和父母Joint Tenancy联名房产将如何影响资本增值税和遗嘱认证费

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名词科普

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联名拥有某项资产是非常普遍的现象,在加拿大“联名”有两种不同的方式,分别叫做“Joint Tenancy” 和 “Tenants In Common”。

Joint Tenancy

在这种联名方式下,每个资产的持有者一定是拥有这个资产的同等份额。如果其中一个资产持有者过世,他名下的这部分资产不会进入他的遗产或留给他的继承人,而是将会自动平均转给活着的其他资产持有者。

Tenants In Common

在Tenants In Common的情况下,同一个资产的拥有者们可以拥有相同或是不同份额的资产。任何一个持有者都可以将他的份额转让给别人或是作为遗产留给他所指定的受益人。

如果你们使用联名方式持有资产,加拿大的法律一般会自动默认你们的联名方式是Joint Tenancy,除非你们明确指出这个资产是以Tenants In Common的方式联名拥有,而且写明每个人占有多少份额。


具体例子

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我与母亲共同拥有两处房产 - 多伦多的公寓和Markham的独立屋。她于2014年6月去世。我保留了这两处房产。我的会计师说,他可以把公寓算作我母亲的主要住所,但即使我们联名,我也必须为小屋支付资本增值税。联名房屋到底如何缴税?遗产印证费用又该如何计算?


加拿大遗产研究Decima Research估计,未来20年加拿大婴儿潮一代将收到约$1万亿的遗产。因此,遗产规划难题正变得越来越普遍。

当财产由多方拥有时,联名通常拥有“生存权”(right of survivorship)。配偶通常将财产作为联名持有,在第一人发生死亡时,资产直接转移给幸存者,并不构成死者财产的一部分。我越来越多地看到年迈的父母与子女共同拥有房产,这也有利有弊。

其中一个优点是管理遗产的时间和成本可能会降低。尤其是通过联名持有房产而转移给幸存者的资产通常可以避免遗嘱认证费用。加拿大的遗嘱认证费用可高达遗产(安大略省)的1.5%,并且必须支付验证遗嘱的费用,才允许遗产受托人将资产分配给受益人。

当然这样的做法也存在一些缺点,其中之一是可能出现资本利得税的问题。

在某些情况下,当有人向另一个人转移资产时会产生资本利得税。这是因为当您将资产转移到第三方- 即使资金没有转手,您通常被视为以公平的市场价值出售。




每个加拿大人都有权拥有一个价值增长的主要住所,上述例子的情况下,你的母亲有两处房产,这意味着其中一处房产在延税基础上增值。在你母亲去世时,她将被视为已经出售了这两处房产,而且无论她是否与您共同持有房产,其中一处非自住房的房产将应支付资本利得税。

所以,我很遗憾地报告你的会计师是正确的。您母亲的一处房产需要缴纳资本利得税。您可以自行决定您认为哪个财产是她的主要住所,并且您可以指定一个财产作为其一段时间内的主要住所,并指定一个房产作为另一段时间的主要住所。

换句话说,如果她拥有公寓20年和独立屋10年,你可以指定公寓是她前10年的主要住房,指定她的独立屋为后10年的主要住房,特别是如果小屋价值更高或价值上涨更多的话。

这样的话公寓资本收益的一半将是应纳税的,而独立屋资本收益将是免税的。通过这种方式,您至少可以最小化应付的资本利得税

另一个重要的点是,如果您的母亲在向您赠送财产时没有缴纳资本利得税,那么这些财产可能会受到遗嘱认证,并由此产生的遗嘱认证费用。这是因为这些资产理论上仍然属于您的母亲,并且是她遗产的一部分需要被印证。


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