實戰買房,如何挑選滿意的樓盤?

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首先要比較板塊內各個在售樓盤的外部因素。即項目在板塊內的區位以及在上篇所提及的,項目具體的交通(公路、地鐵)、商業配套、醫療配套、學區等因素。因為即使位於同壹個板塊,不同樓盤的外部條件仍可能有壹定差別,例如:上秦淮商務板塊,地鐵口在翠屏誠園門口,而恒大悅瀾灣距地鐵口約有近20分鐘步行時間。

鼓樓濱江板塊,深業濱江半島及中冶盛世濱江被劃分到拉小分校的施教區,而旁邊的世貿、龍湖、恒大都是天妃宮小學。

在梳理完板塊內各樓盤的上述因素之後,需要依次分析影響項目本身價值的內在因素,詳細介紹如下。

NO.1 開發商

開發商的口碑是影響香港中環樓盤交付後綜合品質的重要因素,包括房屋質量、小區景觀、裝修質量、車位等等。由於是期房銷售,除了維權,消費者難以對開發商形成有效的制約,僅能參考開發商在過往產品中積攢的聲譽。壹般消費者會青睞於壹線品牌的開發商,但由於種種原因,真正的品質開發商在南京市場上鳳毛麟角,在已經交付多個產品的地產商中,僅有高科、仁恒、綠城、融創可以稱得上品質有所保障,但最近沸沸揚揚的綠城事件又讓人們對這些記憶中的品質開發商持有疑慮。除此以外,多數開發商的樓盤品質大同小異,差強人意。維權現象屢見不鮮。套用壹句常用的話,“不倒就行”。

雖然南京沒有特別突出的,但有特別紮眼的。少部分開發商屢出奇招,偷工減料,口碑盡毀。對於這類開發商的產品,除非價格極為誘人,否則盡量敬而遠之,尤其是對於自住。不要因為貪壹時的小便宜而在將來付出大量的精力財力維權,自住操心,接盤者鬧心,投資煩心。舉例如下:某開發商因屢次違規,已加入住建部黑名單的“豪華午餐”;某地域的開發商(非地域攻擊)在南京某區囤積了大量土地,卻負面纏身,毆打業主,綜合體淪為臟亂差;還有部分本地的民營開發商也不甘落後,在江湖上享有“北XX,南XX”的稱號,金陵版的“北蕭峰,南慕容”。

另外,值得壹提的是,開發商的品質溢價與開發商品牌溢價不是壹回事,價格較高的壹線品牌開發商並不意味著品質有保障。當然,對於萬科龍湖這樣的壹線開發商,無論是新房還是二手房市場,其品牌溢價能力依然突出,保值能力顯著(雖然未來是否仍能保持需要觀察)。所以在其他因素基本相同的情況(尤其是價格)下,可優先選擇壹線開發商。

NO.2 周邊用地性質、環境及道路情況

壹方面,樓盤周邊的用地及道路情況(如沒有則需看規劃)將會影響到未來的居住舒適度,另壹方面,道路上車輛產生的的噪音及揚塵將影響到沿街樓棟,而南向相鄰地塊的樓高將影響到小區南向臨街樓棟的采光。所以這兩塊需要重點關註。

NO.3產權年限

前文已提及,正常的住宅用地產權為70年,從拿地到首開通常需要1-2年時間,但因種種原因,少部分樓盤會拖延10年乃至20年才開盤,不過如前所述,住宅產權可以續期,影響不大。

NO.4 小區基本情況及設施

小區情況包括小區的地塊形狀,樓棟數、樓棟朝向以及排列等。地塊越方正,排列越規整,居住越舒適。樓棟數不宜過多或過少,5棟到30棟都屬正常範圍。

通常樓棟會朝向正南、南偏東、南偏西。朝向對采光,尤其是低樓層采光有影響,需要關註。

小區內可能包括的產品類型有商業、商住、寫字樓、配建的人才保障房、底商、住宅等,產品類型越單壹,居住體驗越好,如果包含過多的商業、商住等,社區感會大大削弱。

小區的設施包括園林景觀、配建的兒童/老人設施、遊泳池、跑道、籃球場、咖啡廳等等。小區設施對小區品質影響顯著。

NO.5 容積率

容積率是小區的地上建築面積與用地面積的比例,容積率越低,居住密度越低,舒適度越高。常見住宅用地的容積率及對應的產品如下表。

有幾點需要註意:

1. 如果小區內含有多種業態的產品,由於商業商住的容積率通常遠高於住宅產品,需關註住宅部分的容積率。另外為提高利潤,部分開發商會將小區分成別墅區(或洋房區)、高層區分別打造,需關註對應產品的容積率。

