如何看待金融海啸对多伦多房地产市场的影响

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从起因上看,这次全球性金融危机是由美国次贷危机引发的,由于通讯,互联网,交通的高速发展,全球一体化,地球村的形成,使得人们到世界上任何一个地方,基本上可以做到朝发夕至,有互联网的地方就可以买卖股票,等等,以至于这次的危机比以往的每次危机,更牵动着每个人的心。

 

金融投资的产品的种类越来越繁多,概念的更新,人们对投资的了解也越来越多,尝到甜头的人也越来越多,使得金融危机影响到的人就越来越多。

 

作为大陆移民,加上多伦多大部分的移民来自中国,所以分析多伦多的市场,就必须回望中国。

 

中国一直以来实行严格的外汇管制,使得中国安然度过前一次的金融风暴,但是随着外汇储备大量的增加,尤其是达到世界第一的时候,量变达到了质变,另外,随着越来越强的西方金融思想的影响,中国终于放宽了外汇的管制,而且直接购买美国的债卷。随着债务人的变化,债权人当然要受到影响。

 

中国内部的股市,房市,正好几乎在同一个时期先行进入了调整期。本来,这一轮中国股市就增长过快,过猛,人人皆股,正应了那句老话,当买菜的老太太都在谈论股票的时候,股市差不多就到尽头了。房市也有类似的现象,房价超出人均收入倍数太高,中小城市是人均年收入的30倍以上。而多伦多不过是10倍左右。老百姓买不起房,供不起房,房市的调整势在必行。而且,中国的原因复杂很多,调整也将是长期的行为。

 

回过头来看多伦多,当地媒体的造势,助长了人们心理的恐慌。每时每刻不在的舆论宣传,真可谓“三人成虎”,本来和小老百姓不搭界的金融危机,变成了每个人心上一块巨大的石头,小心使得万年船的心理便在此时,占了绝对的上风。

 

于是,观望变成了现在多伦多市场的主旋律。

 

从今年开春儿以来,多伦多房屋市场的成交量就没有继承去年的势头,平缓下来,而有些卖家却不识时务,心理预期依然承接2007年的涨势,预期过高,有些小区,本来也就是$60-70万的房价,一定要叫$80万以上。需知,买家肯出的价格才是市场价,买家不肯接招,结果造成成交放缓,停留时间过长,这也是原因之一。

 

其实,目前大众的心理恐慌,远远大于金融危机造成的实际影响。房地产市场本来就是一项长期的投资,而且多伦多不同于加拿大其他地方,魁北克省有强大的制造业,缅省有石油产业,卑诗省有林业,对外依赖较强,而多伦多更多地依靠外来移民,每时每刻新移民的到来,都为当地的房地产市场带来新的买家,新的需求。

 

随着心理恢复平静,日子还是要过,多伦多的房市依然前行。别人翻倍增长的时候,多伦多毕竟没有涨那么多。

 

李丁在此也想解释一下何谓“负资产”。

 

负资产,是房地产市场急剧下跌的产物,当一个人负担的房贷高于其房屋的价值时,房屋就变成了其“负资产”。

 

多伦多的华人物业变为负资产的机会并不大,很多人的房屋贷款为房价的70%-75% 如果按照平均房价50万来计算,房屋价格跌破30%,即下降15万,到平均房价$35万,才会产生负资产的问题,从多伦多的房屋市场价格变化历史来看,平均房价从$35万到$50万,是从1998年到2008年,用了9-10年的时间,而98年香港移民大量回流,大陆移民刚刚开始,98-99年的房价是近20-30年最低的价位。

 

即使进入大萧条时期,也不是什么都萧条,以史为鉴,我们看看专家的举例: 

“最有名的例子一为戏院崛起,另一为塑胶的发展应用。大量失业的低迷年代,灰色的美国城镇造起一家又一家如梦中皇宫的电影院。戏票实在太便宜,又可换得完全脱离现状的虚拟世界,此时美国人什么都没有,最多的就是时间。社会学家发现,那是美国家庭关系最和乐的年代,老小两辈夫妻携手,共同从事不怎么花钱的休闲活动。” 

其二: 

“服装时尚产业也历经摧枯拉朽的阶段,谁买衣裳呢?大萧条不到三年,巴黎最著名的时尚小姐CoCo Chanel决定跨出第一个试探的步伐,她知道富豪们口袋里还有钱,只是太害怕了不敢花钱;于是跨足珠宝设计领域,在她的巧手中,珠宝不只是一颗钻石,它成了一门时尚表演,Chanel为曾经美好年代的巴黎,又带来了另一波新热潮。” 

其三: 

“大萧条第三个快乐产物为足球。1930年第一届世界杯揭幕,乌拉圭夺魁,透过刚刚发明的收音机,比赛紧张过程传播全世界,当年收音机大卖,使家电厂商成了大萧条中科技新贵。” 

 

总之,大家没必要跟着他人过度恐慌。每一个经济都有它的循环,至少现在,世界大战暂时不会重现,所谓经济花开花谢,只要它仍深植土中,终有再绽放的一天。 

如有垂询, 请电:地产经纪 李丁Li Ding Cell No. 416-648 3678 e-mail: [email protected]

www.dingdingli.com

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