房产交易陷阱面面谈_”凶案现场?”(谈资讯分析技巧)

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这里讲的技巧,包括谈判技巧,合同条款运用技巧,市场包装以及数据资料分析技巧,索赔技巧。

首先是数据资料分析的技巧。这一技巧的运用是房屋交易的基础,交易的成功与否,建立在这一基础之上。

卖房的时候,全面分析整个小区的买卖数据,既不只提供较高的售价纪录,以博得业主欢心,争取来代理, 其结果大部分会是超高叫价,一段时间卖不出,再逼业主降价,最终也许会售出,但是浪费了业主的时间,更糟糕的是使业主焦虑不安,影响其生活的安排。也有可能白折腾一番,收牌了事,经纪是赚得了名声, 但业主并没有达到目的。

相反,也不会一味分析较低的售价,图个省事,只求尽快将物业卖出,并没有使业主赚取最大的利润。

尽可能提供较全面的数据,分析给客人,大家一起开会商量,使客人明白什么是合理的叫价, 只有合理的叫价,才最可能在最快的时间,以最高的价格将物业售出,以实现其市场价值。

理论上如此,实践证明,这样来操作,是在较短的时间内,以预期的价格将物业售出,客人满意。

在买房的时候, 由于牵涉的面更广,既有投资的,也有自住的,还有投资,自住两便的,既有买楼房,也有买Townhouse, 也有买半独立,独立屋,即有买10万的一房一厅,也有买百万豪宅,不同的目的,相同的客人,相同的原则,尽可能的全面披露资料,了解更多的社区知识,市场走向,汇率走向,市场热点,这样才能使客人信服,也才能使客人买了房不至亏损。

买投资房时,尽可能的分析,掌握汇率,金融,投资市场的走势,好在多伦多的经济比较平稳, 对经济大环境不太担心,不用太担心“宏观调控”。 微观上,帮客人分析出租的数据,地理位置的数据,近年该区的同类物业的走势数据,以及贷款,税务的数据分析,尽可能的使客人心中有“数”, 避免盲目投资,使投资有良好回报。 实践证明,准备功夫做足了,投资的物业回报良好。

购买自住物业,也存在保值增值的目的,也要较全面的披露资料,既要更好的知道社区,学区的数据,也要知道小区以前,以及未来的价格走势,罗列最低,最高和平均的历史成交价纪录,参照地理位置,地段大小和内部装修条件,以及业主的现状,加加减减,得出买方合理的还价,例如,一个物业即在出售,也在放租,这样的信息也要披露给买方,背后的含义可能是,价格不太好谈,业主如果卖不了好价格,会选择出租也可。

再例如,在买银行拍卖物业时,根据数据的分析得知,一般来讲,银行拍卖房刚上市时,叫价会超出市场价5-10%, 经过一段时间以后,会降到低于市价的10%,这个时候才是买拍卖房的好时机,不可再犹豫,当然,这个要经纪配合,严密注视降价的时间。

虽然,经纪法规明确规定,买卖双方的经纪对任何客人都要诚实,但是还是用了两个不同的字眼:Client和Customer,法律意义上毕竟不同。而且,在实施细节上,并没有严格的规定,比如,回答客人的问题,要诚实,但是你并没有问,经纪亦无须回答。这样,在资讯的披露方面会有偏颇。特别是同时作买卖双方的经纪时,会出现这样的情况。

另外,有些按规定应该披露,但实践当中,并没有披露的资讯,例如:装修过的大麻屋,凶宅以及发生过水火灾,污染,堆填区上建房。

今年遇到过一个镇屋,位置,条件,价格具佳,看房过程并无发现异样,客人很喜欢,下单前,凭着对该社区的熟悉,隐约记得该物业所在街道曾发生过火灾,所以经再三核实以后,披露给客人,由客人自行决定。 

再例如,今年也曾遇到一件背靠河谷的大屋,环境幽雅,地段,间隔都很满意,但是发现临街的窗玻璃有一击碎的小洞,再加内部刚刚粉刷,叫价又略微偏低,询问对方经纪,回答只是小孩顽皮击碎了玻璃。本着对客人负责的原则,翻阅资料,并询问邻居,方才得知该物业曾是凶案现场。披露给客人,由其自行决定。

当然,在实践当中还有很多很多应该向客人披露的资讯,比如:看房时,特别要客人到屋的两侧看有无裂纹,仔细查阅地界图,看看有无共用权,侵占权的问题,仔细审阅管理证书,看看产权是否干净,例如在阳台上铺瓷砖,地毯较为普遍,买方也不以为意,如果不提醒的话,入住以后,很有可能要自费将其拆除。

对学区的划分,对学校的介绍,对停车位,储物间的认定,对租屋条款的披露,以及对房屋结构,暖炉,空调设备等资料的了解,介绍,也要尽可能的准确,这些问题,可大可小,大到取消合同,罚款惩罚。小到客人更本没注意到。 

信任对方,但要认真核实。应该是分析数据资讯的原则之一吧。

以上信息,仅供参考。并不是法律意见。

下期会总结“合同条款的应用”.

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1 条评论

  1. Jiang Zhu Says:

    Your blog is very illuminative. I have been learning a lot from there. May I ask your advice on this case?

    Recently our tenant put forth a proposal to buy our house that they are renting now. Can I ask you how we should respond to their quest? Thanks.

    Jiang Zhu

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