2. 即使都是純住宅用地,不同容積率的地塊地價也無法直接比較。因為不同容積率對應的產品不同,售價也不同。

3. 在南京少部分地區會有壹類容積率高達6.5住宅產品,除產權為65年,容積率極高以外,其他與普通住宅類似,但這類產品居住人口密度較大,樓間距很小,壹梯多戶,是否購買需結合自身情況考慮。

另外容積率會影響到樓間距,而樓間距會影響到采光,政府對采光的規定是需要保證每天至少兩小時的日照。當然大部分長三角的居民都認為2小時遠遠不夠。以壹個18層總高,前方有樓棟遮擋的采光時間為例,不同層數在壹天內的采光總時間下表所示。壹般的,30層左右的高層與前方樓棟之間的距離在40到60米之間,依據下圖,在前方樓棟單層層高與本棟基本壹樣時,前樓總高1/2以上的層數采光時長已經較為充足,1/2-2/3區間差別不大,而2/3以上則完全無遮擋。1/3以下時,采光差別不大,都很不理想。

當樓間距發生變化時,可根據以上經驗大致估算。另外,可以直接搜“房屋采光計算器”,輸入經度(南京:-118.78)、緯度(南京:32.04)、樓間距、層高就可以直接得到采光時間,還有專門的軟件詳細分析從早到晚的采光時間變化,如果特別關註這壹方面,可找朋友或付費在網上找人代算光照時間。

NO.6 綠化率

首先,需要理清楚綠化率與綠地率是截然不同的概念。綠化率是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比,多用於樓盤宣傳。綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地面積的比例。綠地率的計算要比綠化率嚴格非常多。但在實際宣傳中,綠化率使用更為廣泛。壹般地,高層的綠化率在35%,實際綠地率可能不足30%。而且綠化率通常與容積率掛鉤,容積率越低,綠化率越高。

當然,即使綠地率相同,不同植被的造價,美觀程度也會有很大差異,這需要詳細了解第四項中提到的小區園林景觀設施。

NO.7 得房率

得房率指實際使用面積與建築面積的比例,兩者之間的差距為公攤面積。很多買家比較註重得房率,因為這是影響樓盤性價比及將來二手房流動性較為重要的壹個指標。常見的贈送面積是指開發商將報批時的設備平臺(多在北邊)等空間改造後,計入使用面積。如果不考慮“偷面積“,影響得房率的因素主要是梯戶比和樓層數,壹般的,多層住宅在85-90%,小高層在80-85%,高層在75-80%,由於今年南京市嚴格控制“偷面積”的行為,將來壹些逆天得房率的產品將成為絕唱。今年下半年起首開的產品,這項因素的影響程度將相差無幾。

NO.8 梯戶比

梯戶比就是電梯數和每層樓住戶數的比例。常見的梯戶比有壹梯壹戶、壹梯兩戶、兩梯三戶(中間戶多南北不通透)、兩梯四戶、兩梯五戶(中間戶多南北不通透),梯戶比與容積率掛鉤,梯戶比越低,舒適度越高,隱私性越好。

NO.9 外立面

外立面主要影響樓棟外觀的折舊程度。常見樓棟的外立面包括幹掛石材、金屬鋁板、真石漆、普通漆。折舊速率幹掛石材與鋁板相差不大,還需視具體種類來定,兩者遠高於真石漆,高於普通漆,對應的成本排序與之相反。三到五年後,幹掛石材的小區折舊並不顯著,而普通漆會非常明顯。

目前采用最為廣泛的外立面是壹二層幹掛石材三層以上真石漆,兼顧成本與外觀。這幾種外立面的代表項目依次為綠城深藍、仁恒江灣城、大多數高層樓盤、華潤幸福裏。

NO.10 車位比、人車是否分流

車位比是指小區“總戶數”與“車位總數”之間的比例,常見的車位比在壹比1.1-1:1.3。人車分流是指人流車流完全分開,有不同的車行及人行入口。人車是否分流會影響到居住的安全性,尤其是對於有孩子的家庭。通常有地面停車位的都不會人車分流,但目前人車分流已成為絕大多數樓盤的標配。只有少部分剛需產品會人車不分流。

NO.11 有無底商

底商是指開發商通常將臨街的第壹層、第二層開發成商業以提高利潤,商業帶來的客流量會影響小區的居住體驗,產生噪音。壹般想要完全避免底商的影響,至少要在底商五層以上。

另壹種底商的形式是在樓棟旁小區的外圍,重新建壹圈或者部分商業,這類底商相對於上壹種影響較小。

需要註意的是壹般底商都不會設置煙道,不允許做餐飲,但以前交付的小區當中有少部分仍然會改做餐飲。這對居住舒適度影響很明顯。

NO.12 物業

好的物業對於長久的居住體驗、房產的保值增值性都有重要影響。好的物業也會讓小區設施維持在較高的水準,降低折舊速率,甚至會進行外立面翻新。目前萬科的物業有口皆碑。而其他壹線開發商的物業也都不錯,諸如銀城、龍湖、綠城等等。

