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验房与房屋保险:(五)油罐

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在天燃气普遍使用之前,大部分加拿大的房屋使用燃油取暖。至今,在大西洋各省燃油还是占主导地位的燃料,约42%的家庭使用燃油取暖。这里指的燃油是原油加工冶炼过程中通过蒸馏Distillate产生的低粘度Low Viscosity产品。它比汽油Gasoline重,接近柴油Diesel。产品本身也根据成分和比重不同分为不同等级。燃油取暖的房屋必有一个储油罐。本文将介绍油罐的相关知识以及可能给房屋造成的问题和风险。

油罐的基本知识

油罐或放置在土库地面上,或在室外地面上,或在室外地下。早期的油罐通常是钢做的。后来,为了延长使用寿命,产生了不锈钢、玻璃纤维、复合材料等制造的产品。有的油罐内侧还带一层衬里Liner。但我在验房过程中所见的油罐都是钢做的,可见其他材料使用并不普遍。早期油罐的生产和安装没有任何标准。直到1971年才要求上面都要贴有Standards Council of Canada(CSA)的标签。现在的油罐都被要求达到的CSAUnderwriters Laboratories of Canada(ULC)的标准,并符合防火规范的要求。室内油罐的使用寿命一般15-25年,室外油罐的使用寿命10-15年。它容量通常可达1,000升,满载重达1吨。

以土库地面上油罐为例,你会看到室外墙上有两根金属管通到室内并接到油罐上部。其中一根是直径2”的加油管,在室外端部平时有金属盖子封住。另一根是直径1’1/4”的通气管,其端部是向下开敞的弯头Gooseneck,位置高于加油管。通气管的作用是加油时将罐内多余的空气排出,同时加油工人也可通过管道传出的声音判断加油量,决定何时停止加油。油罐顶部通常有一个油量标尺。油罐下部侧面接出一根输油钢管,上面装有一个阀门和一个滤油装置Oil Filter,后再接一根直径3/4”的输油铜管通向暖气炉。油罐通常由四个钢脚离地支撑,四个钢脚的底座必需坚实稳定。它应该被安置在离暖气炉至少10’的地方,其周围不可有可燃性物品和火源。此外,其侧面绝不可贴近外墙,以防锈蚀。地下油罐一般直埋地面以下2’,除了一样有加油管和通气管外,通常会在土库靠近油罐的外墙的下部看到一根输油管钻进来。

油罐的潜在问题

油罐的最大问题就是锈蚀漏油。钢铁制品锈蚀的主要原因是接触水。那么,水是从哪儿来呢?一方面是油罐内侧的冷凝水。油总不可能一直是满罐的,其上部总是有一定空间。这空间内空气中的水汽接触冰冷的内表面就会产生冷凝水。由于水的比重比燃油大,冷凝水就会沉淀在油罐的底部,从内侧开始逐步锈蚀油罐。这就是为什么漏油大都发生在油罐底部,而且一旦发生就会迅速漏完整罐的油。此外,地下油罐内侧温度更低,内侧冷凝更为严重。由于地下油罐直接接触土壤,土壤中的水和其他物质一起作用,就会使其由外到内锈蚀。这样,内外腐蚀一起作用,加速了其报废过程。所以,地下油罐寿命较短,是终究要被锈透的,发生漏油机会非常高。现在,如果没有迫不得以的原因和可靠的技术保障,是绝不允许安装地下油罐的。

地下油罐一旦发生漏油将产生严重后果,迅速污染周围土壤地下水源河流。一升的油可污染一百万升的饮用水。清污费用高得惊人,一般$25,000-$50,000。我听说一个发生在安省的极端例子:清污费用超过百万元。除了要移走油罐和管道外,还要更换土壤,清理水源,有的甚至要更换房屋的地基。地面上油罐除同样有漏油的风险外,还有着火爆炸的危险。一旦发生事故,它就是一颗炸弹,后果极其严重。

所以,无论地下还是地上油罐,对于房屋来讲都是极大的安全隐患。屋主不可不察。保险公司也高度重视这个问题,因为它意味着极大的风险和赔偿责任。

房屋保险及相关规定

不同房屋保险产品对于一旦发生漏油污染事故的赔偿范围和政策是不一样的。绝大部分只包括清理邻居被污染的物业,而不包括屋主自己的物业。对此,屋主应向保险代理人了解清楚。保险公司非常关心物业内是否有油罐、新旧程度、状态如何。一旦有不确定的因素,他们就会拒绝提供保险。

