出价高却没买到房?(谈“合同条件的运用”)

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上一期简单总结了对数据,资讯的分析,运用,现在总结下在买卖过程中,另一个重要的环节:“合同”。

作为经纪,保护自己客人的利益,是根本的原则。这一原则,是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的,那么具体体现到合同条款上,就是要谨慎小心。

大部分的交易,都还是比较顺利,所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是,一旦遇到了问题,合同条款的重要性就凸现出来了。

房产买卖,对于家庭,或个人来讲,都应该是一件重要的事情,为了避免麻烦和损失的产生,对合同的条款还是应该认真,慎重。

每个人看好了房子,就要有一个书面的报价给卖方,这个报价书,卖方可以还价,这样的讨价还价可以来往无数次,在双方没有签定做实之前,人们通常把它叫做“offer”, 签定,做实的offer, 就是买卖合同,是人的一生中相当重要的一份文件。

Offer”有人翻译成“询盘”,签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”,有条件的offer, 并不可以成为正式的合同,只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的 合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔,对买卖双方都如此。

可见,其中的关键,是所谓的“条件”。

那么在房屋买卖中,最常用的条件是什么呢?

在买卖交易中,最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款),“Mortgage”(贷款条款)和验房条款。

对于卖家来讲,当然是条款越少越好,最好是没有任何条件,因为任何条件都有可能导致合同失效。证书,贷款,以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题,有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书, 很多人都认为是正常需要的,而忽略了对它的审核,其中对管理基金多少的厘定, 对牵涉诉讼的判断,在实践当中,并没有十分明确的界定。对卖家来讲,最好有一定的限制语句, 才好防止买家有不当的借口,对买家来讲,却不应写进任何有限制性的语句,一旦有问题,才好据理以争。

对于贷款,或所谓的按揭条款,建议大家在买房之前,做好财务安排,银行对贷款的预批相当快捷,并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同,会大大降低卖方的信任,宁肯卖给出价较低,但无该条件的买家。

对于验房条款,很多买家不理解,常常提出这样的疑问:如果对方的房子没问题,何必担心我们验房呢?是,对于正常的买卖双方,正常的验房确实没有什么,只不过,在实践中,有的卖家以看似正当的理由,说服买家不要验房,以掩盖物业本身的缺陷,特别是漏水问题。有的买家坚持要验房,然后以验房验出了毛病为由要求降价,或取消合同。

因此建议,卖家最好将缺陷修补,买方最好在签订合同前验好房。

买卖二手物业, 并没有一定期限的冷静期, 有的买家会以各种条件作手段,利用这些条件, 做反悔的借口, 或暂时占住该物业, 给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件, 保护自己。

这就是为什么常常有卖家,宁愿卖给出价低的买家的原因了。

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