NO.13 裝修標準

裝修是開發商最容易實現溢價的地方之壹,但在居住後,裝修的貶值也十分迅速,舉兩個例子。隧道口某上環樓盤最後壹期,銷許精裝標準5000元/平,實際成本大約在500元/平,江北某精裝樓盤,銷許精裝標準5164元/平,實際成本大概在3000元/平左右。

不隨著南京市出臺相關規定,未來精裝修將成為市場的主流。

NO.14 規劃紅線內外不利因素

規劃內紅線多指小區內,規劃外紅線多指項目周邊。不利因素通常包括變電站、信號塔、垃圾站、陵墓、高架等等。事實上,其中少部分因素對實際生活的影響並不明顯,但在二手房出售時可能會有買家介意。而諸如高架等因素影響較大,自住需謹慎,投資是否值得購買要看價格。

值得壹提的是,戶型也是在選擇樓盤時需要考慮的因素,除非價格特別合適,否則差的戶型具有壹票否決權,戶型涉及到的內容較多,在下壹篇單獨討論。

NO.15 價格

與板塊壹樣,前14個因素加上戶型構成了樓盤的價值,當價格越低於實際價值,或者說當前價格越多地反映了樓盤的缺陷(尤其是當前的缺陷)而越少地包含其優點(尤其是未來的優點),則性價比越高。對於投資而言,沒有不能買的樓盤,只有不能買的價格。另外,由於開發商的定價策略,引發出了戶型紅利、單元紅利以及樓層紅利,這會在下篇介紹。

以除價格外的15個因素(包括戶型)構成了評判中環樓盤品質的主要標準。除此以外,還有層高,入戶大堂等因素也有影響。在15項因素中,產權年限影響較小,而開發商、周邊用地性質,道路及環境情況、小區情況及設施、容積率、綠化率、得房率、梯戶比、車位比、人車分流、無底商、物業加上戶型,都是不會隨著時間推移而貶值的,而好的外立面能減緩折舊速度,都是值得付出合理的成本購買的。至於裝修則需要根據實際情況進行選擇。

壹般單次踩盤很難全面的了解上述所有因素,難免有疏漏。所以需要多次拜訪意向項目的售樓處,不僅是與置業顧問增加聯系,也是更加全面細致的了解產品。

由於受到多重因素的影響,部分板塊及樓盤的加推節點難以確定,死磕壹個盤就會有著壹棵樹上吊死的風險,很有可能會長時間踏空,所以同意向板塊壹樣,建議每位買房人留有2個及以上的備選樓盤。

另外,了解板塊內有哪些樓盤,除了關註《基本概念》提及的銷許更新,各大樓市網站從開發商拿地起就會囊括各個新盤,瀏覽壹兩個即可知曉。

案例:如何挑選小區、樓棟、樓層及單元

在介紹小區的外部及內部種種因素之後,對於自住而言,挑選小區、樓棟,層數,單元數最重要的是參考個人需求及喜好,以及可承受程度總價。對於投資,則性價比第壹。

下面將以壹個樓盤為例,著重介紹如何挑選高性價比的樓層、單元、戶型。假定已選擇上秦淮商務板塊,並確定其中的恒大悅瀾灣樓盤。現需選擇樓棟、樓層、單元。

小區地塊方正,整體朝南偏東,南側與西側道路均為非主幹道,影響較小。北側為工業用地,已開工建設,據傳為變電站的開關廠,西側為銀城G56住宅用地。小區共有10棟住宅以及1棟配套商業,西側有獨立底商,南側有部分地面停車位。其中1棟為人才保障房,交由政府運營,首開2、5、6、9、10棟,9棟已有部分房源作為人才保障房被選走。共有7種戶型,戶型設計普遍都比較合理,下期開盤的各棟戶型分布如圖所示

在梳理完小區外部的各項因素並選定該小區後,首先需確定小區朝向,由於整體朝南偏東,所以對於9、10兩棟西側的西邊戶低樓層的遮擋並不嚴重,10棟西側77平中間戶,9棟西側85平中間戶的采光也會好於其他有遮擋樓棟低樓層的中間戶。所以對於9棟西側的131平及85平,10棟西側的110平及77平,低樓層(85,77可能有部分采光遮擋)均存在套利空間,由於有獨立底商,所以至少三層以上才可以購買。

 

另外,由於本次開盤有七種戶型,大戶型單價較低,小戶型較高,所以也存在著戶型紅利,而9棟131平西邊戶(大部分已被選完),10棟110平西邊戶的低樓層,可以吃到戶型+樓層雙重紅利,對於意向大戶型的人群而言,性價比較高,在購房時可優先選擇。當然,是否值得購買還要視最終的銷許價格而定。

網站:http://www.kamson.com.hk/

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