安省技术标准及安全授权组织Technical Standards and Safety Authority (TSSA)是油罐安装、维护、清理的监管机构,网站:www.tssa.org 电话:1-877-682-8772。屋主可向他们了解权威的相关信息。如果发生漏油事故,屋主除了可向TSSA寻求帮助外,还应向联邦环境部Spills Action Centre, Ministry of Environment报告,电话:1-800-268-6060以下是与房屋保险以及油罐使用有关的规定:

1.加拿大保险局Insurance Bureau of Canada规定:如果房屋有超过15年的室外油罐或超过25年的室内油罐,保险公司应不予保险。在实际操作中,只要保险公司发现油罐无法证明新旧程度,都会要求更换。

2.TSSA规定:所有地下油罐都必须在200981日之前被移走或更新。但TSSA没有对地上油罐的使用年限或更换日期作出规定。

3.TSSA规定:房屋如果有地下油罐,屋主必须在200251日之前向TSSA登记注册。否则,供油商不得向油罐供油。

4.TSSA 要求:从200251日开始,供油商在第一次给油罐供油之前,必须由合格人员对所有油罐进行检查Comprehensive Inspection并完成报告。以后,这样的检查每十年要做一次。如果检查发现有任何问题,供油商应拒绝加油。

5. TSSA规定:所有废弃油罐必须从物业内移开。否则,业主必须向TSSA提出申请,在经过Variance Process程序之后,TSSA可能有条件地同意保留在物业内。

6.所有从事与油罐相关工作的公司都要向TSSA注册,所有相关工作人员都要经过TSSA认证。

房地产交易各方要注意什么?

如果您要购买的房屋的土库有个很旧油罐在使用中,您要Budget把它给换了。否则,将买不到房屋保险。如果土库有个废弃的油罐,您要准备把它移走,费用$400-$600。如果知道有个室外地下油罐,您务必要了解它的状态,建议请专业公司进行环境评估,并准备把它移走。移走一个没漏油的地下油罐费用$3,000起。

油罐是个庞然大物,如果没有被有意遮掩,地面上油罐还是很容易被发现的。但室外地下废弃油罐可能由于时间久远,室外场地的变更,以及屋主几经更换,没有任何遗迹,难以被发现。而一般的验房只是有限的Visual Inspection,很难发现隐蔽的或地下的油罐,且这也不在验房师的工作范围内。这就意味着买家的潜在风险。那么,该怎么办呢?

我建议:如果您将要买的房屋比较旧(建于20世纪60年代中期及之前),以前都可能是烧油的,您都要尽量查找它的可能存在,追踪其下落。现在不烧油的房子不见得以前不烧油,因为房屋的供暖系统可能被改造过。买家经纪更要具备相关知识,在这样重大问题上把好关,在必要时候提醒和协助买家。您可以留意外墙和室外地面有没有可疑的金属管(可能是加油管通气管),土库外墙上有没有钻进无用的金属管,地面可有残留的铜管(可能是供油管)。您要确保看过房屋每个角落,特别是土库Crawlspace和室外储藏间没有被遮掩的物体或空间。当然,您要向买家了解情况,必要时要求对方提供Disclosure。您还可以向TSSA和政府消防部门了解相关资讯。

卖家及其地产经纪也有责任主动向买家揭示已知的油罐存在及相关信息。否则,将面临买家的追诉。有这样一个例子:有人在多伦多Downtown买了个旧房,搬进去之后发现土库Crawlspace角落里藏着一个油罐,里面还有剩油。好在没有漏油,但保险公司要求马上移走。在卖前看房时,这个角落一直是封闭锁住的,买家从没看过。于是,买家很生气,认为卖家及其经纪有意隐瞒,要求赔偿。但,卖家声称油罐是房屋的一部份,在那多年,一切正常,不知有这等问题。卖家经纪称不知有油罐存在,因为从没去过那角落也没人告诉过他,所以与他无关。最后,纠纷闹到法庭。法官判定卖家及其经纪败诉。法官认为:常理应知Common Sense油罐乃非寻常物件,卖家理应主动揭示,且卖家将其封锁有故意掩盖之嫌。卖家经纪更难逃其责,他应具备相关知识和经验,主动向买家了解情况,而不应该无所作为。

所以,油罐对房地产交易各方来讲都意味风险。大家务必提高警惕,慎重对待。但是,也不能因此就认为烧油的房屋是危险的。实际上,使用任何能源供暖(包括天燃气和电)都有一定的安全隐患。只要严格执行相关规定,采取必要的防范措施,燃油仍然是可靠稳定的房屋供暖能源。

本文作者是林森,注册验房师RHI,联邦特许能源顾问CEA。电话:(416825-3099。网址:www.wintrust.ca 原文载于“地产周刊”2012921日第402期。

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