【嘉德置业】买方市场中的卖家必读

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某些地区房屋出售趋缓,在这种市场条件下出售房屋,更要小心谨慎。最近接到不少业主的咨询, 询问有关出售物业的相关规定和细节。这里归总一下,详细说明出售物业的步骤与注意事项,以解答那些想出售物业的业主的疑问。

与地产经纪签订合同
Listing Agreement,是一份卖家与地产经纪共同签订的合同。与经纪签订合同是业主在售房过程中的第一环,也是非常重要的一环。此份合同要明确所售物业,合同双方,以及相关条款。卖家和经纪会各保留一份,以此来保障各自的权益。
总体来说,合同内会明确地产经纪的公司给予其经纪为物业寻找买家的权利,合同的时效,以及卖家应付的报酬。一般来说,只有在成交后,卖家才会被要求支付报酬给经纪公司。例外还有一份物业信息表,包括了物业售价,物业详细信息,例如物业大小和设计,使用面积,各房屋的面积和简单描述,物业冷/暖系统等等。

业主有权决定屋内家居及设施的去留。一般来说,除非说明,固定不能动的家居及设施,往往会随物业一同出售,可移动的家具和设施往往不随物也一同出售。合同中“包含”以及“不包含”项中会明确指出家具及设施的去留问题。

有时合同里也有财政和贷款的条款。一般包括剩余贷款金额,期限,物业年税,抵押权等等。

Listing的种类
基本上说Listing有三种,Open Listing, Exclusive Listing,以及 MLS® Listing。Open Listing,即给予一个或一个以上地产经纪出售物业的权利。业主也可以自己出售物业,优点在于私售除去了雇用经纪服务的费用,在物业价格上会有一定优势。Exclusive Listing, 即业主雇用一个公司来作为经纪来出售物业。在有效期内,这个公司往往拥有唯一的,不能改变的权利出售物业。MLS® Listing,其实也是Exclusive Listing的一种, 但是允许地产经纪们,在当地MLS系统的帮助下合作买卖物业。通过这种方式得到的佣金,卖方和买方的经纪会按比例分享。
MLS系统是如何帮助业主出售物业的呢? MLS系统相当于一个公告牌,给予物业最大的曝光。在48小时之内,物业的信息将会发送给大多地区所有地产经纪。委托地产经纪售房,相对于私售的最大优点就在于此。通过MLS,地产经纪们可以发布物业信息,全加拿大甚至全世界的地产经纪都可以查到此物业。

定价
尽管业主可能知晓物业的价值,但是,找一位专业人士帮助估价也是很重要的。不能将价格定得太高,因为这样买家可能会望而却步;当然价格也不能定得太低,不然投资没有回报。

物业的市场推销
以下介绍几种物业市场推销的手段,合格的经纪往往会将这几种方法混合使用,以便最大程度的曝光所售物业。

Open Houses 
基本来说,Open Houses的方式大概有两种。第一种是邀请地产经纪来参观,由地产经纪来了解物业的特点和细节,因为地产经纪可能会为业主带来买家。另一种是全公开的Open Houses,指定时间内,任何人都可以进入物业参观。由于在一定时间内,就可以给所有潜在买家展示此物业,相对更有效率, 因此这种方法被普遍运用。在这种Open Houses中,经纪们要主持并回答参观者的各种问题。
业主和经纪要协商确定Open Houses的时间。业主需要给经纪一定的权利,可以进出物业。业主可以将钥匙留给经纪或其办公室。一般来说,在Open Houses的时候,业主一般选择离开物业,但是之前要记得将贵重物品收起来。如果业主决定参与Open Houses, 那么请确定将解释权留给经纪,不要为物业的缺陷找借口,另外,将电视和收音机关掉,以便让经纪和客人可以方便的谈话。如果业主有狗或其他宠物。请将宠物关起来或放在外面。干净整洁对于Open Houses来讲至关重要。总体来说,只要物业显得宽敞明亮, 保养得宜,吸引的买家就会更多。

其他销售手段
除了Open Houses,地产经纪往往会提供给业主其他的销售途径。在物业的前院,经纪往往会树立“For Sale” 牌子。这个牌子相当于一个“不会说话的销售员”,不停的告诉大家此物业正在出售。很多买家是通过这种销售方式,来寻找他们心中的房子的。
在当地报纸中的地产专栏里为物业打广告,是另外一种销售手段。尽管可能不会在每一期的报纸上,但是经纪往往会把物业介绍给寻找类似物业的买家。在互联网上宣传物业也是现在经纪们常用的一种销售手段。

重签Listing
由于一些原因, 有时物业可能不会被立即出售.记得要耐心,不要一时冲动从市场上取消物业。总的来说,物业没有想像中那么快售出的原因有三个: 地理位置,物业条件和价格。物业的地理位置是不可能被改变的,但是物业自身的条件和价格,却是业主可以改善的。在出售的过程中,业主要不断比对物业和周边地区类似物业的市场价格,适时的调整价格。

业主有责任时常询问经纪出售情况。多少人看过物业? 有什么回复和问题? 物业在市场有没有竞争力? Offer在Offer中主要有以下几项需要注意:买家出价是多少,什么时候交房,合同中有什么条件,以及Offer什么时候会过期。

和Offer一起,买家往往也会提供定金以示诚意。 Offer 中,买家往往会试探业主的底价, 并且注明条件。业主不一定要接受此Offer,但是可以相应回签一份合同,在互相的磋商中,一份合同就谈成了。在双方都签署了合同之后,合同就成立了。因此签字之前,业主要确认合同内的每一个条款,也可以让律师帮助审查。

交房日期
如果需要,合同中往往会规定一些条件。业主可能会被要求提供一些相关材料。例如说明物业所有权的地界图,验房证书等等,但是验房的支出可以要求买家承担。

最终成交
交房日当天,业主和买家的律师会代表业主和买家建立一个帐户以便双方偿还贷款。业主也需要提供物业的转接文件和钥匙给律师。律师还会确保地税,电费和天然气费等等帐单过户顺利。

最终,业主要记住出售自住房屋所得的盈余,不用缴纳所得税。业主也要记得支付经纪合同所指的报酬。业主的律师会安排好这一切出售过程中的支出。

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