房款即可。

3)在拿钥匙到过户之间,你需要付的“入住费”(Phantom Rent 或者 Occupancy Fee)是没法用贷款抵消的

这个问题咱们上面大致也提到了,因为本来就没有贷款,所以这笔钱完全要由屋主出。也正是因为这个原因,购买楼花的投资客基本上都想在拿钥匙之后就把房子租出去,抵消自己的成本。
这时候需要注意的是,对很大一部分楼花来说,开发商是不允许在这一阶段出租。也有一些开发商允许出租,但是要交给开发商一笔费用。你买的楼花,开发商如何处理,你要自己打听好了。

4)拿钥匙以后,你住的地方可能还是个工地

我们上面已经提到,交房是一层一层来的。从最下面的一层到最顶层,可能需要3-6个月,甚至一年多的时间。在这段时间中,底层的住户已经入住,而上面楼层还在装修之中,所以日常的灰尘和噪音是避免不了的。大家要有心理准备。
咱们在说第三条的时候,投资客拥有可以提前把房子租出去抵消成本的优势。而在这一条,投资客就有点被动了。大家都知道,你把一个工地租给别人居住,租金是很难提上来的。而在目前安省的法律下,房东给租客涨租金是非常困难的。所以在这几个月内,投资客虽然能租给别人,让别人帮自己负担成本,但是在以后,又要承担无法大幅度提高租金的风险了。

5)其他未尽事宜

安省的法律规定,开发商不可以通过“入住期”盈利。如果你觉得开发商在这方面有盈利的嫌疑,要及时和帮你买楼花的经纪沟通,看看他是否有办法帮你。所以,即使买楼花也要找个专业的经纪,不是谁都行的。
不管什么原因,随便找个不靠谱的地产经纪,就是对自己最大的不负责任。
本文完成于2018年9月3日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。
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