万科已转型租房,投资者如何把握住地产投资风口

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8月20日晚,国内旗舰房企万科发布中期业绩显示,2004年至今,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。万科总裁郁亮表示,租赁住宅业务确定为万科的核心业务。住房租赁市场已经成为受资本追逐的“风口”。

过去一个月,全国热点城市的房租如脱缰野马,房租同比涨了近20%。一夜醒来,无产青年连一块立锥之地都悬了。

无论在哪个城市,房产的价格都处于高位,租金也在持续上涨。多伦多的房租也不例外。房租上涨有益的是房东,但对于资金有限的投资人,买不起房,能不能用买一个厕所的钱当房东?

就算你没买房,也能当包租公包租婆–买REITs就行!

什么是REITs

REITs,全称Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金。它就是一个基金!与平时买的股票基金、货币基金不同的是,这类基金专门投资房地产。

REITs最先在1960年代在美国出现,澳大利亚在1971年推出了第一个REITs,而加拿大在1994年腿除了第一个REITs。在亚洲,直到21世纪才开始有REITs上市交易。

REITs投资的房地产项目分为实物类和非实物类,实物类包括了住宅公寓、写字楼、购物中心、医疗中心、工厂、仓库等,约占市场的90%;非实物类投资于房地产债券,占比约10%。

REITs投资的房地产项目通过租金收入为投资者带来一定的现金流回报。按照加拿大相关管理规定,REITs经营利润的90%必须分红给投资者。

因此,REITs是众多小额投资者享受地产红利的首选!

现今全球市场中,REITs交易最活跃的依然在美国。截止2016年12月数据,美国交易占比高达65%,其后的是日本7.2%、澳大利亚7%、英国4.3%、法国3.9%、加拿大3%。

REITs投资的优势

投资门槛低。一般来说,实物房地产投资需要的资金资比较大。而REITs投资,需要金额相对较少。公开发行的REITs几千就可以实现,私募的REITs针对高净值人群,起投金额相对较高。

类似买股票。买房子要考虑环境、地段等一系列影响因素;投资大型REITs,就好比买个股,分析管理层、物业结构,只要整体房价继续涨,不在乎哪个城市涨,持有REITs都有的赚。

分红比例高,回报率高。REITs 90%的经营利润必须分红,不得留存。从历史数据来看,过去40年里,REITs只有3次没有跑赢标普500,对于小盘股指数罗素2000是碾压式的胜利。

当然,任何硬币都有两面性,投资REITs也有要注意的:

第一、价格太高不建议买。任何投资,进场价格高,回报就低了;如想以原始价格或较低价格进场,通常在REITs的私募阶段投资介入。

第二、加息周期要选好物业类型。REITs投资的物业类型在加息周期中的表现不同,要选择具有避险能力和良好逆周期表现的物业类型。

第三、关注投资物业的出租情况。REITs投资的物业类型较广,每种物业的租约年限不同,要选择租期较长,租期受经济情况影响较小的物业类别。

美国地产的走势

美国历史上房地产繁荣周期持续时间最少在12年以上,本轮从2012年7月开始,截止目前才6年,预计还有一半的路要走。

著名股神巴菲特也在此节点选择进入REITs市场。巴菲特在2015年以个人账户投资持有了Seritage REITs的5.7%股份。2018年7月底,伯克希尔公司向Seritage提供20亿美金的贷款,让Seritage的股价大涨14%。

本周,我们将进一步分享Seritage的情况,分析为什么Seritage会吸引巴菲特的目光。

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    29 条评